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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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投资返租公寓 不是稳赚不赔  

2015-02-12 10:30:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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投资返租公寓 不是稳赚不赔

邓浩志接受《新快报》采访

 

    “xx小姐吗?番禺市桥中心有一个超笋的带产权的公寓项目,价格12000元/平方米左右,还带10年租约,每个月返还租金2000多元,等于零月供,要不要考虑一下?”日前记者接到某公寓的促销电话。新快报记者发现,目前推行返租的项目并非个别,天河、萝岗等地的不少公寓也纷纷用此招揽客,位于天河粤垦路的力达广场甚至还喊出“全城最高返租5000元”,记者就此进行了走访。

发展商负责卖房,酒店运营方负责返租

    近日,记者来到番禺这个号称超笋的公寓项目,销售中心门口上方可见皇室堡酒店公寓的名字。“我们和香港皇室堡酒店公寓签了合作协议,以后由他们进行管理。”一位销售人员介绍道。

    该项目为一栋9层楼的单体楼,2楼为会所设计,3楼、8楼为39平方米的复式单位,其余楼层为约39平方米的单间以及46平方米的一房一厅公寓,100多套。其中复式产品不带租约。在带领记者参观完样板房后,销售开始给记者算账。据了解,一套公寓的售价为12000多元/平方米,除了带装修之外还带简单的家私家电。“我们是按照4星级的标准打造的,未来的定价可能在250元-350元/晚。以一套40平方米总价约50万元的单位计算,前三年每月可返还的租金为2304元,从第四年开始逐年递增4.5%,直至10年租约期满。由此计算,十年业主可拿回的资金为314635元,约占总房款的六成。”销售人员说,“如果首付六成,按照贷款十年,目前上浮10%的商业贷款利率计算,月供为2298.5元,几乎等于零月供。”

销售人员跟记者宣称,项目所在的位置为市桥核心板块,有旺盛的租赁需求,值得注意的是,该公寓虽然有独立的产权,但是使用年限仅剩20年。

郊区投资型住宅也用“返租”揽客

无独有偶,位于天河粤垦路的力达广场不仅称“全城最高返租5000元”,还承诺未来将实现和业主分成收益,根据销售介绍,初步的方案是业主占收益的两成。若一套房产未来月租金为10000元,那么在租赁3年期限内,业主除了有5000元“保底”租金之外,还可以获得运营商扣除这套房产成本之后的收益的20%。中国美林湖日前出售的星汇海寓产品也同样推出了十年返租,每个月业主收入租金2000元左右,并以每年8%的幅度递增。

不仅如此,除了公寓外,记者还发现一些旅游项目的投资型住宅也参与了这种收益担保的方式。中国美林湖销售表示,当前该盘在售的住宅也可以享受5年返租,和公寓相同,将由瑞季连锁酒店统一经营管理。一套60平方米的房子售价40多万元,每个月返还业主租金2000多元,回报率高达8%,不过,5年内的租金返还标准不变。相比于售后返租,远在江门台山的颐和温泉城就表示更倾向于收益分成。“初步拟定未来将和业主以五五分成的方式来保障业主的收益。”该项目相关负责人介绍。

律师观点

利用酒店运营商推返租是打擦边球

广东博厚律师事务所律师程磊表示,公寓开发商利用酒店运营商推行售后返租的做法实际上是打擦边球的行为,名义上并不违规。纵然如此,对于买家而言应该同样予以警惕,目光且不可只放在被描绘好的蓝图上。业主在和酒店管理方签订合同时通常没有自主权,很难要求更改合同上的规定,业主的权益很难得到有效保障。她建议,业主应该对酒店管理公司的资金以及经营实力做一番考究,如果一旦发生皮包公司最后卷款潜逃的情况,业主即便上诉成功也可能无法获得应有的赔偿。记者调查中发现,部分项目的租赁合同上确实拟定了赔偿条款,注明一旦酒店管理房违约,业主可以获得一定的赔偿金。有项目表示赔偿金额仅为2个月租金,有项目表示最高可赔得5万元。

风险提示

真实租赁需求若被夸大

业主难获持续返租

记者在网上查询发现,近几年,全国各地市场上的公寓售后返租纠纷案例时有发生。或因酒店经营不善而导致缩短租赁年限,业主收益无保障,或因无法准时交楼而引发一系列纠纷。

市民林先生对记者表示,5%、8%的回报率听起来是挺诱人的,关键还不用自己操心,坐收渔利,但是长久下来还是担心出现酒店方违约的情况。“我觉得在购买公寓时还是应更看中其真实的价值,比如地段和产品,就算一旦酒店违约,也能租得出去租得起价,或者不想出租时更加容易转手。”

邓浩志认为,公寓返租的核心不在于使用的年限,而是在于管理公司的实力以及公寓真正的租赁需求。一旦合约生效,无论酒店赚钱还是亏本,意味着酒店都要支付业主约定的租金,如果产品以及地段能够支撑足够的租赁需求,那么这种返租是可持续的。如果公寓的租赁需求被夸大,后续便可能产生诸多问题。

业内人士建议,营运商运营以及资金实力如何应该引起买家的重视,并且还应该对公寓未来面临的实际租赁需求进行评估,以防出现市场被夸大的情况。此外,近几年广州公寓的供应量大幅增加,市场供过于求的现象渐显,倘若未来广州住宅限购放宽,对公寓市场也将是一个直接的打击。

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