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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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连环新政挺楼市佛山市场十大焦点预测  

2015-04-18 13:56:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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连环新政挺楼市佛山市场十大焦点预测

邓浩志接受《南方都市报》采访

“广州这样的一线城市可能有限度放松限购政策,而佛山这样的二线城市可能会完全放开限购举措。”

 ——— 方圆地产首席市场分析师邓浩志

“我觉得短期内比较难上涨,还是会以稳定为主。”

 ——— 佛山市房地产业协会副会长骆仪克

3月30日,央行、住建部、银监会和财政部推出的系列楼市新政出台,二套房商贷首付6成降至4成,公积金贷款买房最低可2成首付,而转让名下普通住房,营业税免征年限从5年变为2年。这一新政力度空前,也带给市场以思考和疑问。新政落地四天来,购房者虽然整体仍淡定,发展商也承诺短期不涨价,但政策如何演化、市场如何转化,发展商心里没底,购房者也欲知究竟,一场大戏或许刚刚开始。

政策还会继续宽松吗?

 限购或完全放开

发问背景:本周一晚,央行、住建部、银监会和财政部齐发大招,推出为二套房贷、公积金贷和营业税“减负”的系列新政,力度空前,而中央是否还会进一步放松调控措施,也颇受房地产业界期待。

此次多部委的新政,已经在一定程度上被“剧透”。3月下旬,福建省出台地方性楼市新政“闽七条”力挺楼市,这一政策主要包括对首套房认定范围大幅扩大,除购买别墅外,个人购买首套房、首改房都可被认为是首套房等优惠举措,堪称为全国性的“3·30”楼市新政打下伏笔。

由于“尺度大”,“闽七条”被认为是地方政府多举措为楼市松绑的重要案例。而在被认为是2008年楼市救市政策以来力度最大的“3·30”楼市新政抛出后,不少地产业界专家都认为或还有进一步扶持房地产市场的配套政策出台,地方也可能会跟进楼市新政。

走势研判:对此,广佛不少地产业界人士也指出,地方政府接着推出新举措力挺楼市成为大概率事件,而针对经济环境的降息也有可能再次推出,为购房者减负。

地产经济学家、方圆地产首席市场分析师邓浩志就指出,未来地方政府可能会紧随中央出台地方性救市政策,如广州这样的一线城市可能有限度放松限购政策,而佛山这样的二线城市可能会完全放开限购举措,进一步提高公积金贷款额度,银行贴息贷款等配套措施可能会跟进。

此次,不论是二套房商贷首付下降还是公积金贷款门槛下降,都被认为是调控政策回归市场本身之举。有不少业界人士也指出,随着不动产登记推进,全国性住宅信息联网将形成,为征收房产税奠定物质基础,成为楼市“松绑”后,稳定楼市的双刃剑。

未来针对实体经济,降息已经是一个通道,这对促进楼市消费是个帮助。”佛山汇诚鸿图地产顾问公司董事长刘世恩分析称。

成交量会否立刻上涨?

还看5·1南海盘

发问背景:从去年8月佛山放松限购起,去年9月到今年1月佛山一手住宅在政策推动下连创新高,在近期市场有所回落的情况下,佛山一二手市场成交量会否再攀高峰?

据市住建局官方数据统计,去年9月、10月、11月、12月和今年1月这5个月,一手住宅成交量分别为108.53万平米、112.88万平米、113.82万平米、122.62万平米、112.89万平米,创下历史高峰。但随着春节的到来和突击性购房的退潮,佛山一手楼成交从高峰退潮已经有迹可循。本周三,顺德区公布今年3月新房成交水平,单月25.49万平米的成交量,远低于去年9月到今年1月平均35万到40万平米的水平,仅比去年3月同期23.32万平米略多。

走势研判:佛山房地产商和业界人士观点类似,认为成交上涨应该在意料之中。几乎所有的业内人士,都认为新政是给佛山的购房者一个信心层面的提振。“这一系列政策出台后,等于为购房者解除了后顾之忧,政策本身为改善型购房者入市撑场,这对首次置业者加速入市而言,同样是更具信心。”刘世恩分析称。

再过不到一个月,就是五一节点了,众多楼盘借助新政摩拳擦掌。长信地产营销中心总经理徐伟钊就分析,未来的五一市场,会出现一波成交的高峰,是对新政直接的回馈。在他看来,广州客入市量巨大的南海广佛结合部,依然是市场的亮点。

去年佛山限购松绑后,南海楼盘独领风骚,全年一手住宅成交占据了全市4成江山。

暂不涨价能撑多久?

