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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州三天卖地,市桥火增城冷  

2015-12-04 14:55:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州三天卖地,市桥火增城冷

邓浩志接受《新快报》采访

 

本周,广州迎来了11月第一波土地出让潮。连续三天,南沙、番禺、琶洲、萝岗、增城多达13宗地块先后出让,最后共有8宗地块成交,5宗流拍,创收65亿元。南沙、番禺、增城均有宅地推出,但是过程和结局都大不相同。南沙宅地在一阵温和较量中以低溢价出让。而番禺市桥南在多家房企的多达40多轮的争夺下,最后以9.8亿元+3600平方米保障房竞配建面积成交,折合楼面价为16401元,刷新了番禺市桥板块的最高地价纪录,同时,比2014年创造的番禺区域地王(位于汉溪长隆站)的单价仅低了2000多元/平方米。增城两宗宅地最终因无企业参与竞价而直接流拍,长岭居宅地最后也以底价成交。

本月土拍最高潮或将于下周一出现,届时仍有超10宗地块同日出让,包括广钢新城在内的5宗荔湾宅地以及广州国际金融城5宗用地等含金量颇高的市区用地都在当天拍出。

南沙

溢价近10%成交

11月推出的第一批地块出让于17日进行,白云新城三宗商业用地最后分别由韩后、娇兰佳人以及太安堂三家公司在毫无竞争的情况下获得。

23日拍卖的三宗南沙地块,其中一宗位于焦门河进港大道北侧地块的住宅用地被再次踊跃夺地的碧桂园收入囊中,这也是碧桂园在7月底后年内第二次在南沙拿地。综合已经开发的项目,碧桂园已经在南沙完成5大项目布局。该地块起拍价为88750万元,最后成交价为98000万元,溢价率近10%,成交后的楼面地价达到5584元/平方米。地块所处的进港大道已经有多个楼盘开发。合富辉煌市场研究中心分析,地块处于金洲边缘板块,北面和南面远眺黄山鲁森林公园和日本仔山,有一定山景资源,西临大型商场华汇广场,但是东面配套较为欠缺,地块资质一般,因此,低溢价成交亦在合理范围。

从近半年来南沙楼市表现看,成交量依然保持相对较高的活跃度,除了7月、8月之外,其余4个月的月成交量都在千套以上,楼价维持在10400-11000元/平方米的水平。

方圆地产市场首席分析师邓浩志认为,目前广州地价的趋势是离市中心越远越有利可图,结合周边楼盘的售价,南沙宅地成交价格尚处于比较合理的水平。南沙土地市场整体比较理性,跟政府推地力度较前两年有所下降以及开发商对拿地也趋于理性分不开。

市桥南

竞争激烈 面包接近面粉价

和南沙宅地理性出让的情况不同,24日出让的位于番禺市桥南的宅地拍卖场面一度疯狂。地块位于市桥南核心位置,与市桥中心一江之隔,北临南区公园,同时周边有多个小区,居住氛围较为浓郁,被认为是资质较高的地块。

地块以17亿多元的价格起拍,楼面地价达到11000元/平方米,虽然起拍价较高,但还是吸引了包括招商、万科、保利、时代等多家实力企业到场参与竞夺,经过40多轮激烈竞价,最后时代地产以9.8亿元+3600元竞配建面积的成本成功斩获,以保障房建筑成本为3000元/平方米计算,折合楼面地价为16401元/平方米,轻松刷新板块楼面地价,和周边一二手楼盘售价已经基本持平。

合富辉煌研究中心分析人士表示,因为市桥中心目前供应量较少,而市桥南主要承接市桥中心的购买力,因此,整体需求仍然比较旺盛。据了解,目前市桥板块可售一手楼盘仅有两个,包括正太广场和金融街融穗澜湾,两个楼盘的售价约为2.1万元/平方米和1.7万元/平方米。市桥南在售的一手楼盘相对较多,包括越秀可逸江畔、君华香柏御府、星辰时代豪庭等,整体售价为1.4万-1.8万元/平方米。

业内人士纷纷指出,16000多元/平方米的楼面地价显然已经偏高,至少卖2.5万元/平方米项目才有利可图。合富辉煌市场首席分析师黎文江表示,如果按照成本测算法,未来楼盘的售价或将达到3万元/平方米。

“从定价看,项目走中高端已经成为唯一的出路,项目很可能将在明年就推出市场,但是卖到3万元/平方米有非常大的难度。”邓浩志还表示,番禺市桥板块本身不具备做豪宅的条件,倘若真的打造成了超高端豪宅,对于买家而言,市场上选择众多,而开发商也会充分考虑这一点。

不过,中原地产项目部总经理黄韬则认为,难度虽大,但不代表毫无机会。作为番禺旧中心板块,由于在地理位置上和广州较远,主要以本地买家的消化为主。而市桥以及市桥南基本已经成为番禺的独立板块,并且尚无真正高端的楼盘,开发商显然嗅到了这一产品的市场空白。

增城

两宗宅地流拍

原定于25日举行拍卖的增城两宗宅地最后因无企业报名而流拍。两宗地分别位于增城区永宁街塔岗村、增城区新塘镇巷口村,起始楼面地价分别为2355元/平方米、1030元/平方米。其中塔岗村地块宗地面积为50622.61平方米,建筑面积为106156平方米,楼面地价为2355元/平方米,商业建筑面积要求不超过1.8万平方米,占比约17%。

项目周边在售的一手楼盘有合景誉山国际、合景花漫里以及时代廊桥,不过尚有一定距离。增城有开发商人士告诉记者,地块流拍的原因或与地块面积太小并且地价偏高有关。项目所在地块周边基本无公共配套,多需要依靠楼盘,如果地块过小,开发的小区很难具备竞争力。距离地块最近的项目是合景花漫里,如果该地块紧邻项目,能够形成连片开发,那么最有可能拿下项目的则是合景泰富地产。但是实际上并不相邻,加上地块本身的面积和定价,确实很难引起开发商的兴趣。

巷口村地块宗地面积为8534.83平方米,建筑面积为23295.7平方米,要求商业建筑面积的比例不超过10%,即2330平方米,地块起拍价为1030元/平方米。项目位于新塘东北部,虽然周边已经具备一定的生活配套,但仍是商品房开发的处女地,加上交通条件尚不发达,或共同导致地块流拍。

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