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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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横琴楼市曲谱:怎一个涨字了得  

2015-04-28 09:26:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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横琴楼市曲谱:怎一个涨字了得

邓浩志接受《时代周报》采访

 

从珠海市区一路往南开,驶过横琴大桥,便进入了横琴岛。迎面而来的,是一片片热火朝天的施工场地,这里被称作是“全世界规模最大的工地”,全岛超过2400亿元投资额的60多个项目正在加快推进。

横琴到底有什么样的魔力,让投资者如此趋之若鹜?面积有3个澳门岛之大的横琴,其实大有文章可做。

每一轮政策利好,都带来新一波量价齐升。在中国第三个国家级新区、珠澳24小时通关政策、自贸区拟定试点等多项利好带动下,横琴房地产迈上寸土寸金的台阶,房价6年间翻了5倍有余,依然被购房者一抢而空,来自澳门和香港的买家占比超过八成。

此刻,横琴楼市正在经历一个不断做大的过程:从2013年物业消化量12万平方米到2015年拟消化量50万平方米,这个巨大变量,是8个月后外界希望看到的答案。

土地成交“过山车”式涨落

在珠海146个岛屿中,横琴岛是最大的那个,过去其以出产肥美的生蚝而得名。2009年以前,横琴岛还只是一个默默无闻的小岛屿,很少有开发商进驻,90%的土地尚未开发。

作为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区,2009年12月16日横琴新区正式挂牌成立,原本寂寂无名的横琴岛开发全面推进。在随后相继占领了珠澳24小时通关、自贸区拟定试点等一连串政策高地后,“横琴”二字,也成为珠海房地产市场的新卖点。

合富房地产经济研究院提供给时代周报记者的数据显示,2010年起至今年3月份,横琴区域共成交70宗土地,总占地628万平方米,总建面1428万平方米,成交总价415亿元。

不得不说,短短几年内,面积不大的横琴创造了土地交易史上绝无仅有的奇迹,其中2013年是最值得浓墨重彩的一年,在这一年,诸多“央”字头实力资本、外资房企、珠海龙头房企华发等逐鹿横琴,掀开了在横琴抢地的新篇章,并缔造了一个又一个地王纪录。

2013年7月2日,横琴新区拍卖十字门中央商务区一宗8万多平方米的商住用地,广东客商汇实业有限公司以楼面地价1.58万元/平方米、总价38.48亿元拍得,晋升彼时珠海单价地王,而在当年1月份,华发同样拍下十字门一宗地块时,楼板价仅5600元/平方米,半年时间地价飙升了1万元/平方米之多。

仅仅过了4个多月,K2地产、华发相继出手刷新了珠海单价地王纪录,他们先后在横琴拍出了1.8万元/平方米、1.84万元/平方米的高价地。他们在同一日斩获的这两宗约25万平方米的商住用地,总成交价达到了104亿元,这也是珠海历年来土地拍卖中的最高总价。

在过去,珠海的地王往往都出在寸土寸金的拱北以及拥有情侣路海景资源的唐家湾。而华发当年那笔1.84万元/平方米的单价地王纪录,在珠海迄今无人超越。今年1月底,龙光1.76万元/平方米拿下的珠海昌盛路北侧地块,是除横琴外珠海主城区的单价新高土地。

2013年,也是横琴土地成交最风光的一年,其当年土地收入301.7亿元,占彼时整个珠海市土地出让收入的七成,这两个数字都是惊人的,在中国任何一个城市都很难有一个区域可以达到如此高份额的卖地收入。

但这一惊人之举并未延续到2014年,整个2014年上半年,横琴土地市场可以说陷入休眠状态,整整半年无一宗土地成交,这一僵局在去年7月底才被打破,出手的人是澳门佳景集团。尽管去年下半年横琴土地市场有回暖之色,但是却再也无法出现2013年的火热。

珠海市国土资源局的数据显示,2014年,整个珠海市土地成交大幅下滑63%,总金额为158.47亿元,其中横琴新区贡献份额为43.71亿元,还不足2013年最后一天,珠海大横琴投资有限公司以77.75亿元的底价拿下珠海总价地王一块地的收入。

值得注意的是,在去年珠海市总成交面积512.62万平方米中,横琴新区成交量104万平方米,依旧占据各区域榜首。

2014年横琴的土地市场不景气并非个例,在深圳前海、广州南沙,也有土地以底价成交甚至流拍的情况出现,这与去年国家货币政策、土地库存量和楼市发展大趋势是同步和吻合的。”广州方圆地产首席市场分析师邓浩志对时代周报记者如是分析。

而据时代周报记者了解,这也与横琴当地特殊供地政策有关。拿地身份的限制再加上住宅用地的稀少(功能偏会展、体育、酒店、创意等),众多国内外房企很难直接下手。

事实上,去年下半年,横琴入市的多宗地块只面向粤澳合作产业园内的澳门企业。去年12月15日,珠海前市长何宁卡(现广东省发改委党组书记)表示,在横琴的发展中将坚持“澳门优先”的原则,争取在2019年澳门回归20周年之时,一半以上建设用地出让给澳门,三成以上的常住居民来自澳门。

今年以来,横琴土地成交陆续恢复热情,在过去的3月份,横琴以11.54亿元卖地额挑起大梁,占珠海市土地总成交额九成分量。

房价呈阶梯式上涨

横琴土地市场的格局,正极大影响着当地住宅价值的攀升。对于在售楼盘而言,酒店、娱乐、会展等配套先行,以及纯住宅供地的缺失,正是涨价的绝好机会。

横琴房价已逼近一线城市水平,2014年,其以4.15万元/平方米的均价,成为珠海房价最贵的区域,与它对比的珠海楼市整体均价仅在1.91万元/平方米。事实上,从2009年仅8000元/平方米的楼盘均价来看,短短6年间,横琴楼价翻了5倍有余。

