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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

融资成本下降,房企还要快速开发  

2015-12-30 15:18:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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融资成本下降,房企还要快速开发

邓浩志接受《新快报》采访

        近几年,因为追求规模,加上地价和资金成本的高企,品牌房企开发地块的周期在不断缩减。早在2013年末统计数据显示,以万科、保利为代表的高周转企业平均开发周期从原来的10个多月降至8个多月。在资金环境较为紧张的去年,高周转的趋势更加明显。今年经过多次降息降准,融资环境已经大为好转。记者调查发现,品牌房企依然急于推售项目。

        有业内人士分析,今后因为行业发展速度放缓,不少企业的思路也在发生变化,关注点从原来的规模化逐渐向利润倾斜,速度不再是未来企业考虑的首要因素。也有业内人士认为,高周转快开发是房企高执行效率的表现,不仅可以有效控制成本,还是企业在市场上的业务是否推进有序的重要指标,未来将依然是主流。

从拿地到卖楼 广州一开发商仅用了6个多月

        除了万科之外,碧桂园、恒大也是品牌房企中快开发的代表。以碧桂园为例,据克而瑞研究中心数据显示,碧桂园2013年平均开盘时间达到5.7个月之短,堪称行业内速度第一。实际上,业内人士认为,早期的碧桂园和恒大开发速度快和两个集团的项目主要布局在三、四线城市分不开关系,在三、四线城市整体开发难度较小,审批效率也可能比一线城市快。记者发现在广州,就一般刚需盘而言,碧桂园的开发周期普遍也为七八个月。

         2014年3月26日,碧桂园一举拿下增城中新镇一宗宅地以及增城珠村三宗宅地。其中珠村三宗地块合成的碧桂园城市花园于去年11月15日正式开售,历时7个月19天。另外一个项目碧桂园中新首府也于12月6日开盘,时间为8个月10天。

        除了碧桂园之外,还有甚者将开发周期缩短到了6.5个月。今年1月10日,由合景泰富联合方圆地产开发的合景叠翠峰正式开盘,数据显示,该地块是在2014年6月20日由方圆地产拿下,意味着,该盘从拿地到推售仅仅经历了6个月20天,几乎达到了近两年开发速度的巅峰。

今年融资成本降低 部分项目仍然急于上市

        今年多次降息降准,对企业而言,融资成本大幅降低,因此,从大环境上看,房企的资金压力没有去年那么突出。

但是从今年成交地块的开发程度看,不少项目仍急于推售。今年1月份时代地产连续拿下增城一地块和萝岗一地块,分别命名为增城时代廊桥、时代云图的两个项目于今年9月份推出了市场。无独有偶,今年4月30日,万科斥资27.7亿元拿下长岭居一宗宅地,也于12月12日开放了销售中心和样板房。在样板房开放当天,广州万科总经理唐激杨表示,“争取在12月底前开售”。

        如果在12月底开售,那么整个项目的开发周期也为8个月左右。这和万科在业内流传的准则相吻合甚至还要超前,该准则为拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。

今年6月30日,广纸首批地块出让,越秀、绿地分别夺得两宗商住地和1宗商住地。今年9月底,两大集团开发的全新项目几乎同时召开新品发布会,率先造势。

记者从越秀地产了解到,广州项目首先推出商业部分的产品,预计将于明年4月份发售。而绿地广纸项目则可能在明年第一季度就上市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,一般来说,富有高效执行力的房企,能够缩短项目开发的周期,进而降低开发成本,这是企业盈利的内在需求。有机构数据显示,同等规模的项目,开发周期每增加一个月,由于资金成本、管理费用等随之增加,项目投资回报率将会降低0.8个百分点左右;反之,开发周期每缩短一个月,项目投资回报率可提高0.8个百分点。

方圆地产市场首席分析师邓浩志指出,如万科等房企拥有成熟的产品线,在地块出让前不排除已经做了相关的评估以及产品设计,从而缩短开发周期。但有部分房企急于推售项目显然是迫于业绩压力。

多个高地价项目尚未推出市场

万科、恒大、碧桂园、保利、龙湖等房企都是典型房企中以高周转见长的企业。记者从搜房网整理的广州近三年成交宅地中发现,也有多宗被品牌房企高价拿下的地块项目至今尚未进入市场。2013年,越秀拿下的南洲路地块楼面地价达到3.4万元/平方米,创下了全市单价地王纪录,去年6月显示已经获得规划审批。2013年7月,万科拿下荔湾芳村一宗小面积商业地,楼面地价达到19638元/平方米,同样当时创下了区域商业地价的最高纪录,显示今年6月份已经通过规划审批。2014年初,珠海第一国企华发在两个月内连续拿下荔湾芳村、广钢新城、海珠多宗地块,接近两年的时间,也只有荔湾芳村的项目华发荔湾荟在11月下旬开放了销售中心以及样板房,另外两个项目目前未有在市场亮相的消息。实际上三个项目的楼面地价都处于较高水平,特别是广钢新城地块是该板块中成交价最高的地块,加上周围的项目众多,市场竞争不言而喻,不排除开发商在等待更好的入市时机。恒大珠江新城商业地王项目恒大珺睿终于亮相,2012年6月地块以32967元/平方米的成交价格震惊市场,成为风靡一时的全市地王,时至今日已经过去3年有余。

邓浩志分析,地块价格过高,开发难度大,对产品规划和设计必须慎之又慎是导致地块开发周期普遍延长的主要原因。多宗地块的面粉价显然已经逼近甚至超过周边在售楼盘的面包价,豪宅似乎是唯一的出路,但是当下包括豪宅在内的所有大户型产品实际上销售情况并不理想,因此面对高价在手的地块,房企显然很为难。

业内分析

房企不应过度追求开发速度

方圆地产市场首席分析师邓浩志指出,前几年,房企追求高周转快开发是因为扩张规模的需要,快速拿地快速开发。甚至近两年有一些上市公司为了稳住现有的规模,不惜将高价拿到的地块在建成项目后几乎以零利润甚至亏本的售价推出市场。邓浩志认为,从更加理性和健康的角度考虑,因为行业发展速度的放缓、地价的高企,企业应该对拿地和产品的规划更加慎重,而不应该再过度追求开发的速度。实际上,现在也有很多企业的关注点也从规模回到了利润率上。

他进一步认为,就广州等一线城市而言,七八个月已经是住宅的开发极限。现在商品房开发的各个环节已经做到足够优化,同时企业的利润也基本已经达到顶峰,开发周期很难再压缩。

而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,如果企业开发速度缓慢,也会使得一些潜在的投资机会丧失,错过最佳的拿地时机。但是现下确实有部分房企希望通过降低开发节奏,获取土地增值的利好,因为市场的不确定性,这样做显然存在比较高的风险。房企通过高周转的运作模式,也能够更加取悦于供应商和投资者,这是显示其业务推进有序的一个重要指标。

 

地产资讯分析,新浪微博:邓浩志。链接:http://weibo.com/garydens007

地产投资精选,微信公众号:邓浩志。二维码

 

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