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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

利率市场化渐行渐近,房贷月供减少  

2015-03-12 14:43:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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利率市场化渐行渐近,房贷月供减少

邓浩志接受《南方日报》采访

 

    2月28日,央行决定,金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点,存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。消息一经发布,不少市场人士表示“符合预期”,彰显了政府稳增长的信心。此外,央行强调,此举并不代表稳健的货币政策取向发生变化。

    而对于有购房贷款的百姓来说,据记者测算,按商业银行住房贷款总额100万元期限30年计算,贷款利率从6.15%下调至5.90%后,月供每月减少160.91元。

 降息符合预期 显稳增长信心

“本次降息可谓情理之中。”招商银行高级分析师刘东亮表示,对市场而言,降息降低资金成本压力。在经济下行压力下,央行势必加快适度放松货币政策的节奏,“尽管1月、2月的诸多数据尚未公布,但经济下行压力仍不断发酵,过迟降息存在经济失速的风险,且降息比降准更能刺激信贷投放,本次降息可谓政策兑现”。

华夏银行发展研究部研究员杨驰告诉南方日报记者,此次降息基本符合市场先前预期。从短期内刺激经济增长、为结构性改革赢得时间的角度来看,有必要继续使用降低利率、降低存款准备金率等货币政策工具。特别是CPI、PPI等物价指数下行趋势明显,通货紧缩的苗头有所显现,导致全社会实际利率有所上升,这为央行继续出台降息政策、引导社会融资成本下行创造了良好的外部空间。

央行在春节假期后的第一周就宣布降息,申银万国证券研究所首席宏观分析师李慧勇认为“意义非同寻常”。他表示,此举不仅彰显了中央政府稳增长的信心,希望提振企业信心。而且,“企业财务费用,尤其是以基准利率定价的企业,将有显著下降”。

利率市场化改革不断推进

值得注意的是,此次央行在下调存贷款基准利率的同时,还扩大了存款利率浮动区间,进一步将存款利率浮动区间上限由基准利率的1.2倍扩大至1.3倍。

对此,央行表示,近年来,随着利率市场化改革的不断推进,存款利率浮动区间逐步扩大,金融机构自主定价能力持续提升,已初步形成差异化、精细化的存款利率定价格局。尤其是在存款保险制度即将推出,相关配套改革取得重大突破的背景下,进一步扩大存款利率浮动区间的条件基本成熟。

李慧勇认为,将存款利率浮动区间上限由基准利率的1.2倍扩大至1.3倍,“离完全放开只有一步之遥”,利率市场化将明显加速。杨驰则认为,从上次存款利率浮动区间上限提高到1.2倍后的情况来看,部分银行并没有采取“一浮到顶”的存款定价策略,反映出当前银行负债成本已经过高,导致存贷利差缩窄,银行在资产负债管理方面更加理性和审慎。

稳健货币政策并未转向

降息是否意味着央行的货币正在转向呢?对此,央行表示,此次利率调整的重点仍是保持实际利率水平适应经济增长、物价、就业等基本面变动趋势,并不代表稳健的货币政策取向发生变化。“下一步,将保持政策的连续性和稳定性,继续实施稳健的货币政策,更加注重松紧适度,综合运用多种货币政策工具,适时适度预调微调,促进经济科学发展、可持续发展。”

“中国的实际利率依然高企,特别是以贷款利率衡量的实际利率处在数年来的高位,基准利率下行的空间还非常大,因此在有明确信号表明经济企稳前,降息、降准等政策或将继续以较快节奏推出。”刘东亮如是表示。

杨驰则认为,鉴于我国企业资产负债率已经颇高的现实,要解决实体经济融资难的问题,一味加大信贷投放并非最佳选择。同时,他也认为,更有力度的财政政策也将发挥更大作用,减免税负有可能取代增加支出成为财政政策新的发力点,中小企业税负有望进一步减轻,房地产交易环节的税收也有可能适度减免。“近日,国务院进一步减税降费措施、支持小微企业发展和创业创新已经释放出相关信号。”

■股市

降息利好银行地产股

南方基金首席策略分析师杨德龙表示,目前,全球多家央行都加入量化宽松浪潮,以提振经济增长动力。近半年,中国央行果断进行两次降息和一次降准,预计年底前还会有一次降息和多次降准。央行本次降息有利于股市和债市,可能会刺激金融地产等大盘蓝筹板块大涨,从而有利于指数突破3400点整数关口。

具体看来,业内人士分析,此次降息对地产股、银行股及有色金属、建筑、军工等行业都将有明显利好。

万联证券高级投资顾问古振华认为,总的来说,央行再次下调利率,将能有效降低社会融资成本,减缓高负债率企业财务费用,有助经济转型调结构,而本次降息会使实体经济好转,利于改善银行资产质量。

中国国际期货广州分公司投资经理姜春阳表示,降息直接或间接利好券商、保险、航空、港口、电力、基建、出口等方面。不过对银行而言,这未必是利差缩小不利于扩大利润,但还要看这一政策导致的经济活力复苏情况,考虑到资金追捧力度,银行股方面此次降息以中性偏多对待。此次降息短期来看利好的是权重板块,对于指数上行有积极作用,而长期来看,市场虽是慢牛市,但方向确定,长期仍旧利好。

对于投资者,姜春阳建议,投资者以后更加需要转向价值投资,即买某只股票一定要分析的到位,不能因为一个降息的政策而天天去追涨停板。未来期权等基础金融工具上市,各大机构专业性逐渐增强,追涨杀跌难以生存。

降息后,投资者理财策略也可随之进行优化。优选财富董事长张虎成表示,降息后固定收益类的理财产品收益率也将随之下调,对于投资者来讲短期内现有理财产品可能会受到追捧,而因降息周期的到来,投资者可以选择中长期理财产品来以防降息带来的资金收益率下降。

■楼市

一二线城市

或现小阳春

对于购房者而言,降息最直接的影响就是房贷利息支出下降了,“房奴”还款负担减轻。此次降息之前,5年以上贷款基准利率为6.15%,此次降息0.25个百分点后则为5.9%。

以采用纯商贷100万元,还款20年,额本息还款法计算,降息后如果按照基准利率,之前年利率6.15%,月供7251.12元。现在年利率5.9%,月供7106.74元,减少144.38元,全年可减负1732.56元;如其他条件不变,还款30年,降息前年利率6.15%,月供6092.28元。现在年利率5.9%,月供5931.37元,减少160.91元,全年可减负1930.92元。

而对于房地产开发商来说,降息也无疑是一大利好。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,继20141122日降息,此次央行再次降息继续利好地产。无论对购房贷款或者房企开发融资成本的降低都有正面影响,因此进一步看好2015年的房地产市场。

中原地产首席分析师张大伟也分析,对于开发商来说,目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张,而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息,意味着从银行贷款的利率更低了,融资的成本降低了,房企最困难的时间已经过去。

“全面降息后一二线城市可能出现小阳春,三四线城市楼市也有出现暖冬的可能性。”张大伟表示,央行降息将放大市场利好,购房者对市场的预期也将明显向好,入市的积极性会继续提高。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为,短期内来看,楼市马上会出现一波入市的行情,接下来几个月成交量会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺。但不同的城市未来楼市走势将进一步“分化”。“对于购房者来讲,应该把握好上述市场节奏变化过程中的购房时机。”张宏伟说。

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