华融琴海湾,是横琴新区的首个开盘住宅项目,在珠海新浪乐居的楼盘详情页里,其公寓均价从2013年的2.6万元/平方米涨至目前的报价4.3万元/平方米,在售的毛坯别墅报价也到了7万元/平方米起。目前,横琴在售的另外两个项目K2荔枝湾和华发首府,其均价报价也到了4.3万元/平方米。

眼下,客商汇莲邦广场、莲城印、梧桐树大厦、保利国际广场等项目也将迎来面市,横琴楼市将越加多元化。据中原地产监控数据,2015年珠海在售项目总供应约在124.56万平方米,其中潜在供应量最大区域为横琴的33.5万平方米,占整体供应的27%。

一位在横琴买了一套房的张先生称,跟澳门动辄10多万元一平方米的楼价相比,横琴房价并不算贵。“我们的项目与对岸的澳门房价相比,即使卖到4.2万元/平方米,也低了近一半。所以,项目客户主要来自澳门,比例高达70%以上。”华融琴海湾距澳门仅五分钟步行路程,其项目相关人士向记者表示,附近其他的商品住宅项目主要购买力也来自澳门,其中有不少澳门投资客。

“横琴楼市前景长远,一方面是一系列利好政策的推动,一方面更是来自大批澳门置业者的投资。仅去年底几个月,澳门前来横琴置业的资金就不少于100个亿。”谈到未来,一位长期关注横琴楼市的市场分析人士张强(化名)称,未来澳门超过4000亿元的居民存款,将有更多流入珠海横琴,再加上横琴新区的政策利好,给予澳门更大经济空间,仅从这些来说,横琴的未来是明亮的。

澳门三原色(国际)设计工程顾问有限公司董事长符军接受采访时说,“如果横琴新区配套有更进一步完善的话,相信很多澳门人都会将这作为澳门‘飞地’到此置业,毕竟,横琴在规划方面预留了3条对接澳门的海底隧道,其中一条就在十字门中央商务区北部片区地段。”

在2015年自贸区正式挂牌倒计时之际,珠海区域有专家预言,未来五年,横琴楼价将可能上涨到9万元/平方米。在珠海资深地产人程广平看来,随着自贸区政策发力,未来横琴房价仍会上涨,澳门客仍是横琴置业主力军。

投资置地还需产业先行

面对狂飙突进的横琴楼市,珠海地产界开始思考,楼市发展已快于城市发展的步伐,在人才缺乏和房价高企的挑战下,横琴该如何走出一条健康可持续道路?

景泽国际董事总经理唐铁军在一次论坛上表达了他的担忧,在他看来,横琴现在已进入了一个“特区特卖”的怪圈,横琴发展与珠海本土的联系不那么紧密了。他建议横琴要站在一个更高的层面上,跳出澳门来看横琴,要做好珠三角地区经济大鳄的觉悟,学习前海等新区的先进经验和教训来弥补自身的不足。

在利好驱动下,横琴楼市过热的状况,也引起业界的注意。“在去年的第三季度末和第四季度初,横琴楼市已经进入了一个高速拉升时期,价格天花板从3万多单价一下飙升到了4万多。”对于横琴的楼市,珠海蓝琴实业营销企划部总监李奖有自己的看法,去年的横琴楼市就是一个单纯利好驱动下的过热市场,如果用一年到一年半的周期来看,这个市场一定是过热的,开发商和购房者都有些非理性。整体来看,横琴的住宅产品也好,还是商办产品也好,都基本上成了投资型需求的产品。

珠海南福房地产开发有限公司副总经理孙超认为,目前来说,横琴的楼市只是一些概念的炒作,而真正产业还没落地。再来看横琴住宅楼盘的户型,都是中小户型,才二三十平方米,对于购房者来说称不上宜居,以后只能是用来出租;而写字楼方面,其高昂的价格对于小企业来说也难承受,再继续这样下去的话,横琴房地产的业态和未来形势会很严峻。

对此,横琴官方解释道:政府不希望在横琴产业进驻前大搞房地产住宅业,否则很有可能和国内部分新区一样,变成没有产业支撑、无人居住的“鬼城”。

横琴新区管委会主任牛敬告诉时代周报记者,横琴的开发节奏是先做基础设施配套,引入高端产业项目,再根据横琴的产业发展状况适时启动新的地产项目土地出让。

2015年1月16日,横琴两宗地块分别以2.28亿元、5400万元的底价出让成功。由两个房地产界的“门外汉”—珠海宇诚信科技有限公司以及汤臣倍健药业有限公司竞得,多少让人意外。其中汤臣倍健药业取得的15000平方米的土地,地块功能为中医保健及商务配套用地。

毋庸置疑,横琴新区在住宅、商业、教育、医疗等功能分区依然需要一段时间才能成气候。为了更加丰富横琴新区的产业分布,横琴推地节奏正明显加快,并且有“定向”招募的趋势,澳门企业更是成为了优先对象。未来横琴新区土地拍卖也有了明确的限制,凡是符合《粤澳合作框架协议》、《横琴新区产业发展指导目录》的项目都会受到优待。可见,横琴新区未来发展将会由高速扩张的模式逐渐转化成为定向、定量的发展模式。

“在未来,横琴地价、房价的上升是可以预期的。”合富房地产经济研究院院长龙斌博士对时代周报记者说,但这不是一朝一夕的事,其土地与房产价格的上涨也绝非短期炒作的现象,投资者需放眼未来,做好长期投资的打算。

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