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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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房贷新政实施逾半月盘点  

2014-10-29 14:01:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷新政实施逾半月盘点

邓浩志接受《信息时报》采访

 

自9月30日央行颁布房贷新政至今已有半个多月,“首套利率最低7折、二首房贷还清算首套”这两大新政要点成为各界关注焦点。经过20多天的实践,业界认为新政“利好楼市、刺激有限、难现7折”。目前,各地房贷新政执行力度如何?各大银行房贷利率又有怎样的优惠政策?据搜房网最新的调查数据显示,房贷新政实施22天,全国18城之中半数城市有优惠,但最低仅9折。

调查结果

房贷优惠都有附加条件

近期,搜房网对国内18个重点城市进行了一次全国性房贷调查,共咨询了包含建、农、工、中四大国有行在内的165家银行。

统计结果显示,在被调查的北京、上海、广州、深圳、长沙、武汉、天津、苏州、石家庄、沈阳、宁波、南宁、南京、昆明、合肥、大连、常州等18个城市中,首套房贷利率出现折扣优惠的城市为9个,占比一半,分别为北京、广州、深圳、天津、苏州、沈阳、宁波、大连、常州等,上海缺席;其中折扣最低为9折,分别是北京市北京银行、大连中国银行分行、宁波农业银行灵桥支行。值得注意的是,上述不少城市的房贷优惠 “带有条件”。例如,天津招商银行河北路支行9.5折仅限纯首套;大连中国银行9折前提是通过测评,成为该行优质客户;宁波农业银行灵桥支行VIP客户可享受9折;常州江南农村商业银行仅合作楼盘享9.5折优惠;北京恒生银行则是贷款额度80万元以上才享有9.8折,80万元以下按基准利率。

过半数银行首套维持基准利率

在被调查的165家银行中,仅20家银行推出利率优惠,占比12.12%。其中7家为四大国有银行旗下的分行支行,5家为外资行下设的分行支行,其余为股份制商业银行。据分析,930房贷新政后,多数银行首套房贷利率回归基准利率。统计显示,165家银行中,92家银行首套为基准利率,占比55.75%;上浮0~5%的银行有28个;上浮5%~10%的银行有17个;上浮10%~20%则有3个。

二套首付不变 利率平均上浮10%

930房贷新政明确指示,还清房贷后买二套可视为买首套,享受首套房贷优惠政策。但此次调查结果显示,多数城市银行尚未落地“认贷不认房”的政策,仍保留原有二套的首付6成或7成政策,仅武汉实施首套还清、二套首付三成。

 在二套房贷利率方面,优惠折扣几乎不见踪影。统计显示,在165个被调查城市中,仅常州江南农村商业银行对于合作楼盘推出9.5折优惠;11家银行二套实行基准利率,127家银行二套利率上浮5~10%,占比高达76.97%;19家银行上浮10~20%,有银行上浮率高达30%;少部分银行暂时不受理二套房贷。

北上广深“双限”不松绑

在重点监控的北上广深四大一线城市中,除了上海,其余三城均有少数银行出现房贷利率优惠。据四大城市65家银行数据显示,出现优惠的银行有10家,仅一家为国有银行,其余为股份行或外资行。其中深圳6家银行推出优惠,占据4城榜首。首套房贷利率多为基准,最低9折。二套房贷利率逾9成银行为基准利率上浮10%。由于四大城市限购限贷均未松绑,房贷利率水平高企也在意料之中。

综上所述,目前全国房贷新政执行力度远远不足,国有银行虽起了带头作用,但力度明显不足,推出折扣优惠的银行数量基本与商业银行乃至外资行齐平,这与庞大的分行基数不符。

据了解,农、中、建的总行早在10月上旬已正式下发文件执行房贷新政,但至今,各地分行执行情况明显参差不齐。

专家观点

7折房贷利率出现概率为零

易居房地产研究院研究员严跃进认为,如果楼市成交反弹明显,那么房贷利率可能会停留在9折水平比较长的时间,而回归7折房贷利率水平的概率几乎为零。从今年10月份前20天的市场成交状况可看出,看跌情绪正逐渐扭转,很多购房者已经积极入市,这导致,即使房贷利率没有大放水,购房情绪也会上涨。购房者不会过多地挑三拣四,而会在第四季度陆续入市。

他还认为,总体看,房贷利率下调的可能性在弱化。尤其从最近的走势看,央行释放流动性、降准、降息等策略可能会因为库存压力减少而暂停实施。而从保证市场成交量活跃的角度看,第四季度减税、调整纳税标准等策略可能会先使用。对于购房者来说,虽然信贷方面的优惠力度不大,但在纳税方面可能还会面临一波利好。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,7折利率难以出现是意料之内的事情,因为目前银行融资成本高企,所以他们很难支持7折利率优惠。在社会资金总体趋紧的当下,今年内甚至明年上半年都不可能有7折优惠。所以本次放松现贷政策对首次置业的扶持力度没有想象中大,受惠的更多的是改善型买家。未来低利率房贷可能只会出现在部分小银行或外资银行,但总额不会太多,而且放款条件比较严格。所以维持在基准利率水平上下应该是未来市场主流。

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