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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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自贸区开局年:南沙楼市重回快车道  

2015-04-02 15:35:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自贸区开局年:南沙楼市重回快车道

邓浩志接受《时代周报》采访

 

从地图上看,南沙犹如一片舒展的芭蕉叶,平铺在珠江的出海口。160多年前,中国近代史在南沙掀开了第一页。金锁铜关,见证了中华民族在南沙抗击外来侵略而谱写的壮丽诗篇。

今天的南沙又被赋予新的历史使命,作为广东转型升级的重点平台之首,到2020年,一座GDP达4000亿元的“滨海新城”将在南沙崛起。先天条件优越,南沙屡次成为政策青睐对象,然而其产业、人才、配套等后天缺陷也异常明显。在高期望值与底蕴不足的矛盾交织中,南沙楼市近几年来历经浮沉。

去年底,广东自贸区获批的消息,让南沙楼市满血复活,看楼人流急升,有楼盘开盘劲销300套。新一场资本炒作盛宴正在开席,业内预测,南沙房价半年内将涨15%-20%,更有开发商直言2015年马上提价。

政策市下几经沉浮

香港著名实业家霍英东晚年有一个梦想,要在珠三角找一个面向大海、面向国际的地方,将其建设成一个现代化海滨新城。他在家乡番禺的最南端,发现了南沙。

1985年,霍英东买进南沙东部22平方公里土地,并投巨资进行路桥等基础设施建设,在彼时,南沙还是一片烂滩涂,被称为番禺的“西伯利亚”。霍英东的“小南沙”概念,很快就被融进政府的“大南沙”战略。

从1993年国务院批准设立南沙经济开发区以来,南沙自此迈入政策利好高地,国家级新区、自贸区等承载众望的纸纸规划,搅动南沙置业热潮的神经,该区域的楼市风生水起,经历了一场场过山车式的涨跌。

时代周报记者梳理发现,2011年,是南沙“十二五”规划元年,这一年南沙房价突飞猛进,由7、8字头急速破万。不过,在随后漫长的国家级新区申报过程中,投资客们的热情被慢慢消磨,2012年上半年,南沙的房价再度回归7字头。

直到2012年9月,南沙从广州边陲的一个郊区,正式跃身成为国家战略级新区,在全国范围内,南沙是继上海、天津、重庆等城市之后,第6个获此殊荣的地区。新一轮牛市再次开启,南沙房价重新站上了万元的高台。

这里也成为房企扎推的热土,据广州南沙新区房地产协会相关负责人介绍,南沙区域目前总共有68家房地产企业进驻,包括万科、保利、碧桂园等知名房企。早在2013年,南沙房地产新开工项目逾40个,面积约318万平方米。

不过,发展动作太慢,定位不清晰,南沙楼市也并不是一路高歌,政策红利被提前透支,从2013年6月开始,南沙房价再次回到9字头,但自贸区概念的出炉为南沙楼市重新注入了一剂强心针。

2013年7月,南沙政府铺天盖地宣传南沙自贸区的概念,申报方案将实现粤港澳全面合作,此后南沙楼市便以超乎寻常的速度疯涨至1万-1.3万/平方米,开发商甚至捂盘惜售,去年1-5月,整个南沙仅5个项目推新,有迟迟不开盘的楼盘甚至遭买家退筹。?

但在“自贸区”申报迟迟未有消息之际,南沙楼市曾再度陷入僵局,去年上半年售价虽然保持在1.1万元/平方米左右,但成交量已萎缩。2014年6月初,原本已铁板钉钉的南沙自贸区申报遭遇中央紧急叫停,这才暂时按住了这个市场疯涨的牛头,区域内楼市急转直下。

根据网易房产对广州阳光家缘网签数据的监控,去年6月份,自5月份自贸区申报被中央叫停后,南沙新房成交套数迅速陷入低谷至376套,与5月份悬殊192套。

房企纷纷调整价格策略,一度低迷的南沙楼市,迅速恢复元气。“去年下半年,南沙是广州各大区域中降幅最大的区域,降幅能达到20%,大盘小盘都有不同幅度的价格促销,引来不少抄底客,” 方圆地产首席分析师邓浩志对时代周报记者分析说,去年国庆前出台的限贷放松政策对南沙楼市刺激也很大。

