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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

八大地王迎来上市潮还是面粉贵过面包,或要亏本卖  

2015-02-05 14:15:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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八大地王迎来上市潮还是面粉贵过面包,或要亏本卖

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

    以前买了地王的人都还赚到了,不过今年可就难说了。在2013年,广州土地市场疯狂,全年出现了8个区域地王,而两年后的2015年则将迎来地王们的上市潮。南都记者调查发现,8宗地王有的已经在售,有的还在规划阶段。值得注意的是,由于2014年房价不涨反跌,不少地王项目在等待两年后依然面临“面粉”贵过周边“面包”的窘境,今年或将有“亏本卖”的现象出现。

地王等两年面粉依然贵过面包

    2013年,随着商品房市场的红火,广州土地市场也呈现白热化,每拍一次地几乎都会创造新的区域地王,该年全年也出现了8宗地王。“以前地王项目也能赚钱,因为拍地后到开售大概两年时间,两年后的房价已经涨上去了。不过一旦房价没涨,地王项目就很难做。”一位业内人士告诉记者。

    南都记者近日调查2013年广州的8宗地王项目发现,价格较低的花都区新华街地王、黄埔区南玻地王等已经开盘销售,南沙区金洲涌地王、番禺万博商业地王、萝岗云埔工业区地王计划在今年推出市场,而较贵的白云区同宝路地王、海珠区南洲路地王还在建设中,尚未确定上市时间。荔湾珠江隧道口以西地王则仍处于规划阶段。

    值得注意的是,尽管距离拍地已经接近两年的时间,但是部分“地王”项目面粉贵过面包的状况依然没变。白云区同宝路地王楼面价达到25579元/平方米,如今附近二手价仍在2 .1万- 2 .4万元/平方米。萝岗云埔工业区地王楼面地价9181元/平方米,相隔不远的翡翠绿洲仅售8990元/平方米起。最贵的海珠区南洲路地王楼面地价达到34590元/平方米,周边在售楼盘罗马家园在推龙禧组团豪装五房折后售价3 .2万-4.5万元/平方米。

看法:亏本卖将成为现实

 对于这批地王项目的命运,方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,几个地王周边近期新拍土地便宜了不少,如何与周边对手抗衡是巨大挑战。“拖着不开工又有利息压力以及土地没收压力,可以预见2015年会有许多亏损销售的房地产项目出现。”

合富辉煌监测报告分析指出,在中心区地王集中区域可能形成规模效应,地王项目入市一定程度会推高周边项目售价。而外围区域由于供应量巨大,地王对片区市场难形成大的影响。

2013八大地王现状

花都区新华街地王(已开盘) 网签30套,均价11599元/平方米

楼面地价:6130元/平方米

周边售价:与花都区新华街地王距离最近的楼盘为家和逸品苑,目前成交均价约1 .3万元/平方米。距离几公里处的路劲悦峰,售价约9000-1万元/平方米。

推出时间:2014年7月就开放了销售中心,同年10月底取得第一批预售证,目前项目正在销售中。

产品:绿地·新里缇香公馆首推单位面积涵盖57-186平方米多种户型,采用经典AR T-D ECO建筑设计,超百米的高度,也是花都的人居地标。根据网签数据显示,该项目住宅部分领取预售证有180套,目前网签有30套左右,成交均价11599元/平方米。

白云区同宝路地王(建设中) 单价或超四万,原计划今年推出

楼面地价:25579元/平方米

周边售价:位于广州大道北的卡布奇诺住宅售罄,2014年初均价2.2万元/平方米,仅剩少量公寓均价1.6万元/平方米左右。南湖半岛花园二手价在2.1万-2.4万元/平方米。

推出时间:已出规划,目前建设中,原计划2015年推出。

产品:项目命名为佳兆业天墅,打造全新的“天”字系列产品线。按照原计划,该项目定位全新门户地标式高端豪宅社区,整体规划建设16栋低层建筑、5栋27- 29层的白云山山景楼及两栋35层高的住宅塔楼。佳兆业曾表示,楼面价与周边楼价相比属于合理范围,而业内人士也预测,地块日后所建项目均价可能超4万元/平方米。

