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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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金融造富时代 先炒股后买房?   

2015-04-19 16:11:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金融造富时代 先炒股后买房?

邓浩志接受《广州日报》采访

 

存款保险制度出台,存钱进银行都有风险了 系列新政带来投资心态裂变

纠结!

股市还会不会继续牛市?地产股会不会狂飙?手头的钱该拿去买房还是买股?

这些问题,正成为一些手头有些闲钱的人的心头纠结。苏先生近期在股市获利不少,他觉得股市冲得很猛,可能会有一个回调的行情,想着二套房首付门槛降低了,正好将炒股赚到的几十万元投入到楼市中,可以改善一下居住环境,也防止万一股市回调,到头来只落得个纸上富贵。

楼市新政出台后,问房价会不会涨,该不该买房的人不少,想趁机卖房套现的人也不少

“终于可以卖房子了。”王先生身边有好几个朋友都有两套以上的房子,大多是前几年买的,他们感觉房价很难再上涨了,现在终于等到二手房免征营业税“5改2”,要赶紧去挂牌卖房。“现在股市行情好,白白把钱沉淀在楼市不划算。”他们觉得房子已经不适宜投资,而且很可能过几年房产税出台,房子越多越吃亏。趁着行情回暖把多余的房子卖了,资金可以投资股市或购买理财产品。  记者刘丽琴

上周一,市场猜测已久的两大房地产重磅新政同时落地:二套房首付比例降至最低四成,营业税免征门槛5年变2年。既降购房门槛,又降税费,一时间业内纷纷将今年楼市与2009年对比,猜测房价是不是又要大涨?想投资房产的人心思又活络起来。

不过目前正值股市涨势强劲,股市似乎比楼市更有盼头,手头的钱究竟怎样才能保值增值?在房地产的投资收益预期已经发生改变的当下,记者发现,曾经的房产投资客心态也发生了变化。而就在大家还在为买房还是买股纠结时,又一个新政当头砸下——存款保险制度出台,该条例将从5月份起正式实行,银行存款将由无风险资产逐步变为有风险资产,根据上述制度,若银行倒闭,不管你存了多少钱在银行,最高的偿付金额是50万元。因此,在机构预测股市剑指4000点的二季度,手上的钱是存银行、买基金、买股票还是买房子,一场资金争夺战已悄然来临。

趁牛市先赚快钱再买房

手头的钱究竟该投向何方?即使是地产业内也有不同声音。有人说:买房时机到了;也有人说:甩卖房产的机会到了;更有人表示:如果房地产不行的话,房地产股也不行。而牛市的两大动力就是房地产和金融,房地产不行,A股也很难“牛”得起来。这么看来,长线而言,股票和楼市都不适合投资。

方圆地产首席分析师邓浩志认为,可以“先炒股,后买房”。按照目前的库存来看,一线城市三个月内、二线城市半年内房价基本都不可能涨,而这段时间可为资金找增值渠道。在大牛市,股票涨幅、涨速都要快于楼市,能炒股赚一笔回来买房更划算。股市资金兑现灵活度高于楼市,而楼市三成首付就能入场,财务杠杆率更高,分清优势自然能理出顺序。“房地产造富时代”已经过去,取而代之的是“金融造富时代”、“新应用造富时代”。但话说回来,大城市房价还有得涨,有购房需求的就是时候出手了。

几十万买套房,几年后身家数百万,此情只待成追忆……

楼市难复狂飙 房产增值预期不大

当年只需数十万元就能买一两套房,过了几年很快变百万富翁、千万富翁的疯狂时代还让很多人记忆犹新,而此轮楼市政策的宽松度重回楼市发展的“黄金时代”,但房产投资却不再有那么大的吸引力了,这是因为人们对房产的增值预期已经发生改变。

从去年“9·30”房贷新政开始,到今年“两会”后密集的房产新政出台,四轮新政策砸向楼市,4月楼市供需全面回暖似乎已成定局。虽然政策导向带来利好,但楼市库存仍然巨大,目前市场仍是以价换量为主,尤其是三四线城市的楼市,短期内难以真正走出低迷态势,降价促销仍是主旋律。新政对改善性需求有促进作用,4月部分一线城市以及库存压力较小的城市,房价将出现止跌回升的迹象,但一线城市由于限购等政策的限制,不会带来大量投资性购房,仅靠“刚需”和改善型买家支持,需求总体是平稳的,楼市全面复苏还需更长时间和更多利好因素。

新政基本没有惠及投资客

中原地产越秀区物业部副总经理陈秋炳表示,自限购之后,广州楼市的投资客就一直很少,目前二手市场上的投资客不超过5%,虽然近期楼市新政出台,但受益人群有限,只能算是“小恩小惠”,如果限购不取消,对投资客的刺激也不会大。

有业内人士表示,从投资角度来说,“房产造富时代”已经终结。比较一下前些年和近年国内外十大富豪所处的行业就可以发现,房地产业的富豪慢慢在减少,富豪所处行业的分布越来越广泛,但他们都有一个共同点,就是他们能有今天的“身家”,大多是借助资本市场达到的。这表明,房地产暴利时代在逐步终结,资本市场的造富传奇才刚刚开始。中央正在战略性做大金融这个“资产池”,用来在未来10到20年替代楼市,这种趋势已非常明确。4月3日,央行宣布信贷资产支持证券发行实行注册制,这意味着将来会有越来越多的银行、信托机构,把自己发放的贷款,打包、分割成标准的份额,在市场上出售,将会有大批全新的衍生金融产品陆续出现在我们的视野里,人们投资的渠道将会日益多元化。

楼市股市资金争夺战正酣

最新公布的经济数据并没有人们预想得那么糟糕。国家统计局公布的3月制造业PMI为50.1%,比2月回升0.2个百分点,表明制造业重新回到扩张区间,预示着中国经济的调整或许已见底。

业内人士表示,在目前的宏观经济环境下,股市仍有上升空间。目前,A股正处在一轮空前繁荣的牛市之中,资金义无反顾地以每天数以亿计的额度冲进场内,从今年以来的情况看,新进的投资者中,“基民”人数与股民人数之比达到了历史的最高值。而且基金的行情也很给力,表现出色的基金第一季度的涨幅就已接近翻番了;第二季度越来越多的新基金呈井喷之势袭来。目前处在降息周期大环境下的宽松货币政策中,多数机构将前期看高4000点的目标修正为4200点到4500点。

但是回想当年,在6000点冲入股市的人们还对指数出现恐怖的断崖式下跌记忆犹新,股市中的资金也随时可能转向。因此,接下来的时间,买股、买基都可能成为楼市资金的有力争夺者。尤其是存款保险制度出台之后,存款也变得有风险了,这将进一步将一部分资金从银行体系中释放出来。但在当前实体经济数据不佳的大背景下,这部分资金很大可能仍然是流向楼市、股市,买房子、买股票还是买基金,还会让不少人继续纠结。

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