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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

广州6区房价破万五,新黄埔成刚需最后领地  

2015-01-16 12:28:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州6区房价破万五,新黄埔成刚需最后领地

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

    在过去的2014年,楼市终于告别了急速上扬,甚至有部分楼盘开始出现回落。不过从统计数据来看,由于“限价”、“限签”等政策的告别,广州全市均价依然从2013年的13276元/平方米上涨至15017元/平方米。网易房产监控阳光家缘数据显示,在2014年,越秀、天河的网签均价都超过了3万元/平方米,甚至此前一直被视为低价的番禺区,均价也已经达到15932元/平方米。业内人士指出,在白云、番禺房价高企,花都、南沙距离太远的背景下,新黄埔区或将成为广州刚需一族买房的最后领地。

2014年广州全市房价达15017/平方米

    在刚刚过去的2014年,广州楼市终于告别了过去几年量价齐升的态势,在经济周期的影响下,成交量开始出现下滑,部分楼盘也开始打折促销。不过值得注意的是,随着“限价”、“限签”等行政手段退出历史舞台,“双合同”在市场上消失,广州房价的真实成交数据也得以浮出水面。

    阳光家缘网签数据显示,在2014年全年,广州共网签一手住宅71622套,网签面积824万平方米。记者了解到,在2013年,广州的网签套数为92858套,网签面积达到1053万平方米。相比之下,广州2014年卖房面积同比减少了229万平方米,相当于321个正规足球场的面积。

    不过在成交均价方面,2014年广州全市成交均价达到了15017元/平方米,较2013年13276元/平方米的成交均价,依然有超过1700元/平方米的增长。业内人士指出,2013年受迫于“年度调控目标”的需求,广州市场上“双合同”大面积蔓延,部分高价盘甚至无法网签,而2014年这些行政手段退出后,成交数据更接近市场真实情况。

    方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,在松限贷、松银根等利好之下,楼市在2014岁末已开始回暖之旅。“目前广州楼市前景已经很明朗,成交量连续三个月维持高位,库存也在降低。如果穗六条放松会加速市场升温,不松也阻挡不了复苏,价格上涨也只是时间问题。

刚需颤抖,番禺房价近16000/平方米

    南都记者了解到,除去花都、从化、增城、南沙这些距离主城区较远的区域之外,番禺、新黄埔(原萝岗)、白云区金沙洲板块凭借着较低的房价以及与主城区之间方便的交通,被视为广州刚需买房的集中区域。

    值得注意的是,随着房价水涨船高,部分区域或将不再适合刚需买家。2014年成交数据显示,白云区全年的成交均价已经达到21730元/平方米,金沙洲如保利西海岸、御金沙等在售楼盘,楼层朝向较好的基本价格都达到2万元/平方米左右。而曾经被视为“刚需天堂”的番禺区,经过八大金刚的十年沉淀,去年的网签均价也达到了15932元/平方米。

    业内人士指出,在白云、番禺房价高企,花都、南沙距离太远的背景下,新黄埔区或将成为广州刚需一族买房的最后领地。

    统计数据显示,新黄埔区在2014年上半年成交曾出现短暂下滑,不过在“930”新政颁布之后,该区域的成交在刚需的拉动下回暖非常明显,10月份的成交套数就达到1333套,12月份成交更是达到1970套,相当于全广州成交套数的四分之一。

政策利好引新黄埔率先回暖

    业内人士指出,作为最靠近天河的区域,新黄埔区早已有一大批零污染、高产出、高科技的新兴产业,产业发展上领先其他各区。而此前为人所诟病的交通和配套问题,随着地铁的开建、以及万达、绿地等商业巨头的入驻,也得到迎刃而解。备受刚需置业者的青睐,也是新黄埔区楼市成交能够率先回暖的原因。

    据了解,2014年年初,黄埔、萝岗两区合并,使得原萝岗区的经济发展得到更为强大的后盾。另一方面,地铁线路规划的公布,也进一步拉动了原萝岗区的交通线路的完善。根据广州市地铁规划(2015-2020)所公布的规划方案,除了现有的地铁6号线2期、14号线的建设,5号线东延段(文冲-黄埔客运港)、7号线2期(大学城南至萝岗)、以及地铁6号线3期(香雪至增城开发区)亦将会陆续确定规划、建设。

