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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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对楼市前途的看法  

2015-12-17 14:29:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对楼市前途的看法

文/邓浩志

一、自老大发话楼市要去库存,虽已公布的政策尚不多,但各方其实已经启动,大量新政在酝酿之中。短期有望落实的政策大致有:针对2、3、4线城市的定向宽松行政级别政策;全面降低二套首付,税费,贷款利率;营业税进一步减免;双降货币政策的配合等

二、中长期作用政策大致有:国家住房银行的建立;城镇化及户籍制度改革的提速;收购更大量商品住宅用于保障房;棚改的货币化安置等。以上的这堆或长期或短期政策均在研究中,肯定有大部分最终将落地,因为未来10年中国经济发展无论如何不能不借助地产。

三、就目前中国城市化比例,经济人均收入增速,商品房总量及人均居住面积等多个角度考虑,只要政策足够力量,楼市完全会启动新一轮由需求旺盛带动的快速发展,和家电这些已反复刺激,整体需求早过天花板的行业不同,中国仍有大量人口尚在初次置业、改善环境的需求当中。

四、所以就中长期看,最大的可能是通过政策刺激(更准确地说是撤销以往过度压制需求的政策)从新启动楼市,让其真正进入白银十年。已过去的黄金十年是严重供不应求,量不断放大,价快速攀升。而白银十年将是供需两旺,量在高位平稳,价稳步上扬的这么一个基本面。

五、为什么白银是十年?这个一个概数,源于城镇化至70%需要的时间,人均居住面积需求和住宅总量的关系等系列的一个模糊判断,模糊却不是拍脑袋的。所以从长时间轴看,买房一定早比晚要好,期望大跌,担心出现负资产等都是极小概率时间,除非中国发展轨迹被突发事件中断

六、再看短期前景,由于经济未触底,股市的较大不确定性致使楼市受到较大冲击,而最近大量已经发布的利好政策、货币政策在支撑楼市,两者对冲让刚好让市场处于目前相对稳定的状态。正因为提振经济需要楼市,所以真倒下,房地产业是最后倒下的几个之一,这是从业者的幸运

七、正是由于政策的作用,未来房价暴跌的可能性并不大,而今年我们也看到除广州外的其他一线城市房价都有不同程度的上涨,这个趋势未来很可能继续。所以就大形势而言等待再次大跌超低的朋友可能会失望(除了豪宅受反腐、经济等因素影响较大)

八、房价会稳步上升的另一重要因素就是大家几乎都忘记了的通胀。经济发展史告诉我们货币总是在贬值的,通胀时快时慢的,近些年全球都在流行低利息、货币贬值、量化宽松政策。所以哪怕房屋价值不提升,以上因素也会使得其价格出现上涨,尤其在对房子有情结的中国

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