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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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五一前瞻,老城区涨价从个盘开始  

2015-04-29 09:49:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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五一前瞻,老城区涨价从个盘开始

邓浩志接受《羊城晚报》采访

 

个盘后市

可能涨价

老城区主要指越秀和荔湾,两区都有自己的特点,“五一”期间,越秀的新货较少,但单位面积相对较大,或是单价已较高,涨价的可能性不大;在新货较多的荔湾,则面临货量集中且产品定位相似的竞争,个盘涨价可能性也不大,但从整体均价看,受放开限签及高价盘签约增多影响,整体均价将呈现结构性上涨,而随着消化率逐步走高且有各种政策助推,老城区个盘后市涨价的可能性大增。

都有各自

竞争对手

“五一”之前,老城区的新货预计有四五百套,其中1/3位于越秀,从产品结构上看,这部分新货已转向中等及中大户型为主,如越秀的富力东山新天地为120平方米以上的三房四房,一墙之隔的东山上品也面向改善型需求,面积多在115-121平方米。而荔湾的新货集中在大坦沙和白鹅潭一带,随着花语水岸中小户型的快速消化,该区产品转向中大户型,如花语水岸主要是150平方米以上的江景单位,对岸的珠江鹅潭湾全部是140平方米以上的江景大宅,供应量较大的新世界凯粤湾新推的B7、B8栋产品则是中小户型和大户型大致各一半。

上述的老城区各盘均各有优势,但也有相似的卖点。这些楼盘虽然竞争不小,但促销力度并未加强,原有的折扣也一样还有,价格比较平稳。越秀在售产品主流均价超过4万元/平方米,富力东山新天地约4.5万元/平方米,东风广场超过5万元,荔湾的中小户型望园景单位多在2.2万-2.4万元,望江大户型在2.4万-3.6万元。

生活配套

强力支撑

老城区售价坚挺主要依靠的传统中心区的核心地段价值,两区分开细看也有各自的支撑因素,越秀最大的利好是名校教育,集中在东风东路、农林下路、培正路、文德路、淘金路,楼价一直居高不下,哪怕是二手楼价在经历多次市场调控也显示强大的抗跌能力。设有东风东路小学的东风广场,在售五期产品均价超过5万元,有较多中小户型,最小的只是四五十平方米的一房一厅,目的是为了满足追求名校学位的家庭,这里的二手房成交价4万元/平方米。

荔湾的名校资源也较多,但就新货集中的片区来说主要是政府规划利好,如花语水岸所在的大坦沙,与中山八路一江之隔,为重点规划改造区域,其中引入新加坡花园城市的先进理念,打造成为环境优美的“小新加坡”,相应配套的有广州一中、广医附一、新加坡国际学校、大坦沙私立高级国际医院等,而今地铁5、6号线均已开通,在大坦沙设有坦尾站互相接驳。

至于新世界凯粤湾、珠江鹅潭湾所在的滨江带则处于白鹅潭经济圈的黄金地带,它定位为立足广佛、辐射珠三角、面向世界的“国际滨水商业中心”与“广州都会区西部枢纽”,重点发展文化创意、电子商务以及现代商贸。

或短期涨

后市续涨

掣肘老城区的新品涨价的因素显而易见,如越秀多为面积较大,总价较高,一套120平方米的单位售价540多万元,不是一般家庭所能承受,荔湾则面临同板块竞争,还有金沙洲等楼盘分流不少买家,涨价机会看来较小。就“五一”来说,个盘涨价的可能性不大,但有可能出现结构性上涨。阳光家缘显示,近半年越秀的均价整体呈上升趋势,去年10月为37785元/平方米,到今年3月升至42238元,涨幅近12%,主要是富力东山新天地签约量大增所致。可以预计,随着该楼盘签约量走高,越秀均价仍有走高可能,至于荔湾的整体均价则在2.4万-2.6万元,每月之间升跌约1000元。

随着结构性涨价的来临,预计后市楼价还会走高,主要与供求关系有关。相对于天量供应的外围板块来说,老城区的供应量较少。阳光家缘显示,至4月13日,越秀可售货量为1221套,按照今年前3个月月均91套的成交量计算,消化周期为13个月,库存不算多。同时,随着二手房首付降至四成、房贷利率优惠等利好,老城区的去存货速度有望提高,商家基于惜售极有可能提价。今年三季度广钢新城将亮相,楼面地价近2万元/平方米,将会拉高荔湾特别是原芳村一带的楼价。

方圆地产首席市场分析师邓浩志:上述板块都还没涨价,但都处于涨价前夜,对于想在老城区置业的买家,若是看上合适的物业,可以考虑。

楼记:老城区有独特的优势支撑,今年以来消化速度也在加快,而供应量却难以大增,与高峰期相比,楼价有所回调,想在老城置业的买家,不妨“五一”多做点功课。

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