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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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新房成交年有望创历史新高  

2015-11-23 17:21:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新房成交年有望创历史新高

邓浩志接受《南方都市报》采访

  第七届中国地产年会特刊

  2015年,广州市民终于等来了舒心的一年,买或者不买,都是对的。未买房的不再因为没及时买房而追悔莫及,买了房的也不用因为房价下跌而抑郁寡欢。

  白银时代,用来形容今年的广州楼市正好。房价终究告别单边上涨的态势,平稳的价格让买家拥有更多的时间来思考居住,而不是时机。平稳的成交量,也让开发商有更多时间来思考产品,而不是推货。

  一线城市房价涨但广州不涨,广州房价不涨但地价高企,跨过2015年岁末之后,地产大船该驶向何方?

  前十月卖楼已超2014年

  统计数据显示,截至2015年10月31日,今年广州一共卖掉了72917套一手住宅,845万平方米,相当于1207座标准足球场。这个数字,也已经超过2014年全年广州卖的71624套一手住宅,824万平方米。多卖房子自然多赚钱,2015年广州所有的开发商前十月卖房子共收入1271亿元,同比多了333亿元,可以建造11座小蛮腰。

  在历史长河中,广州的地产最大年出现在2013年,当时1399亿元的成交总额,创下历史最高纪录。在今年仍剩下两个月的情况下,刷新历史纪录已经是大概率事件。

  房价稳定,成一线城市“良心”

   2014年,住房均价两万出头的深圳,在经过2015年之后,直接冲上三万大关。刚刚过去的10月,深圳的房价有所回落,均价33599元/平方米。而2014年房价在1.5万/平方米左右徘徊的广州,经过2015年之后,房价依然稳定在1.5万元/平方米左右,成为四大一线城市中唯一“良心价”。

  统计显示,2015年前十月,广州一手住宅成交均价为15045元/平方米,每平方米比2014年上涨29元。大约是一份快餐钱。“良心价”从何而来?2015年11月9日阳光家缘网显示,广州商品房未售套数达到148366套,尽管比今年最高峰的15万套稍有回落,但去化周期依然超过12个月的警戒线,房价难出现快速上涨。

  增城夺魁

  从广州全年的房价走势来看,始终在1.4万-1.6万元/平方米价位徘徊,7月份一度摸高至16274元/平方米,但伴随着金九银十的以价换量,10月份的均价又回落至14062元/平方米。

  广州今年销售套数排名前十的楼盘全数位于郊区,且只有一个盘的成交均价高于1 .5万元/平方米,有三个盘的成交均价低于一万元。不过伴随着今年各种鼓励改善型需求,豪宅成交凶猛。截止到十月底,广州今年单价4万+豪宅的成交套数已经达到1724套,比2014年全年1256套的数值要高出不少。

  从区域成交来看,新挂牌的增城区,货量足,价格低,再次成为2015年的区域销售冠军。而南沙区也凭借着自贸区的利好,超越了番禺、花都、黄埔这些传统成交大户,上升到第二的位置。

  重现平民地王

  在2013年,广州十一区的地王都刷新了一遍,而2014年的土地市场则在流拍和底价成交中度过。2015年,恰好夹在两者之间。整体而言,广州土地市场理性占据主流,大多地块都是底价成交或者稍微溢价。

  理智当中,广州今年也出了两个地王,但都是平民地王。自贸区加身的南沙地王,楼面地价为6312元/平方米;花都地王的楼面地价为8054元/平方米。

  专家分析

  方圆地产首席市场分析师邓浩志

  2016年广州或现量平价升

  2015年广州的房价,除了6月轻微上涨,10月轻微下调外,基本全年保持一条直线,是多年来从未有过的平稳。同时今年央妈不停地降息降准,贷款利率也达到从未有过的低。但广州今年商品房库存也是从未有过的大。

  至于广州的土地市场,虽然不是地王年,但是仍然有面粉贵过面包的现象。今年开发商拿地王是因为三四线不敢投,集中回笼一二线城市,导致僧多粥少。

  2016年放松限购难以期待,但是进行微调,能够对去库存起到一定的效果。尽管全国来看房地产已经进入白银时代,但一线城市仍处于黄金时代末期,广州的人口流入依然不小。预计2016年广州成交量与今年保持一致,而房价可能会有7%-8%的涨幅。

  满堂红研究部高级经理周峰

   二手成交同比增20%,价格涨4%近年最少

  在330新政以及一系列降息降准的带动下,今年到现在为止,广州二手成交已经超过六万套,同比约有20%涨幅。但是,二手成交均价同比去年却只有约4%的涨幅,与此前多年年均13%-14%的涨幅相比,是涨幅最小的一年。

  在穗六条出台之前,广州二手房交易中,81%是非广州户籍的买家。而在穗六条执行之后,更多的外地人不具备购房资格,现在二手交易中非广州户籍买家比例已经降低至57%。因此在2016年,如果能够在限购政策上进行一些微调,例如将三年社保的要求缩减为两年甚至一年,就能刺激不小的成交量。

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