长期看涨 短期微调

发问背景:对购房者来说,楼价涨跌堪称是否出手的风向标。新政出台3天以来,南都记者调查也发现,包括佛山一些大房企都表态,“楼价暂时不涨”,而未来这一趋势会否有变,成为购房者最关心的议题。

近日,包括万科、绿地、新鸿基、瑞安等企业,都通过微信朋友圈传阅“不打烊、不涨价”的市场承诺,但都被框定一个时间段,普遍是3天或者是1周的时间,言外之意,1周后有可能会涨价。也有部分项目,如南海桂城的富丰新城、禅城的越秀岭南隽庭,恰好把优惠的截止时间设在了3月31日,但这是计划之中的微调。

走势研判:在业界人士看来,未来佛山楼价会进入一个长期看涨、短期微调的时代,但由于市场库存较大,发展商仍需跑量,涨价与否还是和成交量有密切关联。

“我觉得短期内比较难上涨,还是会以稳定为主。打个比方,某央企在佛山仅仅是禅城就有3个大项目,数百亩地在开发,市场的供应量依然是十分充裕的,购房者货比三家,涨价要看竞争楼盘的脸色。”佛山市房地产业协会副会长骆仪克,就属于持“稳定论”的专家之一。

刘世恩的观点也类似,但他指出未来佛山楼价的微调会更多。他认为,从短期阶段来看,发展商出货还是首要任务,如果有一些楼盘的价格有调整,也是因产品和时间的差异,呈现阶段性变化,但长远来看佛山房价还是会上涨。

会出现一大波换房潮?

老城区换房族动起来

发问背景:业界专家指,佛山首次置业者目前占据了一手房购房群体8成以上消费力,而改善型买家并未随去年8月佛山“松限”大规模现身市场,这部分买家会因为政策变化而大举入市吗?

走势研判:在业界看来,换房潮的到来,在佛山市场可以期待。其中的机会点是老城区买家改善居住环境的需求可能得到放大。而佛山宽松的公积金贷款政策,也有利于二套房买家入市。

骆仪克就表示,仅以禅城老城区为例,这一片区需要换房的买家就不少。他认为,随着一些原本住在旧小区,和父母一起居住的年轻人需要单独出来居住,原本居住环境欠佳的购房者也要换房,在新的信贷条件下,他们获得的扶持力度大,未来会加速入市。

 豪宅消费会卷土重来吗?

不会很凶猛

发问背景:经历3年调控,豪宅消费被严重挤压,在二套房购房门槛大幅降低背景下,豪宅消费会否成为佛山市场新的风景线?

2011年之前,佛山市场曾有过一段豪宅开发的热潮。以产品来说,岭南天地等项目都开发了城市别墅,中海千灯湖1号等楼盘,普遍推出面积超过200平米的大平层洋房,洋房定位、别墅消费成为市场主流。再加上顺德大良的金地天玺、美的广场、万科天傲湾等项目,都曾有过单价超20000元/平米的记录。

走势研判:豪宅不再属于被打压的对象,这可能会成为开发商思考的一大重点。但业界也指出,受制于市场承受力,房企也不会一股脑地扎堆开发豪宅。

“之前因为政策限制,豪宅消费市场信心不足,现在政策对于改善型置业是扶持的,高端买家会有一个直接的反馈,其实佛山的高端买家也并不在乎是否首付6成,他们需要有信心。”徐伟钊认为,置业信心回升是豪宅市场复苏的一大前提。合富辉煌佛山公司市场部总监曹绍林则认为,目前佛山市场存在一个豪宅市场容量有限的问题,豪宅买家也比较理性,不会一味攀高追涨。另一方面,随着房产税等配套政策可能出台,豪宅客也会谨慎以对。除此之外,国内实体经济低迷,被认为是佛山豪宅市场金主的企业主阶层收入缩水,也成为豪宅市场走量的难题之一。

天量小三房销售能翻身吗?

