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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

大户型会涨价是杞人忧天  

2015-11-17 13:09:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大户型会涨价是杞人忧天

邓浩志接受《信息时报》采访

        二孩全面放开,广州大户型以及学位房情况如何。信息时报记者近期采访获悉,广州各个区的开发商都在积极推出大面积产品,看楼客热情也颇高。二手楼市方面,学位房业主心态强硬,要价越来越高;大户型成交量目前未见上升。业内专家认为,新政的刺激更多是心理上的,短期内炒作过后就会回归到正常。

 一手楼市

 西部:换房客考虑搬家佛山

         二孩放开的消息传出后,海珠区不少大户型楼盘看楼人数明显增加。豪宅合生紫龙府的负责人表示,上周末来看楼的人约比以前周末增加两成,有近三成人都是因为计划生二胎而考虑换房的。项目主推188平方米的四房两厅单位,带装修折后均价38000元/平方米,预计2017年底交楼。“这一户型恰好满足了家里有二胎的家庭”。

         受广州限购政策影响,加上市中心大户型太贵,不少换房族考虑去佛山买房。据岭南天地负责人介绍,今年以来广州买家的比例逐步提高,尤其是二孩政策的消息传出后,看房的人更多了。肖先生一家三口住在荔湾区某楼盘的小三房里,由于婚前太太还在海珠区买了一套小公寓,所以被限购,即使现在想换房都没办法。为此,肖先生把目光转向了佛山。“价格仅是广州的一半,以后如果有了二孩,会考虑把家搬到佛山”。

 南部:别墅近期卖得火

          作为价格洼地的南部区域近期成交不俗。据悉,广州星河丹堤在售户型为89、104和143平方米N+1的三房单位和289~550平方米别墅单位,精装均价13000元/平方米。负责人表示,近两周别墅单位“卖得特别好”。有买家称,换房除了考虑二孩的外,还要考虑区域升值空间,南沙未来的升值空间绝对在其他区域之首。

 此外,时代南湾在售14栋,户型涵盖133、165、180、240、270平方米,单价12500元起带装修。另外在售700平方米别墅,总价约1550万元,送1400平方米花园,带游泳池、车位,向南望海。负责人表示,大户型近期的咨询人数明显增多。

 东部:改善型户型纷纷推新

         记者走访了解到,近期东部区域的改善型户型已纷纷推新,天韵湖璟、金地香山湖、碧桂园凤凰城等项目均在10月底11月初开盘或加推,基本以中大户型产品为主。其中位于增城的金地香山湖主推105平方米、123平米和138平米的三至四房,均价在7000元~8000元/平方米之间。另外一个增城楼盘碧桂园凤凰城,新推出雲熙山组团,主打320~540平方米的双拼别墅,共有五至六房。预计本次推出货量50套,认筹可以享受10万9.7折优惠,均价为35000元~40000元/平方米。

 再看位于黄埔区中新知识城的天韵瑚璟花园,近日开盘推出81~140平方米的二至四房,总货量约176套,带装修均价为9900元/平方米,还有2万抵9.5折优惠。同样位于黄埔区的金融街·融穗御府开放销售中心,预计样板房在11月中旬开放,将会推出143~148平方米别墅和80~90平方米三房。

 北部:开发商热推出大面积产品

         “公司目前并没有因为二孩政策而做出推货调整或是优惠变动,但是楼盘确实有受到该政策影响,有买家在购买中海誉城的楼盘时,早前是打算购买小三房单位,但是因为二孩政策以及三房单位楼层不合心意,后来果断购买四房单位,可以一步到位。”中海地产相关负责人告诉记者。

 此外,广州北部区域一些楼盘,如自由人花园、景业荔都等均表示二孩政策放松将利好大户型产品。据悉景业荔都负责人表示,在从化建区、二胎开放、央行降息、从化地铁即将开通、高铁坐实等利好因素的带动,很多客户都有入市的准备,即将在11月14日推出新一期“桃源郡”组团,87~139平方米的2~4房户型,全部赠送全屋精装修,预计将以6500元/平方米的价格推售。此外,自由人花园也将推出更丰富的大面积产品。

 二手楼市

 越秀一个月内网签翻倍

         58同城数据显示,学位房集中的越秀区11月初的看房量比10月激增了50%以上,买家的入市意欲强烈,而业主也陆续出现返价和抬价的现象。根据58同城监控的数据显示,从10月首周黄金周(9.28~10.4)的网签56套,到10月第5周(10.26~11.01)的113套,越秀二手房网签量翻了整整一倍。11月首周,也维持在104套的高位。

         张先生放盘一套带东风东学位的三房单位,均价叫价高达50000元/平方米,据了解,该单位的市场价在38000元/平方米左右,有中介建议张先生调低叫价,但张先生坚持己见,更拿出最近放开二胎的报道,称自己拥有的   学位房未来必定升值。

         搜房网广州二手电商商圈经理邹振宁指出,学位需求占据了越秀二手楼市的主流,由于越秀属于老城区,已经被深度开发,二手的优质学位房资源有限,因此近年来越秀学位房已经出现“有价无市”的现象,重点学位房放盘量越来越少,业主普遍叫价也会高出市场价2000~3000元/平方米。且业主心态强硬,谈价难度大,叫价有越来越高的趋势。

 大户型成交量未见上升

         不过,目前来看二手大户型成交量并没有明显上升。安居客监控的数据显示,11月首周(11.02~11.08),单周网签220套,环比10月最后一周(10.26~11.01)下跌13.04%,从总体状况而言,大户型在金九银十中遇冷。

 不过,搜房网广州二手电商商圈经理陈健表示,目前市场上以两房或小三房作为购房主流,刚需占比高达60%,二胎放开的政策一旦在地方落实,预料购房趋势将会向大户型转移。他表示,目前业主返价普遍,以大户型集中的番禺顺德碧桂园为例,有业主放盘顺德碧桂园的大三房单位叫价130万,在准备签约迁徙,由于二胎政策消息公布,业主随后返价到140万,导致这宗成交未能达成。陈健预计二胎政策落实后,大户型的成交量将上涨1~2成。

 专家:

 不必担心

 大户型涨价

         方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,就时间而言政策出台到生育增加最快也要一年,而大户型单元在全国都面临库存较大的压力,能因此提高消化速度已经很不错了,更别说会导致供求失衡而出现价格上涨,所以现在不必担心大套间会因二孩而价格上涨。同时,他认为,二孩政策其实对学位房也没有什么影响。目前只要是符合政策生育的,一房两孩是都有学位的,所以二孩家庭不会比独生家庭需要更多的学位房。

 而克而瑞信息集团广州机构研究咨询总监曾英杰认为,目前影响仅处于心理影响阶段,短期内炒作过后就会回归到正常。从长远来看,改善型的产品需求量会增加,学位房的需求很难说,目前生育高峰期已过。

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