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邓浩志的博客

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二孩政策对楼市影响小于预期  

2015-11-05 14:18:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二孩政策对楼市影响小于预期

文/邓浩志

      房地产作为支柱产业近20年,按原轨迹估算10~15年后将触顶回落,放开二孩后会让总需求增加,房地产触顶时间将被延后,行业可能仍有20年左右的白银期,于地产从业人员、周边行业而言是好事。中国经济也多了一个长期的引擎。

      如果说新政真提升了农村或小城镇的出生率,那3、4线城市去库存是否会有帮助?我想未来3、4线楼市还是面临出生率高,但成年后都跑就业机会多的大城市发展的问题,留不住人是3、4线城市地产的核心,这里涉及小城镇发展困局的问题。所以小城市楼市未来仍看淡,重点仍在大城市。

      如果说新政真提升了农村或小城镇的出生率,那3、4线城市去库存是否会有帮助?我想未来3、4线楼市还是面临出生率高,但成年后都跑就业机会多的大城市发展的问题,留不住人是3、4线城市地产的核心,这里涉及小城镇发展困局的问题。所以小城市楼市未来仍看淡,重点仍在大城市。

      之前谈的都是长期影响,就短期而言影响应该是看不到的,楼市短期仍将保持现状。而房价涨跌受供求关系影响,目前全国库存仍较大,二孩产生是对住房的需要,但经济不景、货币量不足、收入跟不上等也会导致这种需要无法成为有效需求,所以价格涨跌需要关注要素问题很多。

      二孩都放开了,一线城市是否应该放开限购?话说回来,只要限购没开,一线城市肯定还是值得投资的,因为政府通过行政手段强行压制了需求,只要放开,后续还有购买力,市场仍有前途,所以……。而在十三五规划中继续提到要强化市场的主导作用,所以限购放开将只是时间问题。

      在大政策力度影响下市场发生了改变,所以最近关于三房是刚需四房是改善是炒作声已起,然实际影响又有几何呢?对楼市影响可能小于预期:

一、就时间而言政策出台到生育增加最快也要一年,而大户型单元在全国都面临库存较大的压力,能因此提高消化速度已经很不错了,更别说会导致供求失衡而出现价格上涨,所以现在就担心大套间会因二孩没有必要。

二、放开二孩会增加对三房或四房的需要,但政策没有为市场增加资金,所以购买力本身并没有增加,结果是需要变但购买力没变(举个栗子:就是本来打算100万买2房,现在多了个小孩但钱没多,所以想100万或多一点点买个紧凑的三房),这产生的新商机是市场需要更多紧凑户型;

三、目前大城市库存中多数都是些大面积单元,以广州为例,144平以上户型占库存一半以上,这些高总价产品过去多数买家消费不起,未来多个孩子的家庭还是消费不起。所以二孩政策根本不能加快原有库存大户型的消化速度,所以除非政策支持或降价,否则库存大户型仍然滞销

四、学位房也没有什么影响。目前只要是符合政策生育的,一房两孩是都有学位的,所以二孩家庭不会比独生家庭需要更多的学位房。当然学位房抗跌,但这是另一个问题。顺带说下,如若不是同一家庭,则同一房6年后再生一个新学位,买学位房的要注意了。

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