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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州楼市今年仍吹暖风  

2015-03-29 00:16:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市今年仍吹暖风

邓浩志接受《信息时报》采访

 

国务院总理李克强在3月15日的全国两会闭幕式答中外记者会上表示,中国城镇化进程还在加快,中国房地产市场的需求是刚性的,我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地产长期平稳健康发展。总理给中国楼市送出“定心丸”,这意味着接下来楼市发展将有诸多利好。有专家表示,广州2015年楼市可能会出现放宽非穗户籍买楼、二套房降低首付等利好政策。

楼市供应

3至5月广州市十区有约2万套新货推出

超9成为自住和改善住房

根据合富辉煌(中国)市场研究中心统计,3~5月广州市十区+新塘按正常施工进度将有约2万套新货可以推出市场,对比2014年各个季度的实际推货,可以说货量非常充足。其中超过9成是满足自住和改善需求的供应。

其中,外围四区(番禺、花都、南沙及萝岗)均有超过3000套货量,增城(新塘)也有超过2800套货。中心区整体供应稀缺,但荔湾及白云区有较大变化。荔湾区货量增加,预计有1800套新货,另有1500套来自广钢(中海、金融街项目)及保利旧改项目推出认筹。白云区预计3~5月白云区全新推货以大户型产品为主,预计二季度成交将放缓。其中金沙洲板块仅深业江悦湾推出小户型产品,户型为78平方米两房,82~100平方米三房;其余项目新推货量均为130平方米以上大户型产品为主。

萝岗在接下来3000余套新货中,产品集中在70~120平方米两三房户型,多为刚需或刚改产品。其中45%货量集中科学城板块,科学城东板块去货压力尤其明显。产品无论是结构或者区域都同质化竞争明显,压力巨大。一方面巨大货量必将令到出货意欲明显的开发商不敢过快提价,价格以相对平稳的水平保持,这无疑有利于市场成交;另一方面与萝岗区相隔不远的番禺华南板块则呈现不同的景象。番禺尤其是华南板块一直是天河客户外溢的一个主要区域,与萝岗相似,科学城东以及萝岗中心板块接近40%的成交由天河客户构成。而在接下来的3~5月,华南板块中小户型紧缺,多数为120平方米以上中大户型。两个片区供应的错位,或许将令到萝岗市场受到利好。

南沙区3~5月份预计住宅供货约3000套货,主要分布在南沙中心板块。花都3月初花都区在售余货达1.33万套(指已拿预售证并已实际推售的货量,不包含已拿预售证未推售的货量),按2015年首2个月月均成交640套的水平计算,需消化20个月以上;3700套新货入市将使花都区实际在售货量再增加近3成。

58同城报告也显示,近年中心区成交格局变化大,尤其总价100~200万产品成交占比由39%逐年下降至当前19%。中心区价格的快速上升,导致此类总价产品缩小,尤其2015年大幅缩减根源就在于此类产品供应的大幅减少。

调控政策

广州楼市调控政策可能会变化

放宽非穗户籍买楼 二套房降低首付

合富经济研究院院长龙斌表示,广州调控政策是否会发生变化很难说,但是最有可能从以下两个方面有点变化。第一就是2013年底发布的穗6条,有可能对外地人购买要求有所放松;第二,广州是否会分区域放松限购,对外围区域放松限购,目前外围区域的楼价平稳、且库存量比较大,压力还是比较大的,特别是南沙区,作为国家级新区,目前人少、楼盘多,可以通过取消限购,吸引更多人置业。

业内资深专家韩世同表示,按照目前大环境政策风向来看,广州今年放松部分政策的可能性还是比较大的,既然是鼓励居民自住性和改善性住房需求,那么有可能会对二套房进行相应放松,比如二套房降低首付,缴纳营业税规定的时间由5年降到两年等,以及对外地买家的要求也有可能放松,非穗户籍社保或是个人所得税缴纳证明有可能由3年降到原来要求的1年。针对调整对象,这些都是改善或刚需,不会推高房价,推高房价的都是投资性买家,至少是三套或以上买家。

开发商策略

今年大部分房企仍会稳步进行

本报记者在全国两会之前就走访了很多房企,多数都还是保持以往的营销策略,以不变应万变。而在全国两会之后,记者了解到,大部分房企还是会按照之前的方式稳步进行。

路劲地产营销总监刘斌辉认为,总理说的鼓励刚需和改善性住房需求,开发商可能今后从产品的设计、规划、定位等方面都会有一些变化。而说到今年的营销策略,刘斌辉说,一般情况下,营销策略的制定是会滞后于某项政策出台一段时间的,国家领导人对楼市的精神也是如此。一般情况下,他们会先了解整个市场对此的反应,再根据相应的反应来做下一步策略的调整。刘斌辉认为,整个市场的反应如何,价格会如何变动,还是和供需关系紧密相关。目前全国的楼市供应量非常大,范围缩小到广州各个区域,供应量也都还是非常大的。刘斌辉预计,如果广州保持限购,总体需求量还是保持不变的话,整个广州楼市还是会比较平稳的。

和记黄埔今年在广州的动作也会以稳当为主,不会有太大的动作。合景泰富的项目负责人也表示,对总理的楼市精神并不是特别了解。不过他此前曾表示,今年合景泰富会针对不同的项目采取不同的策略。比如某个楼盘的地理位置不是特别好,其实就靠项目自身去盘活了,而有一些项目则会大力推广。

买家及专家观点

买家:部分人士观望期大大缩减

记者近日走访市场了解到,近期购房者观望期大为缩减,出手速度渐快。一方面是过年期间积压的客户需求得到了释放;另一方面近期楼市政策频现利好,全国两会上定调今年的楼市政策是鼓励自住和改善性需求,这也大大提高了人们对楼市的信心,出手日渐果断。

市民刘先生说,他关注广州市区某楼盘已经有一段时间,一直想在那里给父母选套房子,趁这个机会来看看。“去年一年都不敢出手买房,现在政策比较好,利息也降了,如果再等,可能也没什么太大的利好,先到处看看,储备一下备选楼盘,准备上半年找个合适的时机就出手。”

长期关注楼市走向的广州市民冯先生则反映,广州整体楼市是在回暖,南沙楼价较之前上涨了2000元/平方米左右,真是后悔去年没有出手。

而央行降息的新闻也让房地产行业着实兴奋了一把,对于大部分买房者来说,这无疑是利好,但一些购房者也有自己的看法。从事媒体行业的林女士认为,现在的购房者大部分都很理性,不会因为有个利好消息出来就马上买房。从2014年下半年以来,接连有利好出现,让不少人觉得可以继续等等,不像当年新国五条出台时那么措手不及。“就拿降息来说,一方面,降息了贷款能省不少钱;但另一方面,老百姓可能会觉得市场态势还是不明朗,政府可能还会出台更多的利好政策,这些反而又加重了老百姓观望的心理,推迟出手的时间。”

专家:房价将温和上涨

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,“促进房地产市场平稳健康发展”这是近几年都没有用过的好词。过去都是:房价回归合理这类的用词。就总理报告判断,今年中央将继续温和扶持房地产市场,所以行业前景看好,成交量稳中有升,房价温和上涨。从广州市场来看,3月份开始广州楼市将会由冷转热,出现量价齐升的局面。而稍微保守的地产大佬则将五六月确定为楼价向上飞涨的拐点。

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