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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

楼市十问:房价是涨是跌?买房何时出手?  

2015-02-10 16:03:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市十问:房价是涨是跌?买房何时出手?

邓浩志节诶受《南方都市报》采访

 

广州会不会取消限购?昨日上午,广州市市长陈建华在第十四届人大五次会议上阐述政府工作报告,对此一字未提。近日,据南都记者抽样调查发现,羊年,大部分人关心最多的仍是“房”事,房价还会涨吗?羊年是买房时机吗?……基于此,根据普通市民提出的问题,归纳总结为以下十点,并请业内专家帮读者解疑释惑。


 

房价:或再涨15%

Q:穿过大半个中国,鲜见房价不涨的城市,广州今年会不会是“例外”?

黎文江:我个人预计,2015年一手房价将会比2014年上涨15%左右。主要有三个方面的原因:一、20 15年一手房成交量将比2014年增加,从而支撑房价上升;二、土地、劳动力、建材、贷款利息等成本不断上涨,会推动房价上升;三、2015年广州将有13个地王项目面市,高地价形成的高房价将结构性拉升全市一手房交易均价。

曾英杰:2015年房价总体仍然会有一定的涨幅。一来各种成本都在快速增加,通胀依然不低;二来2015年有比较多的豪宅项目入市,也会在一定程度上拉高均价。

邓浩志:由于库存不断降低,成交量不断放大,预计进入2015年二季度开始,广州的房价会逐步上涨,三四季度上涨幅度会加速,其中郊区上涨幅度应该大于中心城区,而南沙作为有政策扶持的区域,其涨幅应该在全广州位列第一。

2

成交量:或上升20%

 Q:我恐高,请问,今年一手房成交量还会走高吗?

黎文江:由于刚性需求长期存在,2014年被压制的楼市需求,在2015年会得到释放。央行推出“认贷不认房”政策,之前买二套房七成首付,现在首付三成可以了,将会新增很多买二套房的改善型客户。从2008-2009年和2012- 2013年一手房成交量的大、小年历史记录来看,成交小年后会有大年,2015年一手房成交量将比2014年上升20%左右。

曾英杰:广州房地产市场经过几十年的发展,已经步入了非常成熟的阶段。未来短期内将在1300万平方米的平台上震荡,中长期内将呈现缓慢下行的趋势,二手房将成为市场的主导。

邓浩志:从中央到地方政府的口风来看,应该是以平稳为主。所以,成交量进一步提升的可能性并不大。因为,房地产黄金年代已经过去,大量需求被满足,新增需求比较有限,很难再进一步扩大,除非有新增政策扶持。

 3

限购:羊年放松有难度

Q:都传大半年了,广州限购政策究竟会不会取消?

曾英杰:广州限购政策会不会取消,这不是一个问题,长远来看,毫无疑问,肯定会取消。但在20 15年取消有一定的难度,尤其是在20 15年年初北京和上海这对好基友齐刷刷表态:短期内不考虑放松限购政策,而广州在政策调控方面一向不会当出头鸟。

中国房地产市场调控政策经历了四个阶段:第一阶段(2003年-2004年)属于调控启动阶段,主要目标是规范房地产市场、防止金融风险;第二阶段(2005年-2009年)调控全面展开阶段,主要目标是稳定房价;第三阶段(2010年至2013年)调控的深化阶段,由前两阶段的间接调控转向直接调控;第四阶段(2014年至今)回归市场化阶段。

 邓浩志:一线城市由于人口增长速度快,如果放开限购,房价有可能面临失控。所以一线城市应该会坚持限购,不放松。

 4

是否会出新政:难说

Q:看来限购是难取消了,那还会出台其他政策吗?

邓浩志:今年应该比较平稳,广州难出大的调控政策,倒是个别政策有可能继续放松,比方说穗六条。

曾英杰:难说。

黎文江:这样的问题只能由政府回答,其他人回答都是骗你的。

5

是否买房:不买房,一年又白忙

Q:买还是不买,都纠结好几年了,那2015年是不是买房时机?

黎文江:需要住房的,任何时候都是买房时机。不过,去年不买房,一年又白忙。

邓浩志:其实抄底的最佳时机应该是2014年四季度,目前房企资金压力已经有所缓解,房地产项目,优惠促销力度越来越小,随着库存不断降低,房价有可能攀升,所以今年买房,越早买越有利。

6

潜力板块:南沙可以多关注

Q:东西南北中,哪个板块的房子更有升值潜力?

邓浩志:按上海自贸区的经验,消息宣布之后周边房价上涨30%以上,南沙空间相对较大。毕竟国家级新区和自贸区双重利好重叠,从中央到地方政府都非常关注南沙的建设。所以有理由看好南沙楼市,尽管目前区域内库存较多,但最近消化提速已经非常明显。

黎文江:建议从广州东、南、北三个方向去买房。广州城区向外拓展,借助地铁的延伸将中心城区人口向外围城区疏导的意向很明确,这将是广州市长期的政策。建议置业者从广州3个方向去买房:向南有南沙,随着南沙确立成为国家新区和广东自贸区,升值空间可期,不过可能升值速度会慢些。向东是萝岗、增城;向北有花都、从化。

7

地王:难现

Q:“王”,看起来好吓人,今年广州还会出“地王”吗?

