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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

广钢地价跌四成  

2014-10-05 18:17:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广钢地价跌四成

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

推出13块地,卖了10块,流拍3块,广州今年最大规模拍地昨日尘埃落定,一天进账155亿元土地出让金,几乎相当于完成年初800亿土地出让金预算收入的20%。

最受瞩目的广钢新城6块地以122亿成交,比起拍价溢价11亿,楼面均价介于1.4万-1.8万/平米。比起年初出让的广钢新城5宗地块以1 .8万- 2 .2万元/平米成交,这次广钢地块成交平均下跌4000元/平米,下滑约四成。

广钢6地块122亿成交最贵1.8万/平米

昨日尽管拍卖会主持人说有21家开发商前来参战,不过看的多举牌的不多,6块地中1块底价成交,竞拍最多的举牌也不超过30回合。举牌房企包括越秀、保利、中海、金融街、方兴、绿城等。

最靠近芳村大道南的A F 0 4 0 122和A F 040125两宗地块都有开发商报名竞拍,在主持人重复问了两次“其他竞买人是否考虑一下”后,广州市海合房地产开发有限公司和恒利(香港)置业有限公司以超过起拍价1000万元获得A F 040122地块;金融街广州置业有限公司、广州方荣房地产有限公司以超过起拍价6000万元获得A F 040125地块。

南都记者查阅工商资料显示,广州市海合房地产开发有限公司的企业法人代表是余英,公司开业日期是今年4月3日,注册资本为1000万元。今年3月12日开业的金融街广州置业有限公司是金融街控股的全资子公司,经营范围从快餐服务到行李搬运服务,涵盖不少零售业和服务业。与此同时,广州市海合房地产开发有限公司和恒利(香港)置业有限公司还以约1 .6万元/平米的楼面地价竞得A F040140地块,总成交价1.65亿。

由于只有中国海外兴业有限公司报名,最终该公司以1.4万元/平米的楼面地价拿到A F040137、A F040138地块,这是6宗广钢地块中最便宜的。年初中海曾以约1 .8万元/平米的楼面地价拿下广钢3块地。

昨日广钢新城地块中卖得最贵的是A F 040131地块,同样是二类居住用地,楼面起拍价为1 .4万元/平米。昨日下午,当竞拍价达20 .3亿元时,主持人提醒“该价格还没有达到最高限制地价”,竞拍不到30个回合,现场再无人举牌,最终由深圳市振业房地产开发有限公司以1 .825万元/平米的楼面地价成交,总成交价比起拍溢价4 .7亿元。

天河商地溢价五成 番禺花都地块流拍

昨日是广州今年最大规模的一次推地,不过卖得最火热的并非此前关注度最高的广钢新城,而是最后一个出让的天河区高唐新建区云溪路以南、高唐路以东的商业用地。起码被主持人提醒了7次“竞争对手已第二次举牌”,万科最终以26 .7亿元拿下,折合楼面地价为7470元/平米,地块起拍价只有17 .8亿元,溢价足足50%。

昨日所有地块中,楼面地价卖得最贵的是荔湾区芳村大道南沙路南漖地段地块,用地性质是其他交通设施用地,最终由中国石化销售有限公司广东石油分公司以3475万元获得,楼面地价过2万元/平米。

不过,“有人欢笑有人愁”,除广钢一宗地块外,昨日还有另外两宗地块底价成交,包括位于番禺区化龙镇金枫大道北侧(原东亚钢铁厂地块)的二类工业用地,起拍总价1 .8亿元,楼面地价为811元/平米。

昨日还有3宗地块因无人报名竞拍而遭遇流拍。分别是两块位于番禺区桥南街规划滨江大道北侧的二类居住用地,以及花都区炭步镇炭步广场以东H D J07- 11地块,为商业用地。

焦点

广钢一年卖地 挣回广州35%年度出让金

这次出让的广钢地块全部位于鹤洞路以南、芳村大道南以西,坐落在年初出让的5宗广钢地块东面,地理区位可谓相差无几。年初5宗地块总面积28万平米,以155亿成交;这次6宗地块总宗地面积为20 .4万平米,以122亿成交。这11块地是今年广钢新城的全部推地计划,至今全部卖出,获得277亿土地出让金,约占今年广州土地出让金预算收入的35%。

据媒体报道,截至9月17日,广州通过招拍挂方式出让土地共收入437亿元,按照年初800亿元任务估算,完成率仅54.63%,如加上这次收入的155亿元,目前已完成年初土地出让计划的74%。

年初广钢新城5宗地块以“定地价竞配建”的方式出让,这次6宗地块则以“设置最高限价竞配建”方式出让,不过6宗地块没有任何一宗达到最高限价需要竞配建保障性住房。

年初5宗广钢新城地块以1 .8万元/平米-2.2万元/平米成交,这次6宗地块只以1.4万元/平米-1.8万元/平米成交,成交区间差距足足相差4000元/平米。如按平均楼面地价口径算,年初5宗地块为1.93万元/平米,这次则只为1.53万元/平米。

根据南都记者8月对今年广州出让土地的不完全统计,发现51宗已经挂牌且已经超过原定出让时间的土地中,流拍的有4宗,因故中止出让的有2宗,成功出让的45宗土地中有34宗属底价出让,包括18宗工业用地、2宗宅地、6宗商业用地、5宗商住用地、2宗物流仓储用地及1宗科研用地。底价出让的土地占总出让土地宗数的67%。

专家分析

广钢地价回归正常

广州楼市或先松绑

广钢新城地块平均每平米比年初便宜4000元,是否意味着土地市场遇冷?有房地产专家认为这属于正常合理价格,年初的高价出让其实是“虚高”。昨日有房企人士评价,这与当前楼市大环境趋冷、开发商握紧钱袋子的现状分不开,也是市场对年初个别开发商不惜代价抢地王的无情反击。不少开发商感叹,广钢新城由香饽饽变成了烫手的山芋。

合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江将这次广钢新城批量卖地比喻为今年土地市场和楼市是否回暖的“风向标”,不过这个“风向标”表现平常平淡,结果低于期望值。

黎文江用“看的开发商多、举牌的少,外地开发商多、本地开发商少,底价出让的多,溢价出让的少”来形容昨日这次卖地,一方面可见广州一线城市对开发商仍具吸引力,另一方面没有地块竞至最高限价,也可见政府期望值远高于开发商。

黎文江认为,这次的卖地成绩单会对11月后陆续推向市场的今年第三批金融城土地出让造成“打击”,政府此时推出金融城地块,本想乘广钢土地利好“顺风车”,未料出让结果“不够顺”,他认为这主要是开发商对作为一线城市的广州楼市行政调控何时正式松绑未看清看透之故。

中原地产项目部总经理黄韬则认为,这次土地成交结果是意料中事,“接近底价成交,不会出现地王”,21家开发商到场证明开发商热情还是有的,只是比较谨慎。一方面,他认为这个成交结果对今年第四季楼市有正面影响,“毕竟开发商积极参与并略有溢价”。另一方面,他认为这次土地出让的结果与金融城土地最终如何成交并无直接关联。

方圆地产首席分析师邓浩志称这次保利拿地盖好的房子卖得可能比年初金融街的地还要便宜,这样下去广州可能会在四个一线城市里最先放开限购政策。

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