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邓浩志的博客

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解读经济工作会议“房市”话题  

2015-12-30 09:37:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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解读经济工作会议“房市”话题

邓浩志接受《信息时报》采访

 

中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。会议总结2015年经济工作,分析当前国内国际经济形势,部署2016年经济工作,重点是落实“十三五”规划建议要求,推进结构性改革,推动经济持续健康发展。

  关键词1 库存

  原文:会议认为,明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重,战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度,战术上要抓住关键点,主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务,包括积极稳妥化解产能过剩、帮助企业降低成本、化解房地产库存、扩大有效供给、防范化解金融风险。

  解读:易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年中央两次明确提到去库存的政策导向,比较罕见。从购房消费等层面看,今年购房市场总体活跃,改善型购房需求积极释放。但是,不少城市房地产市场面临高库存压力。所以中央经济工作会议再次提出要去库存,实际上既要刺激需求,更要为低迷的投资开辟新空间。

  关键词2 新型城镇化

  原文:按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。

  解读:方圆地产首席市场分析师邓浩志指出,就目前中国城市化比例,经济人均收入增速,商品房总量及人均居住面积等多个角度考虑,只要政策足够力量,楼市完全会启动新一轮由需求旺盛带动的快速发展,中国仍有大量人口尚在初次置业、改善环境的需求当中。

  而根据政策整体力度来看,未来人口仍往中心城市集中,新增人口对住房产生庞大需求,核心城市房价只涨不跌。也就是说,三、四线城市房价只能保持平稳,个别二线城市房价上涨,一线城市楼价仍有空间。广州仍坚持限购,加上佛山抢客,地王项目集中推出,所以出现机构性上涨机会较大。将可能出现全市均价上扬,单盘平稳微涨,大户型降价明显的特征。

  关键词3 农民买房

  原文:“要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”

  解读:方圆地产首席分析师邓浩志表示,该方向明确了三、四线城市去库存主要道路——农民工入城买房,所以中小城镇户籍制度改革进程会加快,针对性信贷政策也会陆续出台。

  业内资深专家韩世同表示,落实这方面应该需要分区域,不同的城市情况差异很大,一线和三四线城市差异很大,这方面并适合完全落实在一线城市,北京、上海、广州等城市外来人口已经相当多了,此外广州市也明确表示库存压力不大,如果再放宽松该政策,广州楼市成交负担就会比较重。当然这个对三四线城市来说是比较利好的,毕竟目前三四线城市的库存压力比较大,增加购买群体有利于减少库存。

  关键词4 取消限制

  原文:要取消过时的限制性措施。

  解读:随着二三线城市限购逐渐取消,一线城市的限购也在逐渐退出,不过北上广深等大城市全面退出短时间可能不大。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,取消过时的限制性措施,其实主要是针对房企的投资和运营等层面的,并不会涉及到一线城市限购取消与否的问题。更为重要的是,广州房价上涨压力是比较大的,限购政策贸然取消,会干扰房价的波动。安居客资料显示,11月广州楼市成交均价为15636元/平方米,环比上涨11.5%,同比上涨2.49%。为此,不少业内人士都表示,广州一旦全面取消限购,楼价或大幅度反弹。

  关键词5 购租并举

  原文:公告特别强调,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。公告也称将建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

  解读:实际上,早在2015年1月6日,住建部即出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》,鼓励开发商“售转租”、地方政府回购商品房用作保障房,核心思路是通过推动租房减轻库存压力。不少业内人士认为,搞活租赁市场是住房由增量市场转为存量市场的一大方向,也属于房地产供给侧改革的重要内容,有利于降低企业运营成本。

  关键词 6 租赁

  原文:“要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”

  解读:合富房地产经济研究院院长龙斌表示,该方向实质在于鼓励房地产理性投资,不是炒房。库存大,需要激活多次投资置业。当然,一线二线城市人口集中,产业发达,有租赁需求,个人投资出租或机构专业做租赁的企业不愁赚不到钱,有市场。但三四线城市不容乐观,需要政策大力支持。

  方圆地产首席分析师邓浩志表示,这是中央对住房态度上的重大转变。此次正式提出支持投资者购买库存商品房。中央表态支持投资,则相关配套扶持政策在未来肯定会陆续出台。此外,房地产形态也可能从以前较为单一的开发——销售(自住)模式,逐步产生更多的模式,如开发——销售(租赁),开发——经营等更多新模式。对地方楼市而言,只能说这是个利好的方向,具体利好还得看具体政策落实。

  关键词7 降价

  原文:要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。

  解读:十八大后召开的3次中央经济工作会议,均未明确提及“房价”,此次中央经济工作会议,首次明确提及“房价”。58同城负责人分析认为,中央需要房价稳定,与地方的出发点有一定差别,因此中央层面会提出降低房价,保障住房需求。未来,房价大势肯定是稳定的。广州不少房企表示,广州作为一线城市,大幅度降价可能性不高,主要是开发成本已经供需矛盾决定的。但是在库存压力下,不排除会将刚需楼盘做一定的促销。

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