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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

不动产登记降息齐下 楼市楼股将转暖   

2015-03-08 12:05:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不动产登记降息齐下 楼市楼股将转暖

邓浩志接受《广州日报》采访

 

昨日,《不动产登记暂行条例》正式实施,同时,上周六,央行宣布降息。记者发现,虽然昨日上午大部分楼盘未出现看楼客井喷,二手市场也未有即时反应,但买卖双方心态均发生变化。

有行业人士称,此次降息节省了购房成本,同时进一步改变了楼市预期,对于房企而言,降低了资金链压力。目前一二线城市房价下跌可能性极小,置业时间窗口已经打开。

二手市场上,业内人士预测,3月二手市场价量有望齐涨,但估计不会出现售盘剧增的现象,5月有可能再出现调整。而资本市场地产板块也将迎来明显的宽松预期。

“降息比我们想象中来得更早,对于房地产本身,包括楼盘的销售去化肯定是利好。”在听闻央行降息消息后,一位大型开发商内部人士喜形于色地表示。

昨日看楼客未现井喷

不过,记者向多个楼盘销售人士了解得知,昨日上午大部分楼盘并未出现看楼客井喷的现象,只是部分楼盘客流略升,而二手中介行也没有出现明显的客流增加。“今天天气比较寒冷,降息引起的利好也没有那么快呈现。”楼盘销售人员表示。

虽然没有出现看楼客井喷,但降息对楼市的利好将体现在房贷之上。记者计算得知,以贷款100万元,20年计算,如果按照基准利率计算,购房者可以减少月供144元每月,合计20年可以减少3.46万元的利息支出。而连续2次降息后,100万元贷款供楼20年,将比降息前减少利息支出超过9万元。但对于绝大部分已经在还贷款的购房者而言,这种优惠要等到明年年初才可以享受,而3月1日之后按揭购房则可以享受当下的利率。

同时,中原地产首席分析师张大伟表示,因为此前已经全面降准,银行将增加贷款额度,对于购房者来说,首套房的利率折扣将明显增加,“预计一线城市9折以下将成为主流,甚至有出现85折或者8折的可能性。对于购房者来说,这种直接的信贷刺激影响非常大。”张大伟表示。

一二线楼市房价

再跌可能性为零

此次降息也明显带来了楼市预期的转好。多位市场人士认为,目前一二线城市房价下跌的可能性极小,购房窗口已出现。

“信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。”张大伟表示。他预计,经过此次降息,一二线城市,楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于零。而三四线城市因为库存绝对值过高,即使信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。但市场依然会出现一次持续1~2个季度的不同程度回暖。

张大伟建议,只要是人口依然明显增加的城市,GDP涨幅依然超过8%的城市,房地产积压库存不超过15个月的城市,都可以选择在3月内考虑购房。

胡景晖则认为,随着信贷的进一步宽松,未来一段时间楼市将表现为库存消化速度加快、交易量回升、房价逐步企稳、楼市需求逐步释放,“对于购房人来说,在房价逐步企稳的未来一段时间,将成为较好的置业时间窗口。”而方圆地产首席分析师邓浩志则认为,降息刺激实体经济与股市,盈利水平的提升也将刺激2015年的房地产市场更加活跃。

资本市场

利好地产股

涂力磊认为,目前地产行业已经从政策拐点走向库存拐点,政策偏暖、推货上升、基数下行三重因素叠加下看好行业基本面上行,“通常在降息后第1个月和第3个月到6个月间,板块对A股超额收益能力最强。布局一线城市龙头公司弹性最好。”

“对于房地产板块股票是明显的利好,除了能够降低资金成本,促进销售,使房价上升之外,还可以降低股票的贴现率,利于股票的估值上升。” 南方基金首席策略分析师杨德龙分析称。同时,他认为,对于住宅类的地产股利好将更为明显。

二手楼市影响

现象一:普通业主不会突然转租为售

昨日起不动产登记制度正式实施,同日起金融机构一年期存款基准利率和贷款基准利率分别下调0.25个百分点。

市场买卖双方是否已有“动作”?中原地产小北路二分行资深营业经理李勤海告诉记者,目前还未有太多买卖客人前来咨询,仅有个别想了解现在买楼能有多少“着数”,每个月可以少供多少钱:“其实冲击不会太大。”满堂红市场研究部高级经理周峰认为。

刚刚进入楼市旺季的3月会不会因为这些好消息而放盘量大增?周峰认为,因为春节后是客户回流高峰,大部分业主会考虑先出租而不会一下子转为放盘销售。

现象二:有卖房需求的业主早已出手

有市场人士认为,不动产登记制度会促使很多业主“抛货”,增加二手市场流通量,而降息降低按揭成本,能促进消费,促使二手市场交投的活跃度。

不过,“不动产登记制度实施对市场不会有太直接的冲击,因为要卖的楼基本都已经卖了。”一个天河南的中介人士告诉记者,早在几个月前就有个别业主找到他们愿意比市场价低10%左右的价格出售附近某高级楼盘的大面积单位,“这个楼盘的位置很好,业主却愿意低价出售,而且是非卖不可,一卖就是两三套,这肯定与不动产登记制度有关。”但在2014年这些业主已把事情办妥了。

预测:大量抛售不会出现

从目前放盘的情况看,抛售物业的情况不多见。“在年初会有个别因业主资金周转等原因急售套现的笋盘出现,价格略低于市场价,亦很快被市场消化。

“我不会因为不动产登记制度,或者未来的房产税而出售手上的物业。”孙先生手上有三套物业,但是却没有出手的想法,理由是目前他并没有选择其他的投资渠道,也不缺生活成本,拥有物业在他看来至少能够保值,而且即使拥有物业的成本增加,也可以被每年上涨的租金所抵消。

不过,一二手市场的价格可能因此出现分化。一手库存多,发展商不敢贸然提价,所以估计3月的目的还是想回笼资金、加快销售速度,而当3月消耗了一定数量后他们就可能提高售价,预计5月价格将比春节前提高5%左右。而二手业主在过去一年基本受到买家大幅压价的压抑,而且容易受到利好政策的影响,估计3月就会开始提价,而随着买家看楼频率的增加,二手成交价有望提高4%~5%,部分供应量小的板块价格有望上涨8%左右。” 

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