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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州楼市成交量最高上涨112%  

2015-02-04 13:16:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市成交量最高上涨112%

邓浩志接受《信息时报》采访

 

截止至今天,去年9月30日推出的“房贷新政”刚好满4个月。据悉,该政策放松了与自住需求密切相关的房贷政策,并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放,此通知被业界称之为“央行930房贷新政”。记者梳理政策后的广州楼市的数据发现,对比政策出台之前的9月份,随后的几个月楼市成交量大涨,最高涨幅达112%。

930”房贷新政出台今日满四个月

四个月成交量“步步高升”

“930”细则内容主要分为以下几点:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策;多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款;增强金融机构个人住房贷款投放能力;继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

根据新浪乐居截取阳光家园网显示,政策出台前的9月份,广州楼市成交量为4611套,随后的10月份,楼市成交量猛增至7612套,最终达到12月份的最高峰,为9787套,比9月成交量上涨112%。而截止到本月25日,1月份的成交量为5256套,业内人士估算,本月成交量至少达到7000套以上。

58同城负责人张先生告诉记者,去年10月中旬,大部分银行已经落地“930”央行新政执行细则,“认贷不认房”无疑很大程度上降低了二次购房人群的首付门槛。虽然到目前为止,暂未出现7折利率的优惠幅度,但政府释放出的信号已经非常明显。加上去年12月房企冲业绩,消化库存压力大,不少楼盘都打出了一定程度的优惠,这也刺激了楼盘成交。

同策研究机构总监张宏伟表示认为,新政给市场注入了一剂强心剂,而对于投资价值非常敏感的高端客群来说,“930”新政降低了首付门槛,不仅让更多拥有改善型需求的人转战高端市场,更加强了他们对于置业的信心和决心。因此,高端住宅市场也将受益于新一轮的政策调整。

 这一点在数据上也得到体现,去年9月中心六区成交量为1728套,10月份就飚升至2944套,12月份更是创下了新高,为4133套。

 后市:楼市将在春节后逐步复苏

业内人士预测,“930”新政这一波的市场调整基本进入尾声,因为之前受政策刺激的买家已经入市,消化了一部分购买力,市场出现企稳。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,930新政之后对楼市的刺激作用是非常明显的,去年四季度成交放量已经说明了问题。今年一月成交有所回收和几个情况有一定联系:首先、楼盘都在调整,营销计划推货节奏有所放慢;其次、优惠力度没有之前大;再次临近农历新年,多数买家和卖方都没有购房的安排。

邓浩志还表示,市场可能会在年后逐步复苏,哪怕一二月份成绩一般也不会影响今年的市场预期。

调查:广州20家银行首套房贷最低9

部分银行在“限贷令”有所松绑之下,已开始实行俗称的“认贷不认房”政策,但房贷利率并没有明显松动。日前,时报记者联合新浪乐居调查了广州20家银行,结果显示,尽管房贷新政已经出台了4个月,但是银行在利率优惠上仍然“咬”得比较紧,首套房贷最多可以有93折,二套房贷几乎都要上调10%。

20家银行在首套房的政策标准上,都要求首付3成,贷款利率最低可以做到9折,如中国银行。大部分银行都实行95折利率,如工商银行、邮政储蓄、浦发银行等,有的甚至没有任何优惠,实行基准利率,如光大银行、华夏银行、兴业银行。

而在二套房贷方面,20家银行都要求首付7成,贷款利率大部分都实行上浮10%的政策,广州银行则要求上浮15%,广发银行也要求利率上浮20~30%。

“930”新政落地时,建行、工行、农行等各大银行纷纷表态支持房贷新政。10月9日,建行率先站出来回应:对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买住房,可参照执行首套房贷款政策。

工行也称,工行将认真贯彻执行,对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。农行则称,在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上,积极支持改善型住房信贷需求……

国庆节前,央行、银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,重申首套房利率下限为7折,大幅降低二套房的首付比例,并允许放行三套房以上的房贷。这令市场一下子想到了2009年,那时为救楼市首套房贷也是7折。

不过有银行客户经理称,纯商贷七折几乎不可能:“2009年银行曾批量推出7折利率优惠的房贷,一个主要原因是那时银行的资金成本也不高。而现在,根据各家银行的测算,目前银行的资金成本,7折房贷利率对于银行而言是亏本的。盈亏的平衡点大概是8折~9折,哪个银行都不可能七折,7折他本都收不回来。”

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,“930”政策是放松限贷,主要针对首套房认定的放松,至于银行利率是银行自主经营的行为,由银行决定,而非中央决定,目前货币政策有所放松,但是银行融资成本仍然偏高,所以利率优惠有限。

他还认为,对广州楼市产生没有太大影响,放松限贷之后市场有所恢复,目前市场整体情况,仍保持放松状态后的水准,未来不会有太大波动,除非政策继续调整。

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