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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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房企的境遇将大为改善   

2015-04-27 09:14:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房企的境遇将大为改善

邓浩志接受《信息时报》采访

 

由于未来销售额持续增长的不确定性,各大房企希望通过跨界的交流和合作来寻求新的增长点,无疑是十分紧迫的。业内人士指出,规模再庞大的房企也会受制于业务类型单一,局限于住宅市场,开发商要获得长期发展势必面临多元化发展的问题。在目前房地产市场低迷的局势下,房地产企业对新的盈利方式的探索也是一种发展趋势,这其中就包括金融业。

业界分析

双向选择的结果 趋势将加大

力迅地产营销总监何然认为,从房地产行业趋向金融化的角度来讲,由于房地产行业是资金密集型行业,本身不难理解为何房企与银行的联姻。只要是大型资产、重资金经营企业都想要跟银行建立战略合作关系。尤其是地产,本身是轻资产重资金,且有土地做底层资产,在建工程、在售物业可作为其融资工具,与银行联姻,可拓展融资渠道等。

也有业内人士指出,从发展趋势来看,房企频频联姻银行,将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新,预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势,整个行业也会因此逐渐发生变革。首先,银行业作为盈利水平较高的行业之一,企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报,这也可以理解为房企业务多元化向投融资方向转变。而当前来讲,银行估值水平为较低阶段,现在万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行、万达欲入股大连银行等行为可视为“抄底”投资转投金融行业的最佳时机。其次,房企收购银行在融资方面可以“就地取材”,开放和拓宽了房企的融资渠道,降低融资成本。

“一边是房地产经营方面仍有很大的潜力,但因为不像此前那样资金快速周转,需要大量资金保持运营,所以要与资金方联姻。另一边是拥有大量现金的企业寻找各种投资机会,包括银行、保险机构,他们看好房地产行业。”戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文认为,险资与房企走到一起很多时候是双向选择的结果,因此预计今年这个趋势还会继续,资金规模还会持续扩大。

影响

跨界合作将带来产品创新

巨头跨界合作给双方带来什么,给房地产行业带来什么?一直以来,房企的发展很大程度上取决于与银行的关系。因为银行一直为开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发,而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。有业内人士指出,两大巨头联姻之后,房企的境遇将大为改善。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,未来如果有更多房地产公司跟融资企业合作,将为房地产提供更多的开发资本,对房地产的拿地及快速发展提供了资本上的帮助。

58同城负责人也认为,银行和房企的合作,某种程度上说明金融资本和产业资本的结合力度在强化。“目前这样的合作还是集中在大企业上面,这和两类企业的规模、战略导向等比较吻合是有关系的。跨界合作往往能够带来产品的创新,而且能够在新兴产业和业务方面形成垄断力”。该人士还表示。

易居房地产研究院研究员严跃进建议,从房地产的角度看,必须鼓励此类创新和合作。但是,后续如何提供一系列配套政策,进而规范和完善此类跨界合作,需要多部门的政策协调。但总体上这会促进房地产行业转型升级力度的加大。

银行方面,自然也是受益方。中国社会科学院金融研究所银行研究室主任曾刚表示,从银行角度而言,近年来资本补充的压力一直如影随形,特别是在2013年新的资本充足管理办法开始实施之后,银行的资本充足问题更趋紧张。出于资本补充的考虑,有新的投资者愿意投入进来,对于银行肯定是一件好事。

不同观点

房地产并非在向金融业转型

暨南大学教授胡刚说,在国外很多大学里,房地产和金融都是同一专业的。而房地产本质上就属于金融行业。通俗一点而言,可以把房地产比作砼(tong,二声)币。房地产企业现在是一个金融密集型的企业,他们在做的事情,就是一个把货币转换成砼币的过程。现在有规定,房地产开发中,自由流通的资金不少于30%,所以剩余的70%的资金都得从银行拿去借。所以银行对房地产企业资金运作,流动资金的宽松度都有很大的影响。现在房地产开发链条当中,最为核心的就是资金的运作。地产公司从银行那借来资金,进行项目的开发、营销。那整体项目的利润要高于向银行利率才能盈利。

房企联姻银行能够拓宽自己的融资渠道,方便资金运作。现在房企大都面临着巨大挑战,和银行合作可以规避风险,在资金方面能够得到保障。但是,胡刚并不认为房企联姻银行,就意味着房企在向金融行业转型。按他的理解来看,房地产本身就属于金融行业,不存在还要向金融行业转型这一种说法。

合富辉煌分析师黎文江黎文江也不认同“房企向金融业转型”的说法。但他的观点和胡刚不同。他的理解是,虽说房企和银行合作更加密切了,但其主业还是房地产开发,银行的主业还是金融业务,没有发生公司整体业务以及性质上的转变,谈不上是转型。

其他转型方向

互联网与增值服务是突破口

2015年伊始,房企开始寻找新出路,多家龙头房企高调宣布转型。在目前房地产市场低迷的局势下,房地产企业对新的盈利方式的探索也是一种发展趋势,可以预见的是未来将有越来越多的地产企业兼做其他项目。房企渐渐脱离“卖房子”的形象,未来转型之路该怎么走?

与互联网深度结合

房地产行业知名策划人王志纲认为,与互联网的深度结合,是房企未来发展的重点方向之一。近一年来,互联网与房地产的关系正逐渐由暧昧转向明朗,跨界互动已成为不可逆转的趋势。

王志纲指出,目前房地产与互联网的结合主要集中在前段,特别是销售环节,最佳突破点在于营销和电商。互联网思维对原来经理人模式的挑战,带来了人力资本的节约,使得行业不再臃肿发展。虽然互联网在建房阶段没有太大直接影响,但在其他环节早已介入,例如在销售传播上,像潘石屹利用自己的微博、微信等新媒体介绍自己的房子,吸引粉丝增加销售。

从传统物业服务向多功能社区服务转变

王志纲还表示,同时,目前社区服务也逐渐成为房地产商正常盈利的标配。为购房者打造便捷、丰富、高品质的社区生活模式,探索从传统物业服务向多功能社区服务的转变路径,成为了许多房产开发商业务创新的重要一步。

各类社区APP层出不穷,众多房产企业纷纷将社区APP等移动互联网工具纳入自己的服务体系,创造增值服务、打造体验感。也有开发商将互联网延伸到传统物业服务内容中,包括健康、教育、商旅、消费等板块,通过以房子为端口,为业主提供全方位的服务。

不过,黄埔美悦湾的开发商美越投资董事长高宏指出,房企转型,无非是为了让企业的资产规模更加的强大,如果仅是纯粹做一些开发销售的环节(的转型),会让自身陷入恶性循环。他认为,随着房地产行业的发展,一切要以用户为中心,而开发商就应该先做好用户研究。

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