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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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2015楼市总结  

2015-12-21 16:12:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2015楼市总结

文 / 邓浩志

 

一、     政策                                                                     

政策今年政策利好数量是历史之最,先后:放松限购、限贷、限价、限签、限售、限外;降息、降准、降首付;放宽公积金、二套房,放开二孩等等等等。而政策力度也与08年相仿,唯一不同的是4万亿没有再来,所以资金没有到泛滥地步,楼市虽在众多利好下复苏,但房价却没被大幅推高。

尽管全国大松绑,但一线城市仍非常谨慎,北上广深+三亚坚持限购,最终证明5个地方政府的选择对了,至少2015年4地(除深圳)房价都没出现暴涨。而广州更是5个限购政策限制政策最严的,二套房首付统一7成,外地人购房须缴纳3年以上社保等。所以广州复苏也是相对缓慢,全年基本平稳。

 

二、     广州规划                                                                 

今年最大亮点绝对是南沙自贸区的挂牌,成交暴涨后让本接近20个月的库存下降到10左右。原市委书记贪腐被免后,广州大规划基本停止,原10个新城的大规模宣传也淡化了,但地铁的脚步没有放缓,城市仍在“长大”,广州是否也回归务实?但城市创新力不足成为今年热议话题。

 

三、     土地                                                                     

今年虽不是地王年,但也有大量“准地王”,共同特征是面粉接近面包的价格,不少土地直逼周边二手房价。广钢、广纸、市桥等均被房企追捧,究其原因:1、房企集体回归大城市,僧多粥少;2、经济不景资金无去处,多数选择继续买地;3、政策扶持后市仍有想象空间。

 

四、     股市 & 楼市                                                              

自去年930新政后楼市便一直高歌猛进,如不是6、7月股灾中途打断,今年很可能是楼价大涨的一年。楼市股市联系原不如此直接和密切(房涨股跌的年份常见),但这次股灾太猛,以至于楼市至今尚未恢复元气。未来预测楼市走势,恐要加上股市波动这一要素。

 

五、     成交情况                                                                 

成交量:去年930新政后楼市复苏脚步就没有停下,成交量和去年同比大幅攀升(因去年太低),而今年各月环比基本平稳,高峰6月广州更创九千五百多套的历史新高,之后受股灾影响低迷一个季度后又逐渐靠稳。总体而言全年消化情况较为理想,各房企都交出不错的成绩单,资金状况良好。

成交价:全国整体基本稳定,城市越大价格越坚挺,目前处于大利好博弈大利空(利好就是行业政策+货币政策,利空是库存+经济不景),市场总体处于均势状态。广州略有上涨,均价维持在1.6万左右,为一线城市最弱,若非股灾中途打断,今年金九银十后肯定进一步推高房价。

 

六、     库存                                                                     

主席都说要去库存,可见严重。目前楼市二元格局突出,一线及部分二线城市仍处于长期供不应求状态。大城市去库存只需放松限购,小城镇则困难较大,必须动用大政策(如:户籍改革、棚改等)方有可能完成目标。而广州网上显示库存10个月,总体未售约16,稍大,但无大碍。

 

七、     开发商                                                                   

行业继续趋于集中,延续强者恒强态势,几大房企业绩创新高,小房企被淘汰一批,中型房企空间被进一步压缩。地产股在岁末奋起,万科为首的龙头连续飙涨,说明房企仍受资金青睐。而另一方面是行业利润率大幅下滑,白银时代年回报跌至个位数,地王、三四线城市项目亏损愈多见。

 

八、     地产中介                                                                 

地产中介处于大洗牌中,以前资金看不上这行,现在都是大资本进入,动则全国收购或上来就只收一半佣等极为强势的手法。广州三大中介稳定N年后今年大变天,满堂红被链家收购,第2、3位的业绩也迅速跌入4、5,目前前三清一色外来和尚,是否真的广州创新能力太弱,ZF太保守?

 

九、     创新                                                                     

从10几平的极小户型到社区增值服务,再到商业O2O、创客、首付贷、项目跟投等,今年地产创新特别多,这些所有的创新都有着非常不错的“逻辑前景”,但真的如此吗?值得花多大投入培养?未来地产公司还干地产吗?这些问题将和如何发展业务一同伴随未来的创新之路。

另外,年初全国一股“互联网+”潮,地产众筹、电商、全民经纪人APP等新事物是你方唱罢我登场。一轮热闹后又回到老路上或只是就新瓶装旧酒。近年的创新都基于两点:1、去库存压力大的尝试;2、极个别互联网企业成功导致企业家头脑发热。房地产不同于快消品,自身规律要尊重。

显而易见的是,地产白银时代利润率下滑,大批房企探求转型寻找新出路,旅游、海外、养老、物流、文体、医疗等地产细分类型或地产周边产业今年到处开花,不少尝试取得了抢眼表现,如恒大足球、万达旅游等,但地产是资本密集型行业,几个小规模市场哪能吸收天量的溢出资本?探索仍将继续!

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