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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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二套房首付降低 利大户型消化  

2015-04-14 14:57:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二套房首付降低 利大户型消化

邓浩志接受《广州日报》采访

    昨日傍晚,央行、住建部、银监会等多部委联合下发通知,调整个人住房贷款政策,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

    此外,财政部、国家税务总局也发布消息,从3月31日起调整个人住房转让营业税政策,个人转卖普通住房免征营业税期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

受相关消息影响,昨日午后,地产股全线飙升,房地产板块整体涨停超过5%。

二套房个贷首付调低

购房者首付压力大减

商业贷款:最低首付四成

    调整后,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

公积金:首套最低首付两成

    调整后,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

目前,在有房有贷的情况下,二套房商业贷款首付比例为最少六成,而在包括广州在内的一线城市,这一比例更是高达七成。而对于广州公积金贷款而言,二套房首付比例也达到最少六成。

而央行、住建部、银监会联合发出的调整个人住房贷款政策公布后,个人购买二套房的商业贷款、公积金贷款首付比例分别降低了三到四成,购房者的首付压力大大减轻。

通知指出,调整的目的是进一步完善个人住房信贷政策,支持居民自主和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,继续做好住房金融服务工作,满足居民家庭改善性住房需求。

楼市预测:

首付降低或激活30%换房客  

此前,在央行降息、公积金政策放松等一系列政策利好的推动下,楼市成交量已经出现明显回升。根据网易数据中心统计显示,上周(3.23~3.29)广州全市新建商品房住宅网签1495套,和上一周(3.16-3.22)1245套相比,环比涨20%;成交均价14740元/㎡,与上上周基本持平。

而此次央行的二套房贷及营业税的“组合拳”,大大出乎市场预料。“第四轮楼市调整期将结束,房价正式进入上涨期。”亚太房地产研究院院长谢逸枫表示。

汇瀚按揭高级市场经理莫静认为,新政首先会促进成交量的放大,其次会促进二套房贷款比例的增加。现在二套房想要贷款,只能贷款三成,很多人都直接贷公积金或干脆不贷。“现在来看,我们公司的二套房贷款业务宗数比例不到10%,如果二套房首付调低,未来预计这一业务的比例能够增加到三成左右。”

满堂红市场研究部高级经理周峰则表示,现在二手房交易中,二次购房的比例只有11%左右,“降低二套房首付若能在广州实现,我预计至少可以激活30%的换房客重新出来看房和换房。”

144m2以下二手住房

2年可免征营业税

新政策:证满2年可免税

2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

旧政策:证满5年方免税

我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

昨日,财政部、国家税务总局联合发布消息,从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策。两部门表示,此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。

对于广州而言,核定普通住房与非普通住房的标准界限为144平方米。这就意味着,144平方米以下个人住房转让都将可享受到2年以上免征营业税的新政策。

资料显示,国家曾多次调整二手房交易税。2005年,将此前免征营业税期限“一年”调整为“两年”;2009年12月,免征期限由“两年”调整为“五年”;2011年1月,在免征营业税期限五年的基础上,此前二手房销售总额差额计征改为全额计征。

楼市预测:

二手房近半可免税 价格或走高  

“广州楼市超过一半的库存量为大于144平方米的户型,营业税新政的出台将加快整个市场的去库存化。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,目前投资资金进入一线城市的楼市受到限购等政策的限制,因此楼市将以真正的刚性需求买家为主,楼价不会因此出现暴涨。

满堂红市场研究部高级经理周峰表示,从满堂红2014年在广州市场促成的二手住宅买卖交易来看,不足2年的房源占比为50.5%,满2年但不足5年的比例为11.7%,满5年房源的比例达到37.8%。实际上,在整个市场中起码有超过35%的二手住宅是属于满2年但不足5年的,因此可以预计,未来一个季度,会有更加多的满2年不足5年的物业出现在市场上。

“小业主可能会反价,第二季度的二手房价格会比第一季度升高3%~4%。”周峰预计,二季度广州月均二手住宅成交量有望重返6000套,如果限制外地买家购房的“穗六条”政策相应放松,今年下半年的成交均价会比上半年上升8%~10%。

楼市“组合拳”释放稳定市场积极信号

分析人士指出,多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策,释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措,对于应对目前经济下行压力,实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

2015年开年以来,宏观经济下行压力加大。其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。倪鹏飞说,目前房地产直接需求加上其带动的间接需求,在市场总需求中占比仍十分高,房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定,也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时,长期来看,在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。

今年全国两会期间,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。分析认为,本轮组合拳政策传递出稳定住房消费,尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。

中国银行国际金融研究所副所长宗良表示,“从国际经验看,个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右,此前我国二套房普遍执行60%至70%,标准明显高于国际水平,现在下调到40%左右,也是市场化的一种表现。”

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