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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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好山好水好风光 沿着“龙脉”睇靓房  

2015-11-03 15:13:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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好山好水好风光 沿着“龙脉”睇靓房

邓浩志接受《广州日报》采访

  本报日前独家报道了地质部门发现的广州“龙脉”,从广州的最高峰天堂顶出发,一路沿着独特的山水脉络向南绵延而来,穿过大尖山、银龙顶、帽峰山,再连接白云山、越秀山,入水后经珠江石,再蜿蜒而出龙头山、莲花山、黄山鲁,最后直入龙穴岛。而这条山水“龙脉”潜藏的宝贵自然资源,在承载广州厚重历史的同时,也塑造着广州的城市格局,引发各界关注。

  记者了解到,“龙脉”见宽处超过10公里、遇窄处不到5公里,穿过广州核心城区,由于具有“山”、有“水”的卖点,沿线居住板块的价值也被看高一线。最新数据更显示,在三季度广州楼市市区成交的热门板块中,更有一半依傍“龙脉”,成交畅旺。

   “龙身”:优质楼盘轮番小幅上涨

  广州自古依水而生,依山而建。珠江两岸的老城区、白云山周边,后起之秀珠江新城乃至琶洲区域、番禺片区等,都离不开依山傍水的逻辑。而二沙岛、滨江东板块、珠江新城板块更成为高价楼盘集聚地。

  中介机构的数据显示,这部分位于市区“龙身”的优质楼盘,近期已开始上演轮番小幅上涨的好戏。合富房地产研究院院长龙斌透露,8月份天河部分优质物业上涨3%~5%;上个月广州中西片区的越秀、原荔湾、海珠、原芳村等片区部分优质盘价格小幅走高。由于供应量有限,广州中心区存货量目前仅需13个月即消化完毕。而中心区部分新盘的价格也已经有所上调,如越秀区的东山印象台,报价高达4.5万元/平方米,较此前的4万元/平方米上调;海珠区的领江一号售价3.5万~3.8万元/平方米,较上期高出一成以上;佳滨苑售价3.2万元/平方米,较上期上涨5%以上。

  此外,市区部分素质较好的物业价格也有所上涨。如海珠的光大花园、越秀区的东风广场、越秀上品轩以及芳村的新世界逸彩庭园等,9月份成交价较7月份上升了2%~6%。由于番禺区较长时间缺货,尤其是地段较好的刚需新货不足,华南板块的优质二手大盘隐隐有升价的态势,如广州雅居乐9月份的价格也有所抬升。

  “像珠江新城以及白云新城这类中心区的板块,其景观资源是不可复制的,不像学位房,有可能每年的学区都有变化。”满堂红链家市场部高级经理周峰分析,在同等条件下,“山景”楼盘或者“江景”楼盘的价格要比没有这类景观的楼盘,价格高4%~5%,长远来看价值更好。而目前,二手楼市中大多数的买家属于上班族自住客,追求物业本身的舒适度以及上下班的便利程度,可能更胜于景观,令这类楼盘的优势尚未能得到充分发挥。

  不过,即便如此,记者从广州市房地产中介协会发布的三季度中心区中介促成二手住宅十大活跃板块中发现,一半的板块都依傍着“龙脉”,在交易活跃度和交易价格上,都保持了不低水平。

  “龙尾”房价比“龙头”更有“后劲”

  如果按照水流的走势来比拟广州“龙脉”的“龙头”和“龙尾”,那么增城、从化、花都等北部和东部区域无疑属于“龙头”,而番禺和南沙两个南部区域则属于“龙尾”。由于中心区新增供应较少,这一“龙尾”、“龙头”穿过的区域也成为广州楼市新增供应的主力。

  随着今年以来楼市利好政策的不断出台,“龙头”、“龙尾”区域的表现也不尽相同,特别是以南沙为代表的新区,今年三季度实现了一手住宅网签均价逐月攀升,成交量也稳步放大。另据统计,自从广东自贸区南沙片区挂牌半年以来,南沙的一手楼成交量已较之前半年大涨超过四成,而且南沙楼市的月成交量已经跃升到外围区域的第二名,仅次于增城。区域均价则紧随番禺之后,9月已突破了11000元/平方米大关。

  “广州人讲究‘水为财’,从滨江路、沿江路的楼盘开发开始,‘卖山’一直不如‘卖水’值钱。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,虽然广州北部区域有流溪河的水资源,但是作为广州重要的饮用水源,流溪河沿岸的开发受到严格限制,所以北部的优质景观楼盘以山景为主;而南部的优质景观楼盘则以水景为主。加上广州南部有自贸区政策利好,地铁交通线路也较北部顺畅,离主城区时空距离相对减少,所以成交量和价格走势能够保持强势。而未来,这些区域哪里的走势更强劲,将取决于政府投放资源的力度以及新增人口的流入数量。哪里能聚集更多的“财气”、“人气”,哪里的楼市就有更大的发展。

  “龙脉”景观楼盘不到一成

  业内人士分析,如果按照广州“龙脉”的走向,分析沿线的楼盘产品,可以发现山景资源更多的北部,在容积率等规划因素的限制下,更倾向于发展别墅等类型的豪宅产品;而水景资源更为丰富的南部区域,近期推出的洋房产品则更多,形成“众乐乐”与“独乐乐”之分。 

  山水资源其实是一座城市最重要的资源,从最新一期开始执行的基准地价来看,广州最贵的住宅地价全部位于珠江两岸。”同创卓越总经理赵卓文表示,广州虽然有自然山水形成的“龙脉”,但是与广东省内的惠州等城市相比,资源并不算丰富,真正有这样景观资源的楼盘比例估计不到一成。

  琶洲等区域发展前景看好

  而且广州对自然资源的保护力度大,像重要的山脉都作为重要的保护区,只能为周边的楼盘产生衬托的背景效应,所以难以出现像香港那样的“半山”豪宅区。但是即使在越秀山脚下的小北路,也可以出现全广州最贵的“天价车位”,可见这类山水资源的作用。然而,正因为这样的山水资源得到合理保护,未来的发展前景更值得看好,在珠江新城之后,像沿着“龙脉”发展的琶洲,未来就有可能会成为市区各板块中发展的后起之秀。

 

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