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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

2015年 广州房价将上升10%~15%  

2015-01-11 18:33:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2015 广州房价将上升10%~15%

邓浩志接受《信息时报》采访  D2   地产·总结与展望 

 

区域

撤市并区 “新三区”新货扎堆

2014年2月12日,广东省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。

国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区,设立新的广州市黄埔区,以原黄埔区、萝岗区的行政区域为新的黄埔区的行政区域;撤销县级从化市,设立广州市从化区;撤销县级增城市,设立广州市增城区。

此次调整后,广州市行政区划从原来的“十区二县级市”变为“十一个城区”的格局,新广州市辖面积由3843.43平方公里扩大到7434.4平方公里,市辖总面积超过上海。在国务院的批复下达之后的一个月内,“新三区”楼市新盘新货扎堆,增城、从化、新黄埔楼市成交量分别有不同程度的涨幅,增城涨幅更是高达98%。

而“撤市并区”之后,增城、从化会否限购,户籍制度是否有变化等等,也成了业界以及广大的购房者关注的焦点问题。增城、从化两地中,增城刚需楼盘比例高达九成,是吸纳刚需群体的主要市场,,在增城置业的广州集体户口人群或已近万,不容忽视。

自贸区获批 南沙楼市领涨广州

风传一年多,南沙终于在2014年12月12日,等到了广东自贸区获批的消息。而南沙金融创新15条的出台则被认为是广东自贸区在南沙率先迈出实质化的第一步,曾一度低迷的南沙房地产市场又开始蠢蠢欲动,多个楼盘火线推货的同时,投资客也在短期呈现蜂拥之势。

广州市国土房管局的楼市数据显示,2013年至2014年期间,南沙一手住宅网签均价只在2014年1月和3月突破了12000元/平方米,其余月份大部分维持在10000~12000元/平方米范围内,楼价整体趋势平稳。

而自贸区的落地,利好逐渐在网签上体现出来,今年1月以来南沙楼市量价齐涨,1月4日和5日,南沙区一手住宅网签共88套,成交量同比增长35.4%。1月6日,南沙区为全市一手住宅网签冠军,以45套排名第一。而在刚刚过去的元旦期间,南沙成为外围区域中上涨幅度最大的区域,同比涨69%至93套。

记者通过实地走访发现,目前,该区域吸引了众多开发商提前布局,版图上除了拥有最多土地储备的霍英东集团之外,更有万科、保利、越秀、万达、碧桂园、奥园、时代等众多广州一线开发商进驻。根据广东省房协的统计,至今已经有超过60家房企扎堆其中。而最早介入南沙开发的霍英东集团已经占领先机,拥有10多平方公里的可开发土地资源,大多位于南沙新区的黄金位置。

另外,目前在售的自贸区范围的项目有南沙珠江湾、富力天海湾、晴海岸、星河山海湾、优山悦海等,在售项目接近20个。

广州知名地产专家邓浩志对南沙楼市走向持乐观态度,虽然自贸区并不包括整个南沙,但消息也会对南沙整体楼市产生积极影响。他表示,短期内,南沙楼价将有10%~20%的上涨,预计成交量提升20%。自贸区政策一旦落实,除了楼市的涨幅,对投资客的心态也会产生影响,会吸引更多的投资客介入。但是由于当前南沙的产业结构还没有搭建起来,起码还要58年才能完全成型,南沙仍然需要用长远目光去看待。因而他建议除了关注短期的价格上涨之外,投资者更应该将目光放在长线投资上。

土地

地价涨幅超过房价

2014年全国房地产市场慢慢从低谷走出来。日前,合富辉煌根据广州市国土房管局公布的土地出让计划总结获悉,2014年全年广州市土地成交金额超841亿元,超额完成年初定下800亿元的目标,同比2013年762亿元增长10%。

数据显示,2014年全年广州十区共挂牌出让45宗居住用地。其中中心六区挂牌28宗,总建面积达471.7万平方米,同比大幅增长268%。中心区的地块从来不缺少市场的关注,尤其是荔湾广钢新城、天河奥体广氮板块的华美牛奶厂地块更成为重头戏。两区土地出让金额2014年分别高达209亿元和173亿元,位居全市头两位。

2014年看似地王不多,但全市土地价格涨幅均超过房价的涨幅。其中,中心六区居住用地平均起拍楼面地价为12590元/平方米,同比2013年增长42%;而广州中心六区2014年网签均价27576元/平方米,同比2013年增长9%。2014年外围四区(番禺、花都、萝岗、南沙)居住用地平均起拍楼面地价4644元/平方米,同比2013年增长15%;而广州外围四区2014年网签均价13520元/平方米,同比2013年增长11%。

此外,北、上、广、深四大一线城市一直是各大开发商竞相进入的城市。外来开发商2014年在广州拿下17宗居住用地,占总成交约50%。

房企业绩

保利地产销售额广州第一

万科1月5日公布的数据显示,2014年,万科累计实现销售面积1806.4万平方米,销售金额2151.3亿元,相比2013年分别增长21.1%和25.9%。

而就在此前一天,绿地集团掌门人张玉良宣布:2014年绿地以全年房地产销售金额2408亿元的成绩,问鼎全球规模最大的开发企业。绿地发布的官方数据显示,2014年绿地房地产销售业绩同比增长50%;实现预销售面积2115万平方米,同比增长30%,金额、面积均创历史新高。其中,2014年绿地集团海外收入达到153亿元,较上年大幅增加467%。

多年来一直由万科占据的房地产行业“龙头老大”位置终于在2014年易主。不过在业界看来,2014年,万科比绿地显然走得谨慎些,对于具体项目,万科回避估值过于乐观的地块。

备受关注的除了“万绿之争”,保利地产业绩也让人眼前一亮,以1350亿元销售额排名广州第一。此外,碧桂园表现也不俗。2014年碧桂园集团共实现合同销售金额约1288亿元,合同销售面积约1928万平方米,分别同比增长21.5%和21.0%,创历史新高。

继多家房企公布2014年全年业绩后,1月7日晚间恒大亦发布公告,2014年全年累计实现销售金额1315.1亿元,同比增31%,完成年度目标的119.6%。数据显示,2014年12月,恒大单月实现销售金额108.1亿,同比增437.8%。同时,恒大公布的2015年销售目标为1500亿元,较2014年的目标提高400亿元,同比大增36.4%,是上市以来提高幅度最高的一年。

从2014年整体数据来看,房企梯队进一步细化,前十额企业中就分化出三大梯队,绿地、万科领跑,首先冲破2000亿大关;第二梯队是千亿军团,依然是万达,保利、恒大、碧桂园、中海、2014年千亿企业没有增加,而第二梯队与领跑企业之间距离较2013年明显加大;第三梯队由华润、世茂、融创领衔,业绩在700亿左右。

整体来看,房企销售前50前门槛由2013年100亿提升至130亿,2014年虽然整体市场进入调整期,但是中央与地方政府大力救市,使得行业没有出现大幅下滑,多数房企全年业绩同比增加。

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