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花都番禺库存压力仍较大  

2015-12-25 13:40:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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花都番禺库存压力仍较大

邓浩志接受《信息时报》采访

广州楼市迎来了年末的最后冲刺时期。由于近期网签量均大于新增供应量,广州楼市的库存量已经悄然降至一年多来的新低位。随着成交量回归稳定,广州楼市去年一度出现的库存警报到已然解除。业内专家预测,随着库存逐渐减少,明年广州房价会有一定幅度上涨。

  全市:楼市库存警报解除

  根据阳光家缘的网签数据,11月份广州一手住宅网签套数为8294套,环比10月份的8375套略有减少。成交均价方面,全市网签均价约为15475元/平方米,环比上升10.5%,结束上月的结构性调整,重新回到1.5万元大关之上。

  值得注意的是,尽管近两个月广州一手住宅的网签数量并无太耀眼的表现,但是由于网签量均大于新增供应量,广州楼市的库存量已经悄然降至一年多来的新低位。阳光家缘的数据显示,截至11月29日,广州一手住宅可售货量为69190套,是近一年来首次跌破7万套的库存水平。广州房价点评网首席市场分析师肖文晓表示,按照近6个月的月均网签数量计算,去化周期已下降至8.4个月水平,逼近8~10个月的合理库存周期的下限。由此不难看出,在去年9.30新政之后多番利好政策的持续扶持下,广州楼市去年一度出现的库存警报到已然解除。

  区域:分化较大花都去化周期最长

  以行政区域来看,截止到11月29日,广州新建商品住宅库存量(以可售面积为统计口径)最大的是番禺区和花都区,分别有168.29万平方米和165.36万平方米的库存,其中,花都去化周期最长,为12.8个月。此外,库存面积超过100万平方米的区域还有增城区和南沙区。库存量最少的则是越秀区,作为广州新房项目最少的老城区,该区的可售面积仅有11.04万平方米,还不到上述四区的十分之一。

  南沙区:个盘涨价明显

  自从4月自贸区挂牌至今,南沙自贸区楼市的成交量上涨明显。整个第二季度的成交套数多达4268套,环比第一季度的2544套大幅上涨89.42%。

  与此同时,南沙房价也在上涨。安居客的统计数字显示,南沙房价已经从半年前的10903元/平方米上涨到11065元/平方米。个盘上涨更是明显,去年10月南沙成交前十名楼盘中,单价超过1万元/平方米的仅3个,但到了今年10月、11月,网签单价过万的楼盘已达6个。其中,11月新开盘的南沙东苑,当月的网签均价就已达1.5万元/平方米。

  海珠区:一手楼供不应求

  从户型结构上来看,不同户型消化情况差异很大。80~120平方米这种满足首置和首改的两、三房户型,消化周期分别为11.7和8.5个月,其他120~180平方米户型的消化周期也低于全市同类户型的平均水平。

  今年以来,海珠区一手住宅市场整体处于供不应求的状态,今年前八个月中,有两个月的新增供应为零,还有一个月只有9000平方米。58同城数据显示,今年近半年海珠区的楼价为33271元/平方米,比去年同期的29519元/平方米上涨了近4000元/平方米。

  番禺区:新地王带动房价上涨

  截至11月底,番禺区新建商品住宅库存量仍然有168.29万平方米,去化周期为10个月左右。

  不过,番禺区房价一直在涨。阳光家缘的数据显示,番禺11月网签均价17024元/平方米,环比10月的16090元/平方米,涨5.8%,同比去年11月的网签单价15372元/平方米涨10.7%。特别值得关注的是,11月下旬,新晋地王的出现更是带动番禺房价上涨预期。

  天河区:去化周期降至6.8个月

  截止到11月底,天河区的去化周期均已降至6.8个月的水平,主要原因还是供应太少,可售面积仅为226153平方米。

  网易房产数据显示,天河区11月均价36097元/平方米,环比下跌9.9%,同比上涨3.1%。11月均价最贵top10榜单的前四席位中,有三家来自天河区。其中侨鑫汇悦台成交均价94847元/平,位居第一;第二名尚东君御均价57566元/平方米;刚刚亮相的龙湖天宸原著凭借51217元/平方米的均价高居榜单第4名。

  花都区:消化周期达12.8个月

  相比新黄埔、增城、番禺等区域,花都楼盘无论从交通便利度,产品品质,品牌号召力上,都明显弱一截。截止11月29日,花都区的消化周期为12.8个月,全市最高。

  根据安居客网站监测数据,花都12月新房均价9299元/平方米,环比11月的9312元/平方米下降0.14%,当前在售楼盘56个,此外还有9个楼盘待售。合富辉煌则预计明年初,花都会还有大量新货推出市场。但在无明显利好带动下,市场整体成交难有放大,建议有周转需求的房企应尽早采取降价措施积极去库存。

  房价预测

  合富房地产经济研究院院长龙斌:看好广钢、奥体等板块

  龙斌表示,今年广州楼市成交量显然比2014年增长20%~30%,成交均价与去年差不多,但具体楼盘价格已有温和上行。从目前情况看,明年政策环境不会有太大的改变,预计明年广州限购有可能调整,比如对于外地人购房,社保期限由3年调整到1年期,但是限购的政策不太可能解除。

  他认为,明年的全国楼市主题仍是去库存,而广州市场成交量在今年的基础上预计增长10%~20%。“随着库存逐渐减少,房价会有一定幅度上涨,真实房价可能会上涨10%”龙斌说,而老城区更可能上涨15%。热点区域,比如萝岗、南沙自贸区虽有降温但还会保持活跃,广钢新城、原芳村、奥体板块、海珠区的广纸板块将会有新品集中供应,这些区域会有不错的表现。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志:南沙房价可能上涨较快

  邓浩志认为,2016广州房价走势应该总体靠稳,全年涨幅在5%左右。中央到地方利好房地产政策不断,市场在恢复当中;但另一方面广州目前还是有比较严格的政策限制,导致许多购买力都无法释放。

  另外,目前广州库存表面看虽然不多,但实际后续供应庞大,特别是中心城区的广钢新城,花都等片区,所以利好利空将会在2016进行博弈,结果可能是整体保持平稳。而南沙房价可能上升,幅度在10%左右,南沙未来规划还有不少利好会兑现,而且南沙也最有可能成为广州首个调整限购的板块。

 

地产资讯分析,新浪微博:邓浩志。链接:http://weibo.com/garydens007

  地产投资精选,微信公众号:邓浩志。二维码

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