历经三年开发新黄埔楼盘迈入成熟期

    事实上,新黄埔区萝岗板块是广州住宅市场起步较慢的区域,从2012年开始随着万科、中海等龙头房企的进入才带动整个板块,但迅速成为近三年来广州楼市最活跃的区域。尤其是中海誉城从2012年首次开盘以来曾创造了“六度开盘六度日光”的楼市奇迹,仅两年多项目累计销售近5000套,即使在市场并不理想的2014年,中海誉城也以近1500套、约17.5亿元的骄人业绩成为广州刚需楼盘的领跑者之一。

    经过三年多的发展之后,记者发现这些大盘也开始慢慢进入成熟期。“我们去年买的房,前不久刚入伙。”记者在中海誉城碰到一位业主,“现在商业街的店铺陆续开了,而且华润万家超市春节期间也要开业,接驳黄村地铁站的中海誉城临时巴士专线也会在春节期间试运营,这里越来越成熟了,我打算过完年就搬进来住。”

“这里是萝岗人气最旺的楼盘”

    元旦期间,南都记者走访了萝岗最热门的几个楼盘,大都门庭若市,其中尤以中海誉城最为火爆。临近下午5点,记者来到中海誉城,还没进售楼部就发现门口摆着一辆全新的汽车,围满了参观的客户,一打听才知道现场正在进行“跨年大促”的活动,所有到访客户都有礼品,还可以参与抽奖赢取汽车。看来中海为了销售业绩,也是蛮拼的。

    进到销售中心,现场依然是人山人海,沙盘处、洽谈区都挤满了客户,去往样板房的通道前还排起了长队。大部分客户是来看全新楼王展示区的,在科学城上班的小李就带着女朋友来看婚房,“三房两厅两卫,主卧是套房,正好一步到位”,小李对94平方米的小三房喜爱有加,“我们准备年前定好房、然后回老家办婚礼、安心去领证啦”。

    “我们这次要卖的是整个项目位置最好的中央揽山楼王。”销售员介绍说,“户型包括94平方米带套间的小三房、112平方米南向景观三房、以及173平方米南北对流大平层,还有部分79平方米温馨两房单位。”与之前的产品相比,此次中海誉城将推出的是位于小区正中央的揽山楼王单位,北向望天河东最大的社区泳池、南向一线尽揽私享山。记者站在示范单位的景观阳台上,眼前是私享山郁郁葱葱的树木,眺望远处视野无限开阔。

中海誉城可满足3-18岁的全程教育需求

    中海誉城的火爆与畅销早已是声名远播,除了开发商豪气派礼外,项目良好的区位条件、完善的配套、便捷的交通是其备受追捧的真正原因。中海誉城位于天河东部,地处科学城东大型居住区核心位置,凭借科学城雄厚的产业基础、东部山水新城的规划前景,以及新黄埔成立的政策利好,区域发展潜力备受各界看好。

    中海誉城临近地铁六号线香雪站,还规划有有轨电车,加上广园快速路、广深高速等主干道,出行十分便利。配套方面,中海誉城10分钟范围内汇聚了万达广场、高德汇等大型商业综合体,以及广州东部最大的三甲医院--中山大学岭南医院。此外,社区本身规划2万平方米风情商业街,其中特意打造一条天河东唯一的水岸美食街。教育方面,社区内有2所省一级幼儿园,紧邻小区2分钟范围内规划有公立小学和初高中,可以满足3-18岁的全程教育需求。

活动

史上最豪到访可抽汽车

除了完善的配套外,中海誉城绝无仅有的生态环境也备受客户青睐。中海誉城周边有7个公园,小区园林面积近20万平方米,更难能可贵的是,社区内还有两座私享山体公园,“我们全家都很喜欢这座山”,现场一位刚下筹的客户告诉记者,“我们现在住在天河,小区很小,只是一块草地和几棵树,根本算不上园林。这里有两座私享山,不仅景观更好视野更开阔,而且平时也有个休闲锻炼的好去处”。

据了解,目前项目正在进行“1万享8万”的优惠活动,虽然还没有具体的价格,但是现场销售员强调这次是跨年大促,优惠力度会非常大、值得期待。除了到访送礼品、免费抽汽车外,中海誉城推出了“八重大礼”,成功认购有1万元的车位优惠、下筹客户赠送购物卡、介绍朋友下筹可享房款优惠、中海老业主推介优惠等等。

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