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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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从化区,发展缓慢的度假天堂  

2015-01-20 15:14:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从化区,发展缓慢的度假天堂

——2015广州楼市板块巡航(六)

    从化的发展目标规划定位为“世界温泉之都”、“宜居、宜业、宜游的国际生态区”。按照规划,从化将被建设成为珠三角最宜居的生态城市之一。在这么一个好山好水的度假天堂,却面临着城市发展缓慢的难题。

城市化发展滞后,楼市后劲不足

    楼市的升值往往与城市升级密切相关。受困于交通瓶颈等问题的掣肘,多年来从化城市发展相对滞后,无新规划出台,工业领域缺乏新增生产力骨干项目,新增商业网点不多且整体层次偏低,以养老养生的旅游产业为主,产业发展落后因而经济发展困难,人口与收入增长缓慢,城市面貌恐怕3、5年后也变化不大。

    出于对流溪河水源以及从化整体生态环境的保护,从化的产业发展一直以环境保护为前提,房地产开发密度较低,在经济发展上处于末位。且与倒数第二名的增城市相差甚远,规模以上企业近四成亏损,形势不容乐观。成为影响楼市发展的重要因素,致使从化房地产难以蓬勃发展。

现状:价格为卖点,交通成硬伤

    2014年底,不少大型开发商如越秀地产、珠江地产等旗下楼盘推货欲望较为强烈,部分洋房新货低至“五六字头”,2014年中甚至出现“五字头”别墅,成为广州楼价“洼地”,但交通问题一直是从化楼市的硬伤。对于别墅买家而言,自身经济条件较好,自驾往返市区的时间和交通成本都尚可接受。但对于洋房买家而言,因收入不高才选择到郊区置业,若靠自驾车出行,交通成本高,而现有的公共交通难以满足其日常出行需要,因此中心城区的人口在从化置业较不实际。

    有望在2016年底或2017年初投入使用,始于白云区嘉禾望岗,止于从化区街口的地铁14号线或对楼市有提振作用,站点沿线物业具备一定潜力,可吸引广州刚需买家,但其每个站点具体位置尚未确定,就有许多楼盘项目对外宣称为“地铁盘”。

别墅产品优势不明显,缺乏新政策支持

    素来被成为广州“后花园”的从化以生态资源为最大卖点,许多楼盘都是以环境为招牌,注重产品舒适度,尤其是别墅项目。从化目前是广州在售别墅项目最多的板块,但购房者似乎都不买账,原因有以下几点:

1、从化无大型别墅项目,珠三角范围内的大盘会比从化更有吸引力,例如清远美林湖、狮子湖、鹤山十里方圆等。

2、被成为“温泉之都”的从化温泉资源基本已开发完毕,缺少突出优势。

3、广州周边地区同样距离别墅项目较多、例如肇庆、三水、江门、花都等地区,同类型产品竞争激烈。

4、即使低价买入,周边有价无市,难以找到接盘对象,前景难以预见。

    再加上2012年从化取消购房入户优惠政策之后,许多买家要求退房,楼市压力大增,且至今无新规划政策的支撑、楼市一直处于较为低迷的状态。外地人购房意愿不高,只能供应周边城镇地区,如街口、太平镇等改善型买家。供应与需求都较为有限,决定了从化楼市的升值潜力并不看涨。

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