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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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“内忧外患”——广钢新城可能面临降价  

2015-12-10 13:52:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“内忧外患”——广钢新城可能面临降

文 / 邓浩志

 

        在上周广州的“年度拍地大战”中,广钢新城又拍出两宗地块,楼面价分别为19410元/㎡和19135元/㎡,有人认为如此高的地价足可以看出市场对于广钢新城未来发展的信心,本人对此却有些担忧。

       首先,此前广钢第一盘销售均价3万,但开售2周后成交量急速萎缩,10、11月均销仅2~2.5亿间(且属开盘不久)。所以对于一个地上总量约250亿的大项目而言,此销售速度难言及格,这说明目前这个价位很难维持必要的成交量,项目本身需要弃价保量。

        有人说广钢地价普遍都近3万,是降无可降。的确,从成本角度看是这样,但大家回看当年白云新城的地王项目,不降价的结果是卖了N年还在卖,算上各种财务成本,可能扛着不降价比降价卖实际损失更多。当然,如果盘小总额小也无所谓,权当标杆或广告,但如此大盘加上后续天量供应的话……

        说广钢新城是“天量供应”实在不虚,周边新增供应陆续杀来。包括金融街:23万,保利14万,华发14万,这50余万都会在未来2、3个月推出。还有芳村本身的历史存量,包括凯粤湾等大盘,以及临近广佛交界的一群项目等。再加上本次广钢的两块地,分别是保利18万,葛洲坝14万。如此多供应广钢肯定消化不良!货量大已经造成很大压力了,更雪上加霜的是各盘的同质化非常严重,基本都以100平方米以下的实用型两房、三房单位为主打户型。这种情况下想快速走货根本就是难上加难。

        再次,保利曼城项目楼面价1.5万不到,2.3万就盈亏平衡了,对外已宣称会低于花湾价格进行销售,而芳村其他旧项目就更不用说了,凯粤湾这个最为成熟的望江盘也仅2.7万起售,广佛交界多数项目更以均价2.5万以内销售。所以芳村其实除了几个地王,其余项目都有价格下调的空间。

广钢新城“内忧”便如此严重,“外患”更是不可小视。

        最不容忽视的便是南海的巨大冲击,南海具有几大优势:1、房价仅芳村一半;2、城市面貌更好;3、配套更成熟;4、同样是品牌开发商;5、不限购;6、首付与按揭政策更优惠。所以某专家说佛山现在每年分流广州购买力约1万套,我估计南海就分流近5千套,而这些都正是广钢的准买家。

        广钢新城不断有新地拍出、大牌开发商不断进驻此地固然是市场对广钢新城未来的发展有信心,但政府配套的完善、板块的成熟都需要较长时间,再加上目前广钢面临的“内忧外患”的局面,广钢新城的项目大规模降价是可能出现的。

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