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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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卖地狂欢埋下隐忧,去库存压力仍存在  

2015-12-02 12:41:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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卖地狂欢埋下隐忧,去库存压力仍存在

文 / 邓浩志

 

        2015年11月30日,广州一天连卖12块地成交总额高达162亿。广州以一场卖地狂欢结束了11月,进入了2015年的最后一个月。

        值得庆幸的是,本次卖地没有出现地王,开发商开始冷静了。首先三季度的股灾导致市场急速转冷,其次这两年“地王”结果都不好,不少甚至亏损销售。看看已开卖的中海花湾壹号的一组数据:地价2万出头,说能卖4万,计划3.5万,实际开盘3万,最低2.8万,后续销售速度还不断下滑。

房价上涨速度跟不上地价上涨速度,是时候要冷静了。

        中海花湾壹号的另一组数据:它的住宅9.19开盘,9.20-10.3(两周)共签186套5.9亿,10.4-11.30(近2个月)才签149套4.6亿;均价都3万。作为一个大盘,这个销售速度只能算是勉强及格;而且周边后续有4、5个项目跟着来,西边千灯湖还有大量1.5万的优质楼盘在抢客。

所以价格肯定还得往下——广钢新城土地降温是必然的!

        再来看另一个区域,金融城5块地卖得实在尴尬,虽没流拍但只一家竞拍,而且还是“儿子”啃下的,说明市场对金融城高大上的规划相对不太感兴趣。原因有几点:首先是金融城规划得实在太高了,以至于从民间、企业甚至政府都怀疑能不能落实、有没钱落实、什么时候落实?其次是商业办公全国都难消化,没敢拿的。

       那金融城的规划到底高到什么地步呢?掏空全部地下作行车用,地上没有车,就只有行人、建筑和绿化,这要花多少钱才能实现?况且这还是上届领导拍板的,更惨的是领导又有贪腐问题,领导换了说不准规划还得换,所以金融城规划存在很大不确定性。各位街坊看看大坦沙规划就知道了,20年改了N遍,现在还是一点进展都没有。

        找“儿子”啃5只死猫是为面子着想,当然利益以后会在其他地方找回来;但这批办公物业是非市场化行为,说不准未来广州就会出现个漂亮但没人用的“鬼城”——这些案例全国多了去了,什么郑州的郑东新区,成都高新区的大片新写字楼,租金极低空置率极高。广州人务实是传统,必须坚持啊!

        综述,这次土地盛宴是企业狂欢,政府狂喜,行业却埋下了隐忧。当然也不单广州如此,全国一线城市和大的二线城市都面临地价过高问题,原因是房企回流资金无处投资等。今年卖地收入创历史新高,明年可能就面临天量供应了。广州也有去库存压力,悠着点!

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