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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

大批郊区公寓降价出货  

2015-12-21 09:48:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大批郊区公寓降价出货

邓浩志接受《信息时报》采访

 

来自房价点评网的数据称,截止11月30日,今年广州一手公寓共计成交22796套,大大超过了去年全年总成交量19078套。同时,这也是广州公寓年成交套数首次突破2万大关。然而,价格方面,今年公寓网签均价却是2009年以来的最低,仅14070元/平方米,比2008年的14039元/平米只高出几十块钱,呈量升价跌的趋势。2015年只剩下10多天时间,信息时报记者走访市场了解到,一些面临较大库存压力的广州郊区公寓盘开始清货。

  老城区:公寓价量齐升

  老城区有多个楼盘推出公寓产品,其中,富力东山新天地的公寓货量就超过500套,邦华星际也有近500套。在“金九银十”档期,广钢新城的中海花湾壹号也推出四五百套公寓产品,而该盘公寓的总货量有近千套。除了已获批并推出的产品外,从11月开始,老城区还将陆续推出新货,如珠光御景壹号将推壹号公馆公寓组团、江湾298即将发售、方圆越秀时光也将加推,三者的可售货量起码会超1000套。

  成交方面,老城区的公寓价量齐升。根据安居客统计数据显示,今年第三季度,越秀、荔湾两区的一手公寓成交量,环比增加两成。其中,成交量最大的反而是售价高达近3.6万元/平方米的产品。随着整体行情被一致看好,老城区公寓新品的报价也在不断走高,11月初才开放样板房的珠光御景壹号“壹号公馆”公寓产品的吹风价已要4万元/平方米。

  增城:告别“万元以下区域”

  令人大感意外的是,增城是近日广州涨价最凶猛的区域。11月增城一手公寓网签均价环比大涨39.6%,为12694元/平米,比隔壁的黄埔区还要高出300元/平米。记者走访发现,增城均价上涨是因为高价盘合汇中央广场成交比重增加,占据了一半,11月的网签价达16274元/平米。事实上,撤市设区的增城已经渐渐告别“万元以下区域”,今年的一手公寓均价虽有6个月是处在万元以下,但今年整体价格已高达11169元/平米。住宅也是如此,11月房价创下历史新高,为10553元/平米。

  黄埔番禺:开发商促销力度大

  在目前公寓库存量最高的两个区域——黄埔区和番禺区,楼盘的动作也较大。黄埔区萝岗奥园广场从11月底开始推出100套一口价单价,单位面积45平方米起,总价58万元起,折合单价12800元。同时楼盘还推出分期首付的优惠活动,首付只需一成。

  而在番禺,去年底有公寓一口价单位18000元/平方米,今年底一口价单位15000元/平方米起,而且市场上价格在1.5万元/平方米左右的公寓楼盘数量并不少。如番禺万博板块的公寓楼盘海印总统公馆,由于部分单位的户型比较大,达到90~100平方米,所以促销力度也颇大。另外,复式公寓盘远通半山国际(珑景山),也以低价现楼吸引买家。该楼盘的售价从年中的2万多元/平方米,降至目前的15800元/平方米起。

  南沙:小面积公寓受欢迎

  目前在南沙,公寓的集中地在金隆路,由于靠近金洲地铁站以及南沙老城区,是南沙人气最旺的地段之一,定位为未来总部聚集区。

  一条金隆路,就汇集了香江国际金融中心、中海联南沙国贸中心、保利南沙大都汇、时代云图、翡翠公馆等众多楼盘,前三者都是公寓项目。而即将推出的全新公寓项目,还有盈港国际、南沙涉外公馆等。建设中的则还有真功夫总部、星河集团项目等。根据安居客统计显示,香江国际金融中心、中海联南沙国贸中心、保利南沙大都汇等几个楼盘,主推产品都以40~60平方米的中小户型loft公寓为主,由于总价低,还可以注册办公,因此颇受中小投资者的欢迎。由于各楼盘挨得很近,因此大家都没有开高价,目前大多报价1.5万~1.6万元/平方米,最低50万元出头就可以入手。

  花都:多个公寓盘消化尾货

  今年北部区域,公寓最火热的区域就是花都区。根据网易房产数据中心显示,截止到11月30日,今年花都区公寓成交5582套,占了全市近1/4,成交均价为8977元/平方米。据了解,这主要是因为万达城公寓产品售出5000多套,基本清货。有行内人士表示,花都住宅库存多,之前公寓成交不错,主要是受某一个项目大体量的带动,之后将恢复正常。目前一些公寓楼盘正在消化尾货。据雅居乐汇通国际公寓负责人介绍,该楼盘已经卖了7成,目前处在尾货阶段,所以并没有任何降价促销。碧桂园空港国际相关负责人也表示,目前该盘还剩下100多套产品消化,价格与之前基本一致。

  专家分析

  未来公寓去库存压力大

  方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,未来公寓仍然面临较大的去库存压力,总的来说有两大问题,一是供大于求比较严重,大量商业、办公项目没有出路只能开发成公寓推向市场。另一方面是运营缺乏突破,产品同质化比较严重,恶性竞争下只会出现收益下降甚至亏损。

  他认为,目前有几种类型的公寓可以考虑。一是处于中心城区的公寓,中心城区住宅供应不足,公寓可以作为类住宅产品填补部分空白;另外是高层高的公寓,特别是5米或以上,可以一层变两层拓展使用空间的产品,其性价比比较高。再有就是已经进驻有经验的经营方,未来收益有一定保障的;最后就是产品创新,符合市场新需求趋势的产品,比方说“创客”“极小公寓”等产品。

  克而瑞信息集团广州研究总监曾英杰表示,总体来说,目前的公寓主要集中在外围区域,尤其是原萝岗区和番禺区两个区域,将会面临这比较大的去货压力,最终可能会去到性价比的直接竞争。他建议,投资公寓首选还是老城区的商务区及周边。

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