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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

广州暂无二手抛盘潮   

2015-03-12 08:03:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州暂无二手抛盘潮

邓浩志接受《信息时报》采访

 

国务院发布的《不动产登记暂行条例》3月1日起正式实施,国内部分城市已开始发放不动产权证书。目前广州发放的仍是现行版本的房产证。近日记者调查发现,广州暂未出现二手抛盘潮。有专家认为,不动产登记只是为了完善房地产信息管理,不会对房价产生太大影响。

记者调查

近两个月二手房成交下跌

为了解不动产登记实施对广州二手楼市有什么影响,日前记者走访了广州多家房地产中介。记者发现,二三月仍属于楼市淡季,放盘量和人气都很一般,还没有出现比较明显的抛盘情况。近一个月以来,二手房市场较活跃的购房群体,除了刚需首次自住型买家外,还有不少是选购学位房的买家。在接下来的3、4月学位房旺季,二手房市场上的学位房房源,受市场关注度或进一步提升。

在逸景翠园周围,布点了几十家地产中介公司,记者上周末走访看到,来咨询二手房的买家寥寥无几。中X地产的经纪人朱先生告诉记者,现在刚刚开年,别说抛盘,就连正常放盘卖房的业主都不多,来的多是返城后要租房的人。

58同城负责人透露,从近期网上二手房成交情况来看,无论价格还是数量都比去年年底要低,但这主要是因为淡季,和业主抛盘的原因没有太大关系。“如果是因为不动产登记而抛盘的业主,会有两个特点,一个是大幅度降价卖,一个是近期才出现”。

合富置业市场经理梁燕明表示,从去年四季度至今广州二手市场的放盘情况来看,放盘量大致保持平稳,不过,近一两个月的放盘量受农历新春等因素影响,较去年年底出现轻微下降。依据往年的经验,春节之后二手市场的放盘量会逐步回升,有意出售物业的业主,也会陆续在3、4月这段时间将物业放售,估计3月广州二手市场放盘量亦会较1、2月有所增多。

她还告诉记者,从目前放盘的情况看,抛售物业的情况不多见,在年初会有个别因业主资金周转等原因急售套现的笋盘出现,价格略低于市场价,但很快被市场消化。现时,出售物业的业主不少都是出于出售旧居套现换房的考虑,大幅低于市场价的笋盘并不多见,目前笋盘的价格往往都是比市场价略低5%左右,而现时二手房市场上业主愿意给出的平均让价空间亦较去年最高位的9%大幅回落,目前市场平均让价空间约6%左右。

 业界分析

预计未来半年二手市场稳定

满堂红市场研究部高级经理周峰也表示,最近半年该公司每个月都是新增3600~3700套可售住宅,相对稳定,暂时没有突然增多的现象。不动产登记在2007年就已经吹风要实施了,这么多年来,一直在给多套房产的大业主出售的机会,所以说,其实在过去的两三年,该放出的盘,都已经陆续出售了。那些真正持有多套物业的大业主,不会等那么久,现在的业主都是按正常价格放盘。2011年开始广州限购,就算业主肯抛盘,都很难找到合适的接手客户。

周峰认为,随着不动产登记的逐步实施,未来半年时间内,广州二手楼市还是保持相对的稳定。就算有意向放盘出售大面积物业的业主,也会先观察一下,看具体城市会有什么风向,不会立即把物业出售。半年后,即今年9月之后,如果市场的交投氛围有所向好,或者说穗六条放松了,估计这些业主就会把物业放盘了。

不动产登记对房价没影响

合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为,不动产登记与房价之间并无直接联系。不动产登记是为了给全国统一的不动产交易市场构建明晰的产权基础,核心在于有效保护不动产权利人的合法财产权,保障不动产交易安全,这是其主要的功能;而房价的波动则与房地产市场的供求关系、市民的购买力、城市发展程度以及相关的货币政策相关。之前很多人猜测,不动产登记的实施有可能是为了征收房地产税,而征收房地产税会影响楼市供求从而影响房价。对此,龙斌认为,不动产登记的实施范围还涉及到土地、海域、林木等其他形式的不动产,房屋只是其中的一个方面。不动产登记对房价无实际影响。龙斌表示,不动产登记是国家物权法规定的,7年前公布,7年后落地,为了健全市场经济体系。以前各个城市都有登记房地产信息,但是不统一,全国没有联网,登记的内容也并不一样。现在不动产登记统一,未来要实施房地产税,那么就可以利用这个体系,将来可以更好掌握房地产情况,保证交易安全,保障业权人的信息。

