注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

去库存可能的十一招  

2015-12-16 16:28:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

去库存可能的十一招

文/邓浩志

    老大发话去库存,未来针对楼市的利好会接踵而来,所以接下来几个月会是政策密集期,而政策大致分几大类:

        一、信贷政策,目前非限购城市首套房首付最低25%,未来可能可能将下调至20%,另一方面新政落地执行的城市数量并不多,所以接下来会在3、4线和部分二线城市快速推开。

        二、然后就是双降,尽管目前利息历史最低,准备金也一降再降,但在经济不景,通胀压力不大的背景下,年底继续双降仍有可能。尽管双降不是单纯针对楼市,但继续下调肯定利于楼市,企业降低负担,买家降低月供,市场增加资金……

        三、二套房首付政策,目前非限购城市公积金2成,商贷还清了的3成,没换清的4成,整体调整的空间并不大,最多也只是二套房统一3成首付,当然也是利好,但目前3、4线城市的更突出的矛盾不是首付困难,而是市场对住房的需求不足。所以接下来的重点可能是行业政策

        四、加大二三四线城市的需求是消化库存的根本,增加需求大致三类方法:1、多生育增加人口,现在已放开二孩,但远水救不了近火;2、城镇化,即农村人口进入城镇,核心问题是户籍制度改革、城镇就业及配套跟进,此为战略举措,中央正积极研究,但困难问题都重重,尤其棚户区改造

        五、顺带提下棚户区改造和保障房系统目前都计划采用大规模购买商品房替代政府建设,但这有问题,首先棚改农民借机换房进城,但如果就业机会不足,城市服务跟不上,结果可能人留不住而城市压力曾大。而保障房系统购买商品房价格肯定很低,房企没有利润后续也就不会继续开发

       六、行业政策我认为应该是发力的重点,而一线城市限购政策取消才有可能以蝴蝶效应的方式促进其他城市去库存。目前大城市限购,房价相对稳定,如果放开,则大城市房价肯定上涨,大城市房价上涨后周边城市低房价的优势会更加凸显,各种需求就被挤到周边,包括度假、投资、刚需等

        七、限购的结果是房价稳定,外来中产受惠,他们以更便宜的价格购得住房。但问题来了:外来人口因此更多,城市压力变大;高端不动产投资受压制,投资资金外溢海外或其他;土地价值被扭曲,政府城市投资没被价格彻底反映,低效开发驱逐高效……。要回归市场定价就要放开限购

         八、一直有人认为房价高让产业成本高而无法生存,如果成立,那产业最发达的应该是房价极低小城镇,但实际并非如此,东京去库存可能的十一招、伦敦、香港的高房价并没有让他们变得落后,反而让低附加值产业都别逼走了,剩下只能是高附加值的,所以高房价是逼迫大城市占据产业高附加值段的“鞭子”

         九、反对放开限购者拿高房价影响民生为由。其实居者有其屋是保障房系统问题,不能与市场经济混为一谈。我们应该呼吁有更多廉租、公租房保障本地户籍人口。至于外来低端劳动力,如果连城中村都住不起,连工作都找不到,那他真心不适合留着这里。市场经济就是只无形的手牵着你走

        十、近几年高端不动产投资正加速流向欧洲、澳洲、东南亚等地。说白点高端住房就是奢侈品,限购不让买,有钱人就都到外国买了,最终积压了库存还亏了税收。除高端需求外被压制,一线城市改善型需求也被二套房高首付高利息政策压制无法释放。

        十一、改善需求被压制最严重的是一线城市,广州最为突出,二套房首付7成(全国最高),利率上浮10%,加上限购,144平米以上被定义为非普通住宅等等,目前广州库存中绝大多数是大户型产品,所以未来对非普通住宅的定义应该调整,二大城市二套房政策也有应该调整。

  评论这张
 
阅读(6988)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017