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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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南海,广州未来的居住大区  

2015-01-29 15:52:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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南海,广州未来的居住大区

——2015广州楼市板块巡航(十)

文/邓浩志

    佛山市南海区位于广东省中部,东连广州市芳村区、番禺区,南接顺德区、鹤山市、新会区,西邻三水区、高明区,北濒花都区、三水区,环抱佛山禅城区。南海在行政上属于佛山,但在房地产板块中,我认为已经属于广州了,限购放开后有着将近一半的广州买家,未来有可能成为继番禺之后,又一个广州人外移的重点区域。

    论城市面貌,南海仅次于珠江新城;论距离,和市桥、罗岗、南站相仿;论配套,明显优于广州近郊;论交通,有广佛地铁贯穿其中;论价格,仅一万出头;论条件,没有限购政策;论成交,最近成倍放大;论客户,近三月一半来自广州。因此,南海是一个比花都、增城、从化、南沙更广州的区,一个比番禺、白云、罗岗更现代的城。

南海楼市成交占据佛山半壁江山,领跑全市

    2014年佛山楼市销量突破千万平方米大关,一个重要的原因是政策调整的刺激。2014年全年,南海楼市成交总面积位居五区之最,且占全市成交总量的42%。而成交金额更是达到413 .08亿元,占到全市48%的比例,占据佛山楼市成交的半壁江山。

    究其原因,主要有一下四个方面:首先,生活配套、交通配套齐全便利。随着万科广场、万达广场的进驻及广佛地铁的贯穿,南海备受关注,成为广州刚需重点区域。第二,地理位置优越、城市面貌好。南海位于广佛边界,先天条件优良,且环境、绿化各方面规划较好,因此能成功吸引到部分“广州外溢”的购房者;第三,性价比高,南海前期积累存量较大,部分房企“以价换量”的促销措施有力推进了楼市的发展;第四,外来常住人口较多,而“限购放开”令到外地户口购房门槛大大降低,释放了大量购买力。

地铁效应凸显区位价值,实现双城生活

    南海是佛山的核心区域,有千灯湖、金融高新区、桂城、南桂路等多个优势站点。站点附近一手楼价格普遍比其他区域的楼价贵1000~2000元/平方米。今年楼价有所下跌的大背景下,中心城区普遍降了1000~2000元 /平方米,但地铁盘楼价基本没有变化,且保持着较为平稳的去化量。可见广佛地铁效应使南海的核心区位价值更加凸显。

    而对于“广佛候鸟”来说,地铁能减少他们往返两地的时间与金钱,因此广佛地铁沿线盘是他们的第一选择。目前,广佛地铁沿线多以刚需盘为主,90平方米左右的户型较多,迎合年轻人的购房需求。

千灯湖板块一枝独秀,升值潜力看好

   相对于其他广佛同城置业板块,千灯湖板块的发展潜力最大。该板块位于南海桂城,与广州中心区域距离较近,而楼价却低上三成以上,因此对广州买家的吸引力非常大。

    该区域同时是广东金融高新区,享金融高新区千亿投资的政策红利,区域内高端住宅、酒店云集,从而为楼市的发展提供强有力的支撑。

    在交通上,千灯湖板块坐拥广佛地铁和南海新交通的双地铁交通枢纽优势,快速通达广州荔湾、越秀、天河,独有的交通优势使千灯湖板块在佛山松绑限购后率先大卖。

    因此,在今年楼市普遍低迷,佛山多个片区楼盘祭出降价大旗的情况下,千灯湖板块的楼价却一枝独秀。

产业汇聚与生活配套的日益完善,使千灯湖正朝着宜商宜居的现代化都市型产业圈蜕变。未来有望成为高端人才的聚集地,使楼市具备颇为可观的升值潜力。

三山港板块,借势广州南站崛起新城

    三山港板块位于佛山市南海区平洲,是珠三角重要的对外贸易港口之一。按照规划,三山港将发展成为一个国际物流园。该板块利用广州南站进行新城开发,除了拥有与广州南站一桥之隔的独特区位优势之外,还有着南海最集中的国有土地储备量。

    相对于金沙洲以及千灯湖等板块,南海的三山港板块可谓“后起之秀”。附近的项目售价不高,但是环境较好,交通也比较便利,广州—桂城的城际轻轨未来也将经过该片区,使其升值潜力不可小觑。

总结:如果你是刚需一族,如果你是初次置业或首改,去南海看看吧,不远,而且有惊喜。

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