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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼市回暖只是暂时现象?  

2014-10-30 16:58:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市回暖只是暂时现象?

邓浩志接受《信息时报》采访

 

尽管央行“930”新政出台后,鲜有银行真正执行“7折利率”,但是近期楼市成交数据却出现了明显增长的势头。此前还在观望和犹豫的刚需购房者,部分已经坐不住了,开始到处看房,选准合适房源出手。业内人士表示,近期网签的楼盘很多是9月以及国庆期间积压的购房需求陆续释放,严格上说不算是10月真正的新增需求,加上很多楼盘依然以价换量,目前楼市不能算真正回暖。而成交放大是否能持续要看开发商的促销力度和银行的信贷优惠情况。

一手楼市:

上周成交创今年第二高

根据阳光家缘数据,上周(10月11日~10月17日)广州全市(11区)共网签一手住宅1976套,环比大涨75.64%,创下今年周成交量第二高,主要源于广州郊区楼盘网签较多。平均售价13901元/平米,环比微升0.7%。此外,58同城的数据也显示,10月6日~10月12日广州全市网签1679套,环比9月29日~10月5日的771套,暴涨118%。

 据悉,上周广州11区惊人地出现一手住宅销量均上升的情况,其中海珠、越秀销量上升最为明显,环比上涨幅度达500%。南沙销量346套,番禺303套,从化、黄埔、增城等区域成交均超200套。由于南沙、番禺、花都等外围区域成交势头猛烈的刺激,中心城区一手住宅成交量也积极回应,没有区域出现销量只有个位数的情况。

记者调查:

成交量大的多是促销尾货

楼市成交数据喜人,记者在走访中也有所感受。比如10月18日发售的珠江帝景紫龙府,当天销售中心气氛火爆,与上半年一些楼盘开盘时的冷静低迷形成鲜明对比。负责人透露:此次发售情况的确超出了预期,这与近期的限贷新政不无关系。主要是只要还清房贷,就可享首套房的房贷政策,首付30%。这刺激了一些高端买家入市。据悉,现场有买家(一个家族亲戚)买下了四套,每套总价在700万左右。

但是记者在调查中也发现,成交量大的多数一些特价盘或者促销的尾货单位。比如保利东江首府日前推出一批特价单位,由于均价仅“9”字头,其销售人员告诉记者,近一两周来看楼的买家多了很多,成交量也有明显提升。

也有相当部分的楼盘表示限贷并没有实际放松,对楼市造带来的利好也不明显。珠光集团有关负责人陈小姐告诉记者,近期旗下楼盘回暖“没有明显感觉,还是比较平稳”。她告诉记者,虽然央行“松贷”新政出台,但是实际各大银行都没有放松贷款,只是首套计算方式不同,一套房首付30%而已。而这样反而让很多客户采取了观望态度,甚至有买家还在看有无细则出来,可让利率下浮30%。

陈小姐还认为,现在真正成交情况好的项目屈指可数,很多公司年底都需要还债,抛货求生存才是根本,尤其是民型企业。所以年底还会有一波降价潮。

 无独有偶,荔湾某楼盘副总经理黄先生也表示,近期成交仍然维持一个星期两三套的水平,和国庆之前差不多。“但是有一点可以肯定的,市场并不差,毕竟价格才是王道,如果价格真是达到实惠的,还是很多人争相购买的”,他进一步表示。

二手楼市:

10月前20天成交已超整个9

据了解,截止到10月20日,经过满堂红地产促成的二手住宅买卖交易宗数已超过9月整个月的宗数,预计全月比9月增加20%。满堂红市场研究部高级经理周峰告诉记者,今年10月的头20天实际上还是刚需客户购买占主导,由于广州的银行暂时无法给到改善型客户实质性的优惠,故真正入市的换房客户比例只有约19%。

这个月以白云和荔湾的二手买卖成交较多,其中荔湾是芳村板块表现较突出,主要成交户型为60~70平方米的两房单位,套均总价在112万元左右。白云区的主要成交对象也是60~80平方米的物业,套均总价在108万元左右。刚需客户主要担心换房客入市会加大竞争,令业主加价,故在之前连续看房超过半年时间的刚需客户,下定决心在10月置业。

不过他表示,目前大部分小业主没有明显上调价格动作,主要想看看周边一手盘的价格变动,再行调整。但是郊区的业主重新提高售价居多,大概占了放盘业主的两成半左右。但不过也只是把之前比较低的水平,提高到跟市场行情一致的水平。

据悉,随着明年入学时间的走近,不少想买学位房的买家也蠢蠢欲动。位于老东山区一带的中介人员表示,近期房价确实有所上涨,尤其是双学位房,主要原因是房贷新政实施后看房客数量明显上升,业主心态也由此发生变化。

业内人士预判,四季度广州二手楼市较前三季度的“深寒”将会有所好转,但交投量大幅放量的可能性不高,主要以维持低位企稳或温和回升为主,价格基本保持平稳。

专家:如果逆势涨价,则成交难续

对于楼市是否真的开始回暖,周峰认为,10月的成交增多是9月潜在客户看中房子,专门等黄金周发展商做促销时才下决定去买的。严格上说不算是10月真正的新增需求,只能算是9月潜在需求的集中释放而已,故只是补了9月的坑,不能真的算回暖。

易居房地产研究院研究员严跃进表示,市场成交量出现比较大的反弹,有三个原因。第一、在国庆长假期间,相对属于成交的淡季。所以部分购房需求会在长假过后陆续释放。第二、央行政策逐渐释放正面效应,看跌情绪被扭转,积极入市成共识。第三、房企并没有因为政策出台而主动涨价,以价换量策略还是持续,但优质房源还是需要购房者主动获取,这反而促使意向购房者积极签约。

 严跃进还预测,这样一波成交量的反弹,应该是第四季度的常态。总体上看,无论是政策还是市场预期,都趋于乐观。这会使得房企供应和购房者购房等动作趋于频繁,对于楼市复苏有利好。

不过,方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,10月成交火爆的情况11月未必能够继续。一是放松限贷政策力度肯定没有想象中大,比方说“首套房7折利率优惠”难以落实,信贷总额也面临不足的问题。政策执行打折扣,市场自然难以一直火热下去;二是11月的时间没有金九银十好;三是部分中小开发商恐有错判形势之嫌,如果逆势涨价,则成交难以持续放大。

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