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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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多地公积金新政救市 楼市小阳春  

2015-04-10 17:26:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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多地公积金新政救市 楼市小阳春

邓浩志接受《羊城晚报》采访

 

两会针对房地产的利好信号,以及多地调整公积金政策,正在提振楼市预期,重点城市推盘量和成交量均呈现上涨之势,楼市似乎迎来了“小阳春”。有业内人士预期,楼市成交量有望在近期放大,不排除在第二季度,一些供求相对紧张的区域楼价会再度反弹。但也有冷静者认为,公积金“救市”力度有限,迟早会表现“囊中羞涩”,楼市需有新一波救市政策以保热度。

小阳春启动?

中国指数研究院23日发布的最新数据显示,上周包括一线城市在内的十大重点城市共开盘51个项目,受监测的城市中,一线城市成交面积环比上涨12.7%,二线代表城市中近七成成交量环比上涨。新开盘项目整体价格平均上涨6%。51个开盘项目中,过半数的项目开盘价格上涨,纯新项目价格全部上涨,平均涨幅高达13%。

广州市场也再现“日光盘”项目。上周末,广州楼市新开盘的数目与此前数周相比明显增加,至少有6个楼盘开门推新,且主要位于花都、萝岗、增城和番禺等外围区域。而现场人气也明显升温。另据经纬行研究中心监测发现,上周开盘的某地产项目,总计100套房源在开盘当天售罄。

相较于春节过后的不温不火,楼市“小阳春”似已动。

闽七条拉开楼市松绑序幕

3月开始,楼市显现回暖,尤其是一线城市上涨更为强劲。市场背后是频吹的政策暖风。政府工作报告提到,将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一,“支持居民自住和改善性住房需求”是2015年楼市政策的重要导向。

中指院分析认为,20日住建部提出增加公积金贷款额度,促使市场刚性需求进一步释放。在地方层面,多地调整公积金政策,支持自住和改善性住房需求,开启地方新一轮政策宽松周期。

同日,福建省三部门出台稳定住房消费支持刚性住房需求的相关指导意见,被称为“闽七条” ,提出放宽全省首套房、首改房认定标准,首次申请公积金贷款的首付比例降至20%,借此全面提振楼市。

中原地产首席市场分析师张大伟称,闽七条是两会之后首个省级调控房地产的政策。该意见中,最大的亮点就是对首套房认定标准的变化。“基本上,二套房等于首套。”

随后,又传出上海公积金个人贷款额度正酝酿上调,幅度可达75%,公积金可贷额度将一次性大幅提高50%,变为单人可贷70万元,每户最高可贷140万元。

而北京昨日也确认公积金首付降至2成,此前,广州、济南方面也表示,利用公积金贷款购买首套房时,首付比例最低为20%。广州住房公积金管理中心更表示,目前正在研究以银行放贷、公积金中心贴息的形式,通过商业贷款置换公积金贷款方案破解公积金贷款资金缺口困境,具体方案最后需要通过政府相关部门审批,但方向已较为明确。

张大伟认为,闽七条将会成为其他省份调控楼市的参考范本,预计后续起码会有10个左右的省市发布类似政策,以促楼市消费。

公积金“救市”力度有限

有专家指出,各地公积金政策细则逐步落地,作用也因地而异。在一、二线重点城市的宽松效应将更大;而对于三、四线城市来说,作用可能并不理想。

同策咨询研究部总监张宏伟坦言,公积金“救市”力度有限,迟早会“囊中羞涩”。张宏伟预计,住房公积金利率下降、贷款额度增加,甚至个别城市住房公积金首付比例下降等,在短期内可有效刺激需求入市,为市场带来一波放量的“窗口期”。

但随着成交放量,各地对于公积金需求量将明显增加,而缴存增速低于放贷速度等原因会导致不少城市的住房公积金“余额告急”,对于大多数被公积金利好政策激发出来的楼市需求而言,无法享受到优惠措施,从这个角度来看,刺激楼市需求的政策可持续性并不高。

回暖

不一定

政策暖风或继续吹送

不过,楼市的暖风可能不止于此。合富房地产经济研究院院长龙斌分析,除了公积金、二套房首付比例下调,接下来还会“暖风阵阵”。他认为,今年的房地产和信贷都是比较宽松的。加上前不久传出的“二手房交易营业税免征年限可由5年调整至2年”、“可能调整‘不满五年或非唯一二手房交易个税按差价20%征收’条款”等传闻,这将对购房者预期产生较大影响。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,按照目前各方释放的信号来看,新的楼市支持政策最快有望在3月、4月之交、最迟在上半年前就推出。他判断从第二季度开始,广州一些供应相对紧缺的区域房价会有所上升。

也有业内人士认为,中央虽然发出稳定市场的信号,但楼市库存巨大,市场仍以价换量为主。广东中原地产项目部总经理黄韬就认为,如果今年经济能够稳定下来,房地产一定比上一年好,但由于目前经济处于下行的态势,因此市场暂时不明朗。

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