荔湾区珠江隧道口以西地王(规划中) 楼面价近2万,周边盘卖2 .4万

 楼面地价:19638元/平方米

周边售价:目前该地块附近的住宅项目凯粤湾,在售两至三房带精装修售价约在2 .4万- 2 .8万元/平方米;同时与该项目一江之隔的珠光御景一号,带精装修售价已达4.2万元/平方米。

推出时间:未定

产品:该地块为万科所拿,目前还处在产品研究和设计阶段。

海珠南洲路地王(建设中) 预计明年入市,房价或达5万

楼面地价:34590元/平方米

周边售价:周边在售楼盘罗马家园在推龙禧组团豪装五房,面积215- 240平米,折后售价3.2万-4.5万元/平米。

推出时间:预计2016年推出

产品:开发商为越秀地产,据已获批的规划图显示,小区大门设置于地块东南方,一入大门,右手边就有一栋两层高的椭圆形商业会所,被不规则的大泳池以及绿地环绕。在会所旁边,就是三栋36层、自东向西排列的商品住宅,首层局部架空,20- 21层设有空中连廊,将三栋楼宇相连。小区的北边规划了大片绿地,住宅均南北对流,南向临江,几乎每个单位望出去都有绿地和水景。小区绿地率30%,配套居民健身场所和羽毛球场等。有业界人士预计,其房价要达到5万元/平方米才有较为可观的利润。

番禺万博商业地王(今年推出)预计今年5-6月开售

楼面地价:14194元/平方米

周边售价:目前该板块在售尾货属于商业性质的四海城项目,带装修售价为2万元/平方米。住宅项目万科欧泊带装修售价也约2万元/平方米。

推出时间:目前还在施工,预计今年5-6月开售

产品:该地块为中铁建所拿,由1栋甲级写字楼和裙楼商业街组成。其中,写字楼高165米,层数为36层,未来部分开售部分持有。预计2015年5-6月份先开售带餐饮功能的裙楼商业街铺。目前,售价未定。

南沙区金洲涌地王(今年推出)项目开始诚意登记

楼面地价:6434元/平方米

周边售价:紧邻金洲地铁站的时代云图在售66-113平方米两房三房,均价1 .2万元/平方米,广晟海韵星洲毛坯价8000-9000元/平方米。创鸿南沙一品二手房1万- 1 .1万元/平方米左右。

推出时间:开始诚意登记,即将推出。

产品:保利绿地大都汇,规划有1栋甲级写字楼,1栋精英总部写字楼,4栋系统最热销的公寓产品和双地铁旁黄金旺铺。计划首推300套48- 67平米酒店式loft公寓,楼高22层,3梯15户,均价1.3万元/平方米。由于该盘位于广东自贸区南沙片区内,且紧邻金洲商圈,受到了不少投资客的青睐。

黄埔区南玻地王(已开盘)复式均价1.8万-2万元/m 2

楼面地价:11812元/平方米

周边售价:同位于原黄埔区的君和名城在售75-120平方米两房三房,均价1 .8万-2万元/平方米,开创大道与黄埔东路交会沿线宏康花园,二手房价约1.1万-1.2万元/平方米。

推出时间:2014年11月已开盘,目前因特殊原因暂停销售。

产品:佳兆业城市广场定位为“中心区纯复式生活大城”,首期推出1号楼、2号楼层高6米复式户型,包括85平方米、88平方米、90平方米、123平方米四房两厅三卫,另外还有9号楼平层,户型为83平三房两厅两卫,均带精装修。复式均价1.8万-2万元/平方米,平层均价1.6万元/平方米。开盘当天销售达六成。

萝岗云埔工业区地王(今年推出)预计3月推出

楼面地价:9181元/平方米

周边售价:翡翠绿洲目前在售80 -163平方米的二至四房,最低价8990元/平方米起,毛坯均价9700元/平方米,精装售价10500元/平方米。

推出时间:预计今年3月推出

产品:该地块由越秀地产携手保利联合开发,项目越秀保利爱特城总占地18.95万平方米,容积率仅2.5。项目预计分三期开发,涵盖70-125平方米的二至四房。 

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