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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广钢无“地王”  

2015-12-05 11:28:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广钢无“地王”

邓浩志接受《羊城晚报》采访

继白云新城、南沙和番禺等区域地块成功出让后,本月30日还有天河金融城、荔湾广钢和百花香料厂地块将出让。本周二,番禺市桥南地块在众多商家争夺中创下区域楼面地价新高。那么,今年备受瞩目的广钢两住宅地块会否成为下一个“地王”,就成为市场关注焦点?

  起拍价高了2000元/平方米

  11月30日,荔湾广钢新城将有两幅住宅用地推出,它们分别是芳村大道南以西、鹤洞路以南AF040408、AF040409地块和A?F040233地块,占地面积共计7.405万平方米,容积率在2.5至4.8之间,起拍总价47.5亿元,折合楼面地价1.5万元/平方米。据悉,这是广钢新城第三次推出住宅用地,首次推地是在2014年的2月份,当时的楼面地价起拍价为1.3万元/平方米,而最后成交的最高楼面地价达2.16万元/平方米,是当年荔湾的“地王”。而今的起拍单价比当年高了2000元,能否再造荔湾“地王”?

  合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江认为,此次应该不会再出“地王”,“主要是有前车之鉴,去年这里的最高地价超过2万元/平方米,但第二批卖地一些地块地价才卖1.4万-1.5万元/平方米。开发商自己会衡量价值。广钢首次卖地时,政府大量公布规划定位、市政配套等信息,让商家、市民有所期待。”

  克而瑞广州首席分析师肖文晓直言:“再出一个‘地王’的可能性基本没有。”他认为,今年的市场环境已和2013年年底2014年年初的狂热状况有所不同,今年“面粉”价高于“面包”价的情况基本没有,而且广钢新城第二次推地时已经出现多宗底价成交的情况。方圆地产首席市场分析师邓浩志则表示:“会以较高的价格拍出,但未必会刷新‘地王’纪录。广钢新城西面的南海千灯湖、东边的海珠区广纸地块均已高价成交,对广钢地块是个支撑,所以此轮拍地不会便宜。现在广钢新城的在售楼盘价格刚好是两个地块起拍价的一倍,如果地价太高,会影响开发商的利润,他们拍地的态度会变谨慎。”

  1.8万元/平方米成交可能性较大

  广钢新城此次出让的两宗地,均位于广钢新城中央绿轴南侧,从地理位置看,比早期靠近鹤洞路主干道的地块要安静许多,而且与广钢新城已拍最高地价保持者华发集团两地块呈南北相对。

  现场所见,华发集团以楼面地价2.16万元/平方米拿下的“地王”项目。至今没有动工。有知情人士透露,地价太高,现在还处于调整规划方案阶段。而与华发同期拿下的中海地块——中海花湾壹号今年9月已推出市场,作为广钢现场的发售首盘,开盘前吹风价一度高至4万元/平方米,开盘后整体均价为3.1万元/平方米;11月份,金融街·融穗华府也开始推售,目前的签约均价是3万元/平方米。

  黎文江说,楼面地价在1.8万元/平方米左右的地块,现在推出市场都不会卖得太轻松,“这次推地的起拍价是1.5万元/平方米,预计也是有商家前往争夺,我们预判,若以1.8万元/平方米成交会相对合理些。对于多少地价才有更好的盈利,商家自己‘有盘数’。”肖文晓分析认为,就广钢新城在售楼盘的价格来看,不足以支撑广钢新地块出现新“地王”,加上该板块及其周边未来的供应量非常大,因此他预计“以楼面地价1.8万元/平方米成交的可能性会比较大”。

  截至记者交稿时,尚未见到有发展商报名参与广钢新城地块竞买,黎文江认为,有两类商家会参与拍地:一是早期拿了相对较高价地的商家,这次如果可以相对低的地价拿地,整体成本有望拉低;二是想进入广州的外地房企,毕竟这里是广州的中心区地块。

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