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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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2015年楼市 迈进黄金年还是白银年  

2015-02-02 17:18:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2015年楼市 迈进黄金年还是白银年

邓浩志接受《探市,2015!》专访

    统计局数据显示,全国房地产开发投资95036亿元,比上年增长10.5%,其中住宅投资增长9.2%。而房屋新开工面积179592万平方米,却比上年下降10.7%,其中住宅新开工面积下降14.4%。全国商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%,其中住宅销售面积下降9.1%。关于2015年的楼市的走势,已为不少人所关注。

    为此,记者特地联系了合富辉煌房地产集团首席市场分析师、高级工程师——黎文江和方圆地产首席市场分析师——邓浩志。了解一下房地产行业专家对2015年楼市的看法。

黎文江:2015楼市转型年 养老住宅是朝阳产品

    对于2015年的楼市,黎文江先生认为这是房地产行业的一个转型、创新年。楼市的住宅市场将会不断减少市场份额,因为现在楼市地价普遍偏高,劳动力成本和建材成本的不断提升,且刚需住宅市场正一步步退出城市中心,迁移到周边,而这也是政府所引导的。以广州为例,南沙、萝岗、增城的房价现下尚未算高,刚需类等住宅产品在周边区域可以继续发展,而政府也在不断完善配套,如地铁,高速等建设都不断被提上议程并执行。

再谈回房产发展,黎文江先生认为养老房产、文化旅游房产将会是房地产行业的朝阳产品,2015年的房地产将会逐渐迈入转型起,房地产商们应该更加专注地为自己的房产转型做出努力,而不是进行跨界进行一些新领域的资产发展。根据当下的形式,投资型公寓的产量也会逐步减少,应该好好地去发展养老和旅游地产这些朝阳产品。

黄金年or 白银年

    据黎文江先生所述,所谓的楼市由黄金年变为白银年的说法,是一个认知上的错误。前几年,楼市是在一个严重调控的状态下生存的,在当时的宏观调控下,开发商是可以较容易地谋利润,可是这个并不是市场经济所主导的,也是不利于楼市发展的,所以不能配上楼市黄金时代的称号。反观当下的楼市政策走势,限购限签逐渐放松,政策不断松绑甚至是转为支持楼市的自由贸易发展。所以在他看来,现在开始才是楼市的黄金时代。政策松绑,市场经济主导,市场竞争的公平性得到更多的体现,促使得市场要更加努力,更费心机地去做好自己的产品和服务,不再仅凭投机取巧而获利。如此的背景才更有益于楼市的发展。

利润净利应为新标准房价成交不再是标杆

    在黎文江先生看来,随着楼市的转型,衡量楼市境况的标准也将更换,以前所谓的楼价变化和成交量的数量都不再是标杆了,反而真正实在的标杆应该是企业的利润和净利额。楼价和成交量已经不足以体现出楼市的最真实状况,因为现在成本地价高导致到楼价升高,尽管仍有需求在去化楼市库存,但也造成了成交价高,但利润低的现象,形成楼市旺盛发展的假象。

邓浩志:楼市政策渐宽松预估楼价涨幅10%-15%

    2015年的整体楼市政策将会是呈现宽松状态,调控性将不断减少,政府政策甚至会支持楼市发展,这是近期楼市的一个发展趋势,将会不断去行政化,近年政府已经不断放松楼市的调控,逐步放松限购限签,而迈入2015年,楼市的政策将会进一步地宽松,放松甚至是放开限购限签,直到最后全面退出。

    而回归到微观,对于广州楼市,相信在2015年,将发展得更好,而对于楼价的涨幅预测,估计在10%-15%左右,部分地区甚至更高。而在涨幅中,预估郊区的涨幅将会更大,比重更多。特别是南沙地区,受到自贸区利好消息的影响,涨幅可能达到20%

刚需产品为主地王恐现亏损

    在谈及未来楼市产品的发展时,邓浩志先生认为楼市产品还是会以刚需户型为主,而且面积会越来越小。而对于今年可能倾巢而出的地王,整体形势并不乐观,因为现在楼价并不是在一个疯长的时期,只是处于平稳的涨幅,并不能满足地王的高价销售需求。关于地王的局势,邓浩志先生认为应该会出现亏损,地王本身的成本运营又是颇高,关于推迟发售的方法并不理想,且至今也没有见效的方法可以解决此状。所以在今年,地王价格即使有涨升,也只是填补回原先的下跌罢了,并不能实现理想的盈利额。

    关于2015年的楼市,各路专家的意见可谓是百家争鸣,或言2015年中国较多银行将破产,房价将跌去80%;或言未来十年房价再涨两三倍;或言楼价短期内不会上涨;或言楼市降出现结构性的购买力不足。到底2015年楼市走势如何,还是得等待时间来验证。

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