雷同户型会减少

发问背景:在2006年后,建设部等九部委出台90/70政策,佛山市面上90平方米左右的小三房,逐渐占据市场主流;随着2011年佛山“限购”,首次置业消费占据市场主流,90平方米小三房成为市场供应主力,如今却已经有过量的嫌疑。

90/70政策规定执行已近9年,让建筑面积约90平米的小三房迅速成为佛山等诸多城市刚需型住宅开发的必选项。2011年限购后,由于市场欢迎,这种户型更大行其道,南海雅居乐御景名门二期,千多套洋房竟然全部都是90平米左右的小三房。到近2年,佛山新拍商住地开始淡化这一要求。在禅城等片区,这一户型目前已严重过剩。去年曾有中介统计,仅禅城区90平米小三房的存量就有9000套之巨,购房者几乎在每个项目都可看到类似的产品。

走势研判:小三房之争愈发积累,购房者称快,发展商忧心,新政之下,这股因历史遗留问题带来的产品高度雷同现象会否得到遏制呢?业界普遍都持赞同观点。

徐伟钊就指出,在90/70政策体系下,开发这种户型成为开发商的规定动作,致使市场上产品高度雷同,而一些大发展商更擅长开发中高端产品,却不得不和一些善于开发刚需户型的发展商正面竞争。这一政策退出市场,对发展商有利。

曹绍林也指出,其实发展商并非特别想开发90平米左右的小三房,主要是价格上不去、利润率有限。他认为新政之下,发展商在户型选择上不再集中于90平米的产品,可以更多样化地开发楼盘的户型。对购房者来说,即使买刚需房,也不再都是“重样”。

业界也指出,90平米小三房在佛山,总价普遍都是在80到100万之间,首付二三十万,仍然会在未来是一个较受欢迎的置业选择。虽此类户型不再扎堆,但也不会大幅减少。

二手房“有价无市”会终结吗?

流动性会增强

发问背景:普通住房营业税免税年限“5”改“2”,足可以为业主和接盘的购房者节省一大笔支出,这对回暖较慢的佛山二手楼市场无疑是强心剂。

根据佛山市住建局存量住宅(注:基本都是二手住宅)成交统计,五区之中,禅城、三水、高明三区2014年成交面积分别同比下跌22%、6.5%、19%。这也意味着,佛山二手住宅的回暖速度并不快,甚至出现了三区同比下滑的现象。究其原因,一二手房价格倒挂是一个主要因素。以禅城为例,去年禅城季华路、城南诸多在售新房,售价都在8000到9000元/平米,而一些楼龄较新、环境较好的二手房,同样也要这一价格,再加上高昂的税费,有价也难有市场。

走势研判:业界认为新政是加强二手房市场流动,摆脱一二手价格倒挂的好机会。

“现在有不少业主、买家都在咨询二手房。”

近3天来,佛山不少中介经纪人都表达了类似的观点。甚至在顺德,新政执行首日就有近10套因营业税免税年限缩短而成交的房源,政策效果已初步显现。“新政的落地也将会给二手房市场的成交结构带来改变,最直观的就是改善型买家会更多。”在合富房地产经济研究院院长龙斌看来,这次政策调整给市场带来的影响将会是立竿见影的,市场很快随之被激活。

此外,业界人士也预测,随着二手房转让量增加,也会刺激老业主换房需求,一二手市场有望形成联动效应。

利率优惠会加大吗?