数字变得好看。从网易数据上看,去年7-9月份的网签套数分别为482套、507套和564套。到了10月份,南沙新房网签套数一下子冲到了1027套,远超当地前三个季度月度冠军1月份的578套。

2014年12月,广东自贸区正式获批,面积共116.2平方公里,其中南沙新区片区占了60平方公里,远大于深圳前海蛇口片区28.2平方公里和珠海横琴新区片区28平方公里。南沙楼市满血复活,去年12月、今年1月的网签量迅速飙升到1062套和1120套新高位。其中,1月份整个广州成交量是88万平方米,南沙占了16%-17%的比重,而以往南沙成交占全市比重维持在10%左右。月度成交金额也达到了12.78亿元历史新高位,成交均价也回复到1万元/平方米水平。

客流增长创“特区速度”

进入2015年,南沙开发商有理由激动,广东自贸区南沙片区的利好一个接一个。1月5日,李克强总理考察广州南沙新区,寄望广东自贸区简政放权,争创审批“特区速度”。在业界看来,总理巡视南沙,对南沙及其楼市自然是锦上添花的大好事。?

实际上,自从去年年底南沙自贸区消息出台,南沙楼市的客流量增长已经创出“特区速度”。“从去年12月份开始,销售一直非常好,原本只是周末才有比较多人来看楼,现在从周一至周五的看楼客都有很多,”南沙金茂湾项目负责人介绍,甚至有客户一次下了20个公寓的筹。时代云图、南沙香江国际金融中心、星河山海湾等也纷纷反映,近期的看楼客至少是过去的两三倍,成交迅猛增长。

开发商正在迅速作出反应。据合景叠翠峰项目负责人对时代周报记者透露,他们的项目从拿地到售楼部开放仅花了约6个月,并在1月10日开盘,“原计划在去年年底开盘的,但工期赶不及,没想到正好遇上大利好。”保利绿地南沙大都汇的广告与总理巡视南沙的新闻也同步出街,而原本没有推新货计划的时代云图方面也表示,将在本月加推一栋新货。

合富辉煌在《2015年二季度广州楼市预测报告》中这样写道,2015年2月,南沙的可售货量179平方米,较2014年同期上升94%。3-5月份,南沙预计住宅供货约3000套货,集中在滨海花园、万科南方公元、南沙保利城、时代云图、叠翠峰、富力天海湾等品牌大盘,高素质楼盘新货供应充足有利于带动成交。

当南沙的利好逐渐兑现,南沙开发商曾经的现金为王策略已经变成了利润至上,不少楼盘都在酝酿下一轮的涨价。比如中惠璧珑湾成交价格已从去年12月初的1.25万元/平方米升到 1.4万元/平方米起。

邓浩志说,南沙有国家新区与自贸区“双区题材”,楼市进入下一波热炒是肯定的,全年涨幅估计为15%-20%

“南沙自贸区早已是铁板钉钉的事情,揭牌落地也仅是时间问题,” 合富房地产经济研究院院长龙斌对时代周报记者说,短期楼市预期突变、需求集中释放、不动产价格上升等三大效应会显现。

不过合富辉煌方面的观点则认为,南沙虽经过好几轮的利好推动,但总体来说买家仍以投资需求构成,要形成以自主需求的客户为主体,尚需产业完善和配套打造。自贸区无疑将利好南沙楼市,但在当前投资客已经对利好话题反应疲软的情况下,利好预期相对比较谨慎。

“发展南沙的蓝图早已在20年前即提出,而南沙要真正发展起来,首先还得产业落地。”

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同也对时代周报记者指出,产业真正落地,来南沙置业的人才能真正留下来。有了人,楼市才能真正健康持续发展下去,区域才能真正强大发展起来。

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