方圆地产首席分析师邓浩志指出,不动产登记只是为了完善房地产信息管理,当然,信息管理完善之后也会有利于推行一些相关的政策,比方说遗产税、房地产税、反腐等等。但将不动产登记和为房产税铺路联系起来是不对的。首先,没有不动产登记也可以征收房产税,比方说之前的上海、重庆试点。其次,房产税已经被证明是失败的,所以房产税不会继续扩征,取而代之的是房地产税,但房地产税尚在研究中,预计还要好长时间才会推出。

中国房地产协会名誉副会长朱中一早前对媒体表示,不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。

业内资深专家韩世同也表示,不动产登记暂行条例的落实直接目的并不是为房地产税。

买家心声

业主刘小姐:从去年开始抛盘

记者采访了一些在广州拥有多套房产的业主。其中刘小姐和她的丈夫做布匹生意多年,积累了颇为丰厚的家产,光住宅就有6套。此前听闻将要实行不动产登记和开征房产税,她从去年年中就开始卖房,现在陆陆续续已出手了几套。她表示:“早年买房价格低,现在即使房价下调,卖出房子仍然是赚了,政府实行新政策后不知道房价到时候会有什么新变化,所以还是早卖早好,卖房的钱可以拿去投资别的项目。”

买家程阿姨:继续观望房价走向

与拥有多套房的业主相比,准买家们则显得淡定了许多,不少买家选择继续观望房价走向。日前记者看到,在广州一房地产中介门店前,有些市民在看楼盘价格,当中介上前推荐时,不少人都表示自己先看看,并不急着买。记者随机采访了几位市民,他们纷纷表示自己还在观望中。市民程阿姨表示,不动产登记条例实施后,肯定有一些业主会把手上多余的房产处理掉,只要逮到个好的机会,或许就能买到一套高性价比的房子,“目前并不急于出手”。

买家龙先生:买房和“换本子”无关

在广州某高校任教的龙先生近期在看房,他认为,不动产统一登记会对买房人的心理投下“阴影”,尤其是高端房产的买家,但是对房地产市场不会带来直接的影响,更不会造成房价大幅波动。不动产登记只是一项技术性的工作,它本身不会和房价发生任何关联。如果要发生关联,则必须有其他的房地产政策起附加作用才可能影响市场。例如房地产税,究竟是按套数收还是按面积收,抑或是两者结合,现在尚无定论。“至于该不该买房,买大户型还是小户型,相信每个家庭都有自己的判断,和换不换不动产本子没啥关系。”

相关链接

 ●广州

发放的仍是现行版本的房产证。

 ●北京

和广州一样,北京也暂时不发放新版的不动产登记证。目前,北京的不动产统一登记正在稳步推进,正在报市政府审批,预计年内将完成不动产统一登记的职责机构整合工作。

●上海

有上海的媒体报道,不动产登记成了二手房降价噱头,很多房源都被冠以“不动产登记急售”的名号,但实质上仅仅是为了提高房源的点击率和关注度。一些房源因为一直卖不掉,中介就鼓动房东降价。但是突然降价往往会引起买家的怀疑,比如是不是房子质量出现问题,甚至有其他不可告人的原因。而“不动产登记”就成了近期降价最“冠冕堂皇”的理由。

●深圳

深圳并不在首批实行不动产登记城市之列,但深圳的不动产登记机构正在筹建当中,目前正按照国家有关规定推进落实不动产登记的相关工作。

●杭州

杭州作为首批实施不动产登记的城市之一,新建商品房和二手房的交易平稳。

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