预测会

发问背景:此次新政,并未涉及二套房商业贷款利率的改变,目前市场执行的普遍是需上浮1.1的水平线。

目前,佛山首套房商贷利率普遍已经进入“打折季”,在基准利率基础上打9.5折很常见。但根据央行此前的老规定,二套房商贷利率需在基准利率基础上上浮1.1倍,这也让二套房买家的按揭成本,还是要高于首套房买家,显示出信贷政策上的区别对待。记者走访发现,二套房商贷利率在佛山暂未有松动的趋势。本周,融360金融平台数据显示,佛山主要的国有、股份制银行二套房商贷利率,仍需上浮10%。

走势研判:二套房贷款首付比例降低,而贷款利率是否还会继续纹丝不动,有地产人士预测,二套房贷款利率,有下调空间。

在业界看来,二套房贷款利率目前仍维持在上浮1.1倍的水平线,更多的是对此前差别化信贷政策的延续。而首套房贷款利率却从基准利率继续下降,主要是央行去年9·30新政,曾呼吁各大银行首套房贷款利率,最低可打7折。

不排除为扶持二套房消费,央行也会呼吁各大银行下调二套房商贷利率。邓浩志就指出,目前银行商贷融资成本线大概是基准利率的8.5折,首套房贷款利率倒没什么降价空间,而二套房商贷利率具有降价空间,而且利润也比首套房来得高。

商业地产会加速洗牌吗?

借核心商圈拯救

发问背景:从佛山“松限”再到央行“松贷”,直到此次多管齐下的救市新政,住宅市场受到的扶持越来越大。而对商业地产销售和运营商来说,市况还是步步惊心。

去年佛山“松限”后,商业地产除了少部分区域和项目,大部分都反映走货较慢、消化困难。上个月,佛山坊间一大热闻就是南海麦德龙撤场。在这一事件之前,南海创鸿城、南海新天地等诸多将开业的、已开业的商业,都面临开业难、开业后经营难的问题,主力商家更是走马观花。

走势研判:佛山商业地产销售、运营依然在经历一次阵痛,而业界专家指出,目前佛山商业地产的供应高峰,或许已经过了。

曹绍林就分析称,佛山商业地产的开发量过大,造成市场过度饱和,市场无法承受。而去年以来一系列有利于住宅市场的政策,又让投资者分流至住宅市场,导致商业地产的销售无人问津。

但他也指出,随着去年佛山有意减少商服用地的供应量,这一波自2012年左右出现的商业地产供应高峰已经过了。但从商业地产运营和聚集人气的角度,佛山依然需要形成一些核心商圈,这样各大商业地产项目才能渡过难关。

土地市场会启动吗?

再难出地王

发问背景:走货为先、现金为王,不只是在佛山,全国各大房地产开发巨头在去年都是走的这个路线,于是,和住宅市场销量复苏对比的是,佛山土地市场似乎还在沉睡中,何时启动值得关注。

一份来自搜房网的监控统计数据显示,2014年佛山全年通过招拍挂方式挂牌成功出让的地块共109宗,成交金额约292.25亿,同比2013年全年的624.63亿大跌53.21%。去年全年商住用地的成交量,仅相当于2011年限购之年的水平。2014年在佛山,万科、保利等大房企几乎未曾拿地,2014年顺德、禅城多宗商住用地流拍。

不过,进入2015年,这一现象有所好转,保利等房企也增加了在桂城、三水等地的土地储备。3月31日,地产新政落地佛山第一天,招商地产就以6.27亿元拿下此前多次流拍的禅城“泰格高尔夫球场”地块。

走势研判:在经历了去年一年的沉寂,今年各路房企在佛山似乎又准备加速土地储备,而地产专业人士则预测,因新政拉动,再出地王可能性不大。

就在新政出台的3月30日,2015年南海区“三旧”改造项目投资推介会在南海体育馆举行。本次推介会吸引包括保利、中海、万达、越秀、招商、龙湖、和记黄埔等60家房企出席,去年南海楼盘卖得格外火,这一片区土地受热捧,从这一次推介会上也可看出。

此外,业界人士也指出,目前保利、万科、中海等大发展商在佛山开发的一些热销大盘进入销售尾声,也急需储备新的地块,而龙湖、时代等品牌房企又在加速布局佛山市场,更容易成为土地市场的大金主。但对于一些土地单价过高的地块,即使路段很优越,这些房企也会谨慎以对,佛山的地王项目难卖,前车之鉴太多。

“因此,现在的大房企对高价地都很理性,这里面和土地出让方也就是政府也有一个博弈。”刘世恩分析称。

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