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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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天河区,高大上汇聚之地  

2015-01-14 16:05:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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天河区,高大上汇聚之地

——2015广州楼市板块巡航(三)

文/邓浩志

    天河区的楼盘超过半数集中在珠江新城,其余皆散落在区内各处,不形成住宅区。因此珠江新城是重点关注区域。继北京朝阳、上海浦东之后,珠江新城成为第三个经国家批准建设的CBD。这里汇聚了众多世界500强、跨国公司、大型集团和银行总部,是“未来的广州新城市中心”。

珠江新城楼市概况

    目前约有10个在售住宅项目,新房均价在53000-54000元/㎡之间,雄踞全城房价之首。个别楼盘甚至高达10万/㎡均价。在售公寓项目约5个,均价为36000-3700元/㎡之间,多为偏办公性质的商住公寓或酒店式公寓。

公寓:风险与价值共存

    珠江新城的公寓都打投资牌,多酒店式公寓,购房用于出租或出售。纵观珠江新城板块,无论是住宅物业,还是商用物业,其户型都是以大面积单位为主,适合投资的小户型产品较为稀缺。随着周边富裕人群规模的扩大,位于人口密集区域及配套完善、物业管理质量较好的项目未来租客是有的,因此具备一定的投资价值。但税费较高,出手有一定风险,因此投资也需谨慎。

    从其产权性质来看,商住性质的公寓水电煤等资源收费标准及物业费用高于一般住宅,产权较短,多在40到50年,并且转手交易费用较为昂贵,也存在无法落户的问题。目前无论何种物业类型,短线炒作和高利润回报基本已不复存在,很多公寓项目在销售上以返租为营销手段促进销售,对此,投资者需认清合同条款和风险事项,利润率、租金支付方式、包租时限,以及风险如何承担等问题。

住宅:二手笋盘出没,需留心

    珠江新城房价虽冠绝广州,但也有笋盘出没,2014年2季度以来,广州二手市场大小户型房源均出现叫价松动的迹象,整体市场上业主愿意给予的平均议价空间扩大。就连一贯强硬的珠江新城也有业主出于资金周转或套现换房的需要愿意以笋盘出售物业。因此二手市场上也有面积较小的笋盘放售,有意在珠江新城置业的购房者可留心此类性价比较高的房源。个别优质资源高价待沽,情况特殊,因此不作参考对象考虑。

二季度价格维稳,销量回暖

    2014年广州楼市降声不断,但珠江新城等核心商务区由于未来新房源不多,因此这些顶级豪宅的价格将维持坚挺态势,尤其是带有江景、公园等稀缺性资源的豪宅单位。在2014年广州最贵楼盘前十榜单当中,有7个就来自珠江新城,表明即使在市场低迷的情况下,珠江新城豪宅的抗跌能力也是较强的。进入2014年第二季度,由于针对高总价和高单价楼盘的网签限制政策及限贷政策逐步放松,珠江新城一手高端住宅市场价格走势维持平稳,且销量有所回暖。

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