曾英杰:2015年比较难成为广州的地王年。首先,外部的经济环境不算太好,房地产难以独善其身。二是库存压力、限购政策依然是广州房地产市场的两座大山,短期内难以改善。2015年可以重点关注外地房企来广州抢地的情况,如果有地王,可能会由这些“过江龙”来创造。

邓浩志:今年不会是地王年,但可能出新的地王。目前房企资金仍然比较紧张,进入2015年之后,很多土地仍然是底价成交。而目前一线城市房企的利润已经偏低,企业拿地也会相对谨慎,所以今年即便有地王,也不会太多。

8

房企:倒下难,被吞易

Q:被毙真的很难受,话说今年会不会有更多的房企“倒下”?

黎文江:不会,因为还没有倒下就被大鳄吞并了。

邓浩志:房地产垄断已经是一个事实,小房企的生存空间被压缩是毫无疑问的,在白银时代,可能会有一半的中小企业倒下,一般被大房企拿下,从而再次壮大自身规模。

曾英杰:我把2015年理解为“中国房地产企业的转型与变革年”,也即是房地产新常态的元年。主要有两个特征:一是房地产高增长时代一去不复返;二是房地产的增长将转变为依靠生态系统的增长模式。生态系统,就是指企业从交易之前的寻找客户(营销、宣传、推广)、交易(转化、支付),再到用户的反馈(产品、交易过程、使用效果),都在企业的掌控范围内。

目前,规模房企都加大了对于房地产生态系统的布局,但还只是散点式的布局,远未达到体系化的程度。对很多大规模型房企来说,都将面临较大的考验,更不用说小型房企了。在这种背景下,会有不少企业因为跟不上转型的节奏而倒下。

9

房地产业:告别暴利时代

Q:“暴利”让房企心动,让买房者心痛,房地产业真的远离暴利时代了吗?

 邓浩志:房地产业已经告别暴利时代,去年就有不少项目,亏本销售,未来很多项目会有亏损。

曾英杰:如果与传统制造业以及其他实业相比,房地产行业仍处于暴利时代,目前大部分项目的毛利仍能维持在30%左右,这是一个相当高的毛利。但如果与之前房地产行业自身相比,则利润确实出现了比较大程度的下滑。

黎文江:房地产的暴利阶段已经结束,从人治走向法治,从行政干预回归市场,房地产从业者要主动抛弃轻松赚钱的投机心态,以开拓进取的积极心态看前景。现在开发商赚钱没有那么容易了,市场比较健康,竞争比较激烈,这种情况下,就得凭自己的本事,不能说回归市场就变成白银时代,应该还是黄金时代。

10

转型:社区服务粘住业主

Q:越来越多的房企转向做好社区服务,这会成为未来重要吸金点吗?

曾英杰:社区服务是房企捞金的四大新渠道之一。随着电商的发展,社区服务忽然从无人问津的破落户变成了人人争抢的香饽饽。2013年开始,房企加速对社区服务的布局,如万科推出了第五食堂、幸福驿站等多个社区服务产品。2014年彩生活的上市,则是将社区服务平台的概念推到了顶点。目前,不仅仅只是房企在布局社区服务平台,包括顺丰等一堆企业也都在抢社区服务的风口。

黎文江:捞不了什么金,主要是密切与业主的关系,有利于形成口碑,粘住业主追随房企品牌走,成为忠实粉丝。

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预计楼市以去库存为主

合富房地产经济研究院:2015年地方政府将积极推动住房需求释放,房地产整体政策环境宽松。预计楼市以去库存为主,房价保持稳定,其中超大城市房价或有小幅度上扬空间。此外,在经济调整环境下,房地产作为资产大幅上涨的预期弱化,配置资产型的购房需求减少,刚需主导格局持续,改善型入市将有所增多,预计大户型消化较2014年有所加快。

楼市信心将有所回复

中原地产市场研究中心:新常态下,行政干预退出有助于行业自身调整,投资渠道拓宽亦会降低楼市的投资热度。2015年,预计货币政策保持稳定、楼市信贷逐步松闸,楼市信心有所回复;城镇化进程推进及家庭裂变的加快,释放更多的住房需求;以自住型为主的购房需求引导市场供求关系趋于合理,房价的增长动力不大,稳步去化将是主基调。

行业集中度将提高

 世联行集团市场研究部:预计2015年行业整体的调控将延续去年的主基调,货币政策将适度宽松;房企直接融资渠道会进一步放宽,将促使行业集中度提高。市场供需层面,省内主要城市已进入实质性去库存阶段,预计成交将整体维持高位水平,但局部市场依然存在进一步向下调整的风险。

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