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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

龙头房企转型风吹向哪?  

2015-01-31 18:08:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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龙头房企转型风吹向哪?

邓浩志接受《信息时报》采访

 

  随着普遍认为的房地产业黄金时代终结,2015年伊始,房企开始寻找新出路,多家龙头房企高调宣布转型。如今,房企不再简单地以业绩为奋斗目标,而是更看中长久的发展模式带来的新利润增长点。行内人士表示,龙头房企转型,是为了让企业的资产规模更加的强大,如果仅是纯粹做一些开发销售的环节,会让自身陷入恶性循环,在目前房地产利润越来越低的情况下,单靠销售很难再使一家大型企业强大。

新方向:战略转型

龙头房企都要改做“服务”

辞旧迎新之际,商业地产龙头老大万达和住宅地产龙头老大万科透露,新一年即将转型,且第一个月就迫不及待宣布了转型详细规划,并且有转型新结晶上市。值得一提的是,两大房企的转型方向都有相似点,万达是转向以服务为主的企业,万科则是转型为城市配套服务商。

万科:定位城市配套服务商

今年1月16日下午,万科松花湖度假区在吉林大青山脚下的西武王子大饭店启幕,正式进入营业阶段。这是万科第一个新业务。万科总经理郁亮在开幕致辞中表示,休闲度假物业将成万科未来业务的重要组成部分。根据“城市配套服务商”规划,2015年,万科将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务,打造更丰富全面的社区生活体验;此外,针对养老、医疗、度假等城市发展需求,提供有针对性的产品和服务;同时,还将拓展产业地产、创业园区等领域,助力城市不同阶段的产业发展。

万达:5年后服务业占比超六成

随后在1月17日,万达集团2014年会上,万达集团董事长王健林重点阐释了万达的第四次转型。他说,这是代表万达未来发展方向的全新转型升级。这次转型主要内容是转向服务业为主的企业。

万达集团转型分为两方面,从空间上看是从中国企业转型为跨国企业;从内容上看,是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。万达已宣布到2020年发展目标,资产1万亿元,收入6000亿元,净利润600亿元,成为世界一流跨国企业。同时确定两个转型目标,一是2020年集团服务业收入、净利占比力争超过65%,房地产销售、净利占比低于35%;二是海外收入占比超过20%。

万达今后的房地产要实行新的发展模式,同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业,到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块,彻底实现转型升级。

分析

将有更多房企跟风

方圆地产首席分析师邓浩志表示,其实企业转型也是被迫的,一是市场整体规模萎缩,利润下降,企业需要新的盈利模式和运营方式以增加利润。二是市场竞争激烈,企业需要增加项目附加值,从而抢夺市场。

广州某商业地产总监认为,以前是国家做配套,地产商盖房子,但这是粗放型的发展;现在面对市场下行问题,首先就是要去库存,其次是做出产品差异化。比如万科就是从小配套、小服务入手,再加上物业的传统优势,竞争力就会加大。举个例子,同一个板块内有两家品牌档次相同的开发商,其中一家除了居住功能外,增加了许多服务类项目,所以购房者肯定会选这家。

邓浩志认为,随着万达、万科之后,会有越来越多的传统房企进行转型,跟随这样的发展模式。房价点评网高级分析师曾英杰也表示,近十几年,房地产市场一直处于高速发展状态,房企只需要盖楼销售即可,甚至都不需要考虑客户的事,更遑论布局生态系统。但随着地产新常态的到来,这种情况将发生巨大的改变。房地产行业很快也将跟随互联网企业的步伐,进入到生态系统的竞争。

新体制:合伙人制

“分股”风

从互联网刮到房企

如何让员工与企业一条心,只讲精神不讲物质只能一时,不能一世。目前,在万科的带领和影响下,越来越多的房企开始了一种新的公司体制。

万科:新体制下业绩增两成

去年万科就发出公告,代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业通过证券公司的集合资产管理计划,于5月28日购入公司A股股份3583.9231万股,占公司总股本的0.33%。这意味着从去年年初开始热炒的“事业合伙人制”终于落地。

根据万科公司跟投制度,员工初始跟投份额不能超过项目资金峰值的5%,公司将对跟投项目额外受让跟投,期投资总额不超过该项目资金峰值的5%。项目所在一线公司跟投人员可在未来18个月以内,额外受让此份额,受让时,按照人民银行同期同档次贷款基础利率支付利息(这一点很贴心)。另外,项目所在一线公司管理层和该项目管理人员是必须跟投人员。

新体制下的销售业绩如何?据万科公布,2014年万科累计实现销售面积1806.4万平方米,销售金额2151.3亿元,相比2013年分别增长21.1%和25.9%。

越秀地产:也在申请合伙人制度

广州老牌国企越秀地产在日前举行的“2015政策形势预测与投资理财论坛”上,正式表态将会跟进合伙人制度,相关申请已上报给国资委。越秀地产副总经理朱晨表示,合伙人制度会改变整个行业,越秀地产也在跟进,做越秀的合伙人计划,希望这是未来新的经营模式。不过,他坦言,其实对于合伙人制度,国资委也有在考虑,毕竟涉及多方面因素,相关申请已上报,具体如何做仍在考察中。合伙人制度对于公司更多益处可能在未来人才管理,能够将公司人才紧紧捆绑在一起。

据了解,尽管碧桂园并没有大张旗鼓推出“合伙人”计划,但自2012年末,碧桂园悄然推出“成就共享计划”,通过高额奖励与权力下放让公司与员工实现利益共享,风险共担,并推动碧桂园去年销售额突破千亿。

分析

该制度将提升运营效率

58同城有关负责人评论说,在合伙人制度下,合伙人和股东的利益是一致的,该制度将真正提升和完善公司的运营效率。相反,损害股东的利益就是损害自己的利益,损害集体的利益,在这样的文化氛围下,相信那些钻空子、只顾眼前利益的做法将很难存在。

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