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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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历史最低!房企利润率跌近理财产品  

2015-11-10 14:28:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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历史最低!房企利润率跌近理财产品

邓浩志接受《南方都市报》采访

上半年上市房企的平均净利率还有8 .4 %,到第三季度,就只有8%了。向来被认为是暴利的地产行业,如今一步步走下神坛,账面利润接近“大众化”。和当前一些高达七八个点收益的理财产品相比,房企所获的利润貌似与购买理财产品获利相差无几。

    平均利润率首次低于两位数

    在今年8月下旬已公布半年报的92家上市房企,上半年营业收入总额3364亿元,净利润总额282亿元,平均净利率为8.4%。截至日前,已公布三季报的80家上市房企在前三季度总营业收入为4244.5亿元,但合计净利润只有343.5亿,净利润率只有8%。

    根据中原地产研究部分析,在这80家企业中,只有28家企业利润率高于10%,52家利润率低于10%,有45家净利润下调,在三季度看只有25家净利润上涨。

    与此同时,中信证券近日发布的房地产行业报告亦显示,今年前三季度,A股地产板块(不含绿地)在2014年和2015年前三季度的毛利率稳定在32%左右,虽然比2011年高峰期有所下降,但还算稳定。但在前三季度的净资产收益率水平降为6.1%、净利润率水平降为9.4%,均是2007年以来的最低点。

    “今年是房企第一次出现行业平均利润率低于两位数的年份。”中原地产首席分析师张大伟表示,2014年房企的平均净利润率为10%,2013年的净利润更是高达11.97%。房企利润率大幅下调,意味着房地产企业的盈利能力大幅下调。

    房企一边贷款一边买理财产品

    在已公布前三季报的80家房企中,不少房企的净利润率低于7%,少数房企甚至只有5%。虽然降息,但按照当前银行、保险等金融机构推出的理财产品,其收益率高于5%的不少,而一年期收益率高于7%的亦不少。

    若只从数字看,房企行业貌似盈利不大。事实上,目前的确有不少房企将资金用于购买理财产品等。比如大龙地产今年上半年有8款理财产品到期,兑付本金合计11.5亿元,资金来源为闲置自有资金,合作涉及5家银行,其中5款产品均在今年上半年所购买。

    而据不完全统计,今年上半年有约20家房企大手笔购买银行理财产品,其购买资金从千万元至15亿元不等,其间不乏大房企。比如中国建筑今年5月和6月分别与4家银行合作并购买理财产品,理财本金累计11亿元,还向11家公司委托贷款,截至今年6月末,该公司对外委托贷款总额37.5亿元。若以该公司6月15日购买的理财产品协议约定的年化收益率为6%,当时的贷款基础利率仅在5%左右,相互对冲后相当于净赚差价。

    对于那些口碑好和规模大的房企,往往也是银行的大客户,更有机会获得最优惠的贷款利率。这也意味着,如果房企一方面将资金购买理财产品,一方面向银行获取优惠利率的贷款,那其间操作无异于是赚钱的手段。有业内人士表示,这也是房企财务管理的手法。

    房企不少项目表面上是亏的,但实际上是赚的。银行理财产品普遍不保本,总体没有房地产开发的收益稳定。

    ———中原地产项目部总经理黄韬

    比一比

    利润虽低仍比其它行业赚钱?

    在2014年央企20强排行榜中,利润最高的是中国烟草总公司,其次是中石油天然气集团,将地产作为主要产业的央企排名最靠前的,也就是排在第9名的招商局集团有限公司。

    “核心盈利能力下滑、财务风险加剧,房企的可持续发展关键还在于战略转型。”张大伟认为。

    不过,大型房企在今年拿地的劲头仍然有增无减。

    “事实上,房企净利润8%只是年利率,短期的、比如单个项目的净利润率是不止8%的,平均还会有10%左右。”中原地产项目部总经理黄韬认为,房企的净利润率计算复杂,不少项目表面上是亏的,但实际上是赚的。虽然银行的理财产品收益率高,百万元以上的收益更有超10%的,但普遍不保本,总体没有房地产开发的收益稳定。

    在方圆地产首席分析师邓浩志看来,房企的利润率虽然跌至8%,但相比钢铁和其它实业仍属于盈利行业。目前有些房企涉猎其它行业,但利润都不如老本行高。这从其它行业也涉猎房地产行业可见一斑。

 

 

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