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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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市场回暖限购未退 广州前十楼盘岁末收金237亿  

2015-01-09 14:52:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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市场回暖限购未退 广州前十楼盘岁末收金237亿

邓浩志接受《观点地产网》采访

 

时值年末深冬,历经寒风的广州楼市终于提前嗅到了春天气息。经历前三个季度成交淡市的各大房企,在年末冲刺后全年业绩也已落定。

据阳光家缘数据统计,广州12月网签套数已超过9000套,成为全年成交最高月份。截至12月30日,2014年广州新建商品住宅网签为71113套,全年销售金额为1227.7亿元。

2014年,包括花语水岸、万科欧泊在内的销售金额排行前十的楼盘,累计成交金额237.5亿元。这十个楼盘的成交、产品和价格走势,可谓观察2014年广州楼市实况的微观样本。

“对比2013年,2014年前十楼盘累计销售金额有所下降,且产品结构更多地以刚需为主。”市场分析师肖文晓认为,成交萎缩、定价回落是2014年广州楼市的特点,但第四季度“翘尾”已经奠定2015年的回暖基础。

十楼盘收金237亿

网签数据显示,截至12月30日,广州销售金额排名前三的楼盘为花语水岸、万科欧泊及万科东荟城,成绩分别为32.5亿元、31.1亿元及26.3亿元。

榜首花语水岸2014年成交套数1357套,成交均价约为24800元/平方米。该盘的热销,在行业分析师邓浩志看来并非偶然:“花语水岸是广州中心城区里为数不多、体量较大的在售楼盘,项目主推产品都是二至三房刚需户型,而且价格贴合市场。”

花语水岸位于广州荔湾区大坦沙岛,处于两条地铁交汇站之处,产品涵盖75-200平方米的户型,但2014年以来多次加推的主推产品都集中在75-120平方米的刚需和首改户型。

产品之外,价位合适也是花语水岸销售良好的重要原因,对比广州天河、越秀、海珠区在售楼盘动辄30000-50000元/平方米的价格,该盘带装修约24800元/平方米的价格颇具竞争力。

肖文晓表示,从成交面积和套数推算,花语水岸成交的产品集中在88-100平方米区间,印证了该盘主打刚需和首改的定位,而且花语水岸的特点也呈现在其他项目中。

“除了销售金额之外,应该留意到广州销售前十名楼盘的结构,主力成交产品都是刚需类,而且不少项目有价格调整。”

按照产品定位和价格因素依次考量,成交紧跟在花语水岸之后的其他楼盘,无一例外都在提高性价比,其中不乏降价的老盘和定价保守的新盘。面对2014年突来的市场寒风,开发商唯有产品不变价格应变,以价换量保成交。

以价换量已触底

按销售金额排行,在花语水岸、万科欧泊及万科东荟城之后名列第四至第十名的项目分别是雅居乐剑桥郡、保利西海岸、中海花城湾、保利天悦、招商金山谷、中海誉城以及富力东山新天地。

万科欧泊、万科东荟城、雅居乐剑桥郡、中海誉城都有不同程度的“降价”。对比2013年19500元/平方米的网签均价,万科欧泊2014年成交价约为17500元/平方米;万科东荟城和中海誉城价格回调幅度则在500-1000元/平方米之间。

雅居乐剑桥郡的降价力度则堪称“甩卖”,该盘2013年网签均价约21500元/平方米,销售金额约12亿元,2014年全年网签均价仅约16200元/平方米,整体降价幅度达5000元。

对比在售老盘的降价,入市新盘也望风定价。杨箕板块和珠江新城板块两大豪宅富力东山新天地和中海花城湾先后推新,前者下半年成交均价较上半年回调近两千元,后者48000元/平方米在周边均价50000元/平方米的衬托下也显得极具性价比。

从数据来看,上述十个楼盘价格走势也是广州楼市整体成交的体现。市场分析师肖文晓表示,2014年的第一季度,市场观望下广州房价并未出现大波动,二三季度降价和折扣促销开始成为主流,但11月以后各楼盘价格在成交回暖下已经有了企稳的基础。

与此同时,业绩冲刺后的房企在新一年似乎也没有降价的理由。与房地产行业的整合分化呼应的是,2014年广州楼市中仍有不少的房企业绩在增长。2013年广州新建商品住宅销售金额前十房企的上榜门槛为27亿元,2014年这一门槛提高到了36亿元。

对于新一年的成交概况,合富辉煌在2015年广州预测报告中指出,预计2015年广州(十区)可售货量约12万套,比2014年减少10%以上,但仍高于前几年的平均水平,货量充足,中心六区热销板块2015年供应减少,外围四区将是市场成交主力区域。

肖文晓则预计,以第四季度月均约7900套的水平来看,2015年广州成交量同比可增长15-30%,“如果限购放开,这个增幅还会进一步扩大。”

肖文晓认为,2014年年末的价格就是广州本轮楼价调控的底部,价格反弹很可能会在2015年3、4月份出现,限购退出的时间和方式还不确定,但市场的提前回暖增加了解开这个楼市枷锁的难度。

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