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番禺250㎡以上大户型 去化周期超过40个月  

2015-12-03 12:09:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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番禺250㎡以上大户型 去化周期超过40个月

邓浩志接受《新快报》采访

 

        近几年,番禺楼盘大户型供应量不断增加,尤其是两三百平方米、四五百平方米的大平层单位,总价从五六百万到一两千万不等,去化速度缓慢,库存压力攀升。据机构数据显示,截至11月初,番禺200平方米以上产品的库存量超过了2300套,其中星河湾半岛和东湖洲花园两个楼盘的库存量就超过了1400套。按照近三个月去化速度计算,250-300平方米产品去化周期更是达到47.2个月,300平方米以上产品的去化周期也有41个月。

        随着市桥南地王的出炉,未来一两年番禺还将增加中高端大户型产品的供应。“近两年番禺有一部分住户迫于交通和教育问题开始回流天河,整体而言,番禺中大户型的产品去化并不乐观。”有业内人士这样认为。

超大户型新货扎堆

       今年以来,星河湾半岛、南天名苑、雅居乐剑桥郡、越秀星汇文华等项目均有新货补充。作为华南板块知名豪宅星河湾半岛四期新品年初上市,产品包括280-682平方米大平层单位,带豪华装修售价在4万元/平方米以上。而三期255-320平方米的产品也同步在售。另外,南天名苑今年5月份加推别墅组团,作为越秀星汇文华最后一个组团的越秀御珑苑也推出81套300-312平方米大平层单位。这些产品购入门槛从数百万到两三千万不等。因为去化速度相对缓慢,直接导致去化周期的上升。

        合富辉煌研究中心数据显示,番禺区250-300平方米户型去化周期上升至47.2个月,比144平方米以下户型的去化周期足足长了30个月。数据还显示,番禺200平方米以上的库存量超过2300套,其中星河湾半岛库存套数达到703套、大学小筑217套、雅居乐剑桥郡144套、时代外滩、南天名苑各有189套和115套。而记者翻查网易数据监控中心监控阳光家缘数据发现,星河湾半岛近一季度网签量为23套、南天名苑网签量为24套、网签量较高的雅居乐剑桥郡的网签量为81套。

部分买家回流市区

        中地行策划部总监谢沁表示番禺,尤其是华南板块,小户型供应见少,近两年基本都以大户型供应为主。除了200平方米以上的超大户型,实际上华南板块的万科欧泊、招商金山谷也已于转售大户型为主。近两年,随着番禺入住人口不断增加,交通困境也日渐加剧,加上教育的原因致使有一部分买家回流天河。因此,整体而言,番禺大户型的销售依然面临相当的压力。

        方圆地产市场首席分析师邓浩志也指出,大户型的销售压力实际上不仅存在于番禺,广州市区也同样明显。限购、二套房首付以及利率等政策的限制,实际上依然将较大一部分真正有需求或者有购买力支撑的买家挡在门外。谢沁还指出,华南板块高端住宅市场支撑主要来自广州市区客,大社区、江景资源是这些楼盘揽客的法宝。不过随着天河逐步增加大社区园林的高档住宅供应,不排除有更多的买家将被分流。

暂未有降价迹象

        “我们最后一期产品马上就要开卖了,均价14000元/平方米,之前要卖17000元/平方米左右。”本周记者收到中介的call客电话,称番禺沙溪大道的珊瑚天峰“降价”,记者实地踩盘发现,均价14000元/平方米只是个别中介的揽客说辞,楼盘最后一期预计均价在15000-17000元/平方米,个别单位可能低于15000元/平方米。

        记者走访部分项目发现,目前尚未出现让利走量的现象。时代外滩相关人士告诉记者,资源型项目卖少见少,所剩余货量不多,今年集团并不打算通过高端项目走量来回笼资金,因此将以常规销售为主。中原地产项目部经理黄韬指出,这部分产品虽然去化速度不快,但是整体看暂时不会有降价的压力。

        星河湾半岛销售程小姐则表示,无论是项目的整体销售还是个人的业绩都比去年好了不少,今年的售价还在去年的基础上有所上调。并且,楼盘有部分已经出售的产品因为客户暂时未有名额而不能签约,她手上就有客户因此将签约时间延长至半年后。意味着,很多此类高端楼盘的实际销售量将比数据显示的签约量来得多。

番禺小户型供不应求

        虽然大户型库存高企,但是对于刚需产品的去化,番禺的优势一直比较明显。机构统计数据显示,截至11月初,番禺80-140平方米产品去化周期仅为10个月,新增供应速度大大低于产品被消化的速度。

        上周末,位于大夫山南门的全新楼盘尚东嘉御终于正式开盘,毛坯平均售价为1.2万元/平方米。“靠近华南板块和市桥,售价竟然比两大板块足足低了30%。”有市民发朋友圈感叹。业内人士指出,该盘位于大夫山板块,和华南板块相比,配套以及居住氛围都相对较弱,因此项目开盘价属于正常市场定价,但是因番禺楼盘质素等多方面原因导致的售价不均,让众人对具体楼盘的楼价评判也出现了偏差。阳光家缘数据显示,尚东嘉御地块年限起至1995年,截至目前已经折耗20年左右的使用年限,不排除此因素影响了楼盘的定价。

        实际上,11月21日,除了尚东嘉御之外,广州多个项目争先亮相、开放板房或者开盘。“市场上竞争压力非常大,能抢一天是一天。”荔湾一个全新楼盘的相关人士告诉记者。年底将至,各大楼盘都将把握积极推货的时机,如果定价偏低,还是说明以走量为上,尚东嘉御11月17日领取预售证,在21日就火速开盘,当然也说明开发商蓄客情况还是比较理想,如果定价合适,番禺刚需产品的市场支撑度还是足够的,业内人士如是表示。

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