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邓浩志的博客

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“故事型”公寓最抢手  

2015-11-09 17:57:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“故事型”公寓最抢手

邓浩志接受《羊城晚报》采访

与住宅成交行情一样,今年广州商用公寓成交持续飘红。专业机构发布的研究报告显示,今年前三个季度,广州公寓市场热火朝天,同比成交增长一成多,其中,有概念包装并借此讲“故事”的项目成交量最高。但仍摆脱不了高库存状态,预计今年年底前还会继续以价换量。

  供应同比增两成多

  公寓扎堆推出的状况并未改变,即使中心区,眼下也有越来越多公寓面市。国庆期间,海珠区全新项目新城国际寓开放样板房并接受登记,产品全部是38-73平方米的单间及两房户型,阳光家缘显示,上周该盘已获得985套预售货量,成为今年以来海珠区预售量最大的项目。同期获得预售证的中心区公寓项目,还有越秀区的珠江颐德大厦和白云区的百信商业中心,两者总货量为336套。此外,越秀区的江湾298、越秀时光和白云区的敏捷科创中心等项目,预计也将在近期陆续获得预售证,中心区公寓的新增货量达到今年高峰。

  高力国际日前发布的统计数据显示,今年1-9月份,广州一手可售公寓累计新增货量为158.6万平方米,同比增加24%;网签面积为87.3万平方米,同比增加11%。“十一”前后,广州公寓新品井喷上市,预计至今年年底,全市一手公寓可售货量可达129.48万平方米,库存量巨大。其中,货量最大的区域是番禺区和黄埔区,预计分别有20.36万平方米和36.19万平方米。

  以价换量确保成交

  虽然今年前三个季度广州一手公寓的网签面积同比增加一成多,但网签均价却有所下降。新浪乐居的监控数据显示,今年前三个季度,广州一手公寓网签均价为15793元/平方米,同比下降5.9%。高力国际的统计数据也显示,今年前三个季度,广州一手公寓网签均价为15667元/平方米,同比下降5%。

  高力国际分析认为,之所以会走出量增价跌的行情,是因为南沙、黄埔等外围区域公寓成交较多所致。其中南沙区的成交量约占25%,黄埔区约为18%,番禺约为16%。

  尽管受区域成交结构性的影响,但商家对楼盘定价谨慎、促销也是导致整体成交均价下降的原因。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,公寓扎堆面市导致巨货压顶,这种情况下只能以价换量。比如成交量最大的花都万达项目,今年以来多次加推,但售价一直保持在9000多元/平方米的水平;番禺的敏捷华美国际,均价也一直保持在1.1万元/平方米左右;就连中心区的越秀时光、文德先生等公寓项目,哪怕位于地铁站旁、望江景,也不敢轻易涨价,不时还推出促销以保持成交热度,如近期越秀时光就不分楼层、朝向推出10套一口价89.8万元/套的单位促销。高力国际项目销售及推广华南区董事黄润满预计,在高库存压力下,今年年底广州公寓将会继续以价换量。

  拼价格,拼新服务

  公寓新增供应有增无减,除了依靠价格优势外,商家还能做什么以获得更强的竞争力?

  高力国际华南区咨询服务部董事陈厚桥认为,公寓产品要迎来新的春天,在开发居住功能的同时,还要注重为用户打造广阔的社会交往平台,开发以客户向导为主的服务体系。“回看2014年,登上过月度销售冠军榜的项目的唯一共同点就是低总价。今年以来的成交则证明有概念、有‘故事’的公寓项目是主角,比如巨额投资的大型旅游度假项目万达项目、有南沙自贸区概念的中惠项目等,成为公寓项目热销的新亮点。”而在“互联网+”的时代下,部分开发商已开始注重社交平台的创建,为用户打造更完善的服务体系,这样的项目也受到市场的追捧,比如万科公寓项目、YOU+公寓等。

邓浩志认为,注重产品品质的小公寓较有前景,面向年轻白领设计的小户型,假如设计得功能齐全、人性化,相信也将会受到市场追捧。

 

 

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