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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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一线城市全部退出限购不太现实  

2015-04-04 21:56:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市全部退出限购不太现实

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

“新一轮救市力度超出你的想象。”从去年10月份开始,随着房贷结清二套算首套的优惠政策下发,以及一系列的降息降准来袭,中国房地产救市大幕已然开启。而全国两会之后,伴随着李克强总理“鼓励自主改善性住房需求”的表态,新一轮救市政策马上出台了。南都记者了解到,目前已有多地对公积金政策进行了调整,福建省更是直接下发“闽七条”救市。业内专家指出,接下来全国各地将迎来救市政策密集出台期,在部分区域可能加速楼市回暖。

类似2008年的救市大幕或已在拉开

两会刚刚结束,李克强总理关于“鼓励自主改善性住房需求”的表态还在发酵当中,就已经有地方按捺不住,发出了新一轮救市的第一枪。

去年8月率先在全国出台省级救市政策的福建又一次走在全国前列,近日,福建省发出了首个省级救市政策,《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》,从放宽首套房首改房认定标准,加大使用住房公积金购房支持力度,加强住房金融服务等方向着手,开始救市。

根据《意见》,除购买别墅外,个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房),不论其面积大小,均可享受首套房有关优惠政策。个人购买首套房后再次购房,除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外,所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班及子女上学距离变近、居住环境有所改善,均认定为首改房。

中原地产首席市场分析师张大伟称,该《意见》中,最大的亮点就是对首改房认定标准的变化。“基本上,二套房等于首套。闽七条将会成为全国其他省份调控楼市的参考范本,接下来将有一系列省市会根据自身的特点和需要,出台类似的调控举措,以促进楼市消费。”

“新一轮救市力度超出你的想象。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说,2015年前两个月的房地产数据非常糟糕,如果房地产市场不能复苏,稳增长压力将要比去年还要大。“总理通过政府工作报告,明确2015年房地产政策的原则与方针之后,接下来相关部委肯定要落实、会出文件。货币化补贴与收购存量房属于必须,房贷放松也是必然,税收也可能减负,限外也可能取消。”

杨红旭预测,接下去部委的房贷政策,还将会进一步放松,至少部分与闽七条相一致;还将有更多的市级政府、省级政府出台类似闽七条的救市文件,大多都将同样打着“稳定住房消费、支持自住需求”的旗号。有业界人士感慨,类似2008年的救市大幕或已在拉开。

多地放宽公积金政策成救市急先锋

作为披着福利袈裟,又极易操控的公积金,几乎在每一轮的救市当中就扮演着急先锋的角色。即便是在两会尚未结束、政策风向未定的情况下,不少地方就已经将公积金作为救市的突破口了。

今年3月6日,浙江省就发布通知,在资金流动性可控的前提下,尽可能放宽租房提取政策,扩大住房公积金用于住房消费的范围。3月17日,湖北省宣布该省各地目前均已开通公积金异地贷款业务。此外安徽、湖南、陕西等省在两会前亦纷纷调低了个人住房公积金贷款利率。

3月20日,住房城乡建设部部长陈政高在对住房公积金管理工作作出重要部署时强调,各地要发掘住房公积金的巨大潜力,用好用足住房公积金。要提高资金使用效率,使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。希望各地进一步降低门槛,增加公积金贷款额度,简化手续,建立方便快捷的业务流程,缩短办理时限,采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。

福建“闽七条”在公积金方面亦响应建设部说法,对住房公积金缴存职工的贷款申请,不再查房;各地住房公积金个贷使用率可以达到95%以上;对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%等。

在近半年来一直无法出台救市政策的一线城市,也在公积金政策的调整上开始蠢蠢欲动。近日广州住房公积金中心证实,初步提出了用商业贷款置换公积金贷款的解决方案。具体来说,就是商业银行向购房者提供贷款,公积金中心则补贴商业贷款和公积金贷款之间的利息差。这样一来,将会有更多的人能够享受低利率的房贷。

此外上海近日也传出将提高公积金贷款额度,个人贷款额度从40万提80万,家庭从70万提到140万。

公积金政策最易操控,但易致“余额告急”

杨红旭认为,总理要求支持购房,但商业贷款易受到商业银行利益的牵绊,而公积金则由政府操控,要放松是最容易的。

对于目前各地对公积金贷款的各种松绑,同策咨询研究部总监张宏伟认为,这些政策在短期内可以有效刺激需求入市,为市场带来一波放量的“窗口期”。但是,随着市场成交放量,各地对于公积金需求量将明显增加,而各地住房公积金缴存增速低于放贷的速度等原因会导致不少城市的住房公积金“余额告急”。“比如当前的广州市,尽管广州公积金贷款利率也降低了,但是由于广州公积金贷款额度紧张,很多人都抢不到公积金贷款额度。”

他认为,由于额度不足的问题,利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高。开发商和购房者还应该把握好这个短期政策红利导致的市场放量“窗口期”,否则,公积金贷款政策红利转瞬即逝,开发商就会错过推盘时机,购房者也会错过最佳购房时机。

“广州限购全面放开可能性不大”

对于近期新一轮的救市,方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,这可能会导致楼市回暖加速,成交量进一步放大,成交价格也可能在下半年开始出现上涨。“除了公积金政策的放松,例如二手房营业税减免时间从五年改为三年,二套房首付和贷款利率的下调,限购政策的进一步松绑,都可能成为这一轮救市的‘招数’。”

北京大学公共经济研究中心研究员韩世同则认为,这一轮救市应该往促进成交量这方面引导,有价无市不应该是追求的目标。如果一味追求救价的话,可能以后会后悔莫及。

 不过对于广州而言,邓浩志认为实行公积金贴息贷款可能性很大,这对缓解公积金压力有很大帮助;“不过限购全面放开的可能性不会太大。”

韩世同表示,现在广州限购没有放开,但是限贷已经放开了,就相当于绑住手脚让人跑步一样,是跑不快的。“一线城市全部退出限购不太现实,但是可以考虑局部优化,如高端物业能不能放开第三套,郊区楼盘放开限购。”

相关链接

2008年全国性救市政策:

⒈证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强。

⒉2008年9月16日到12月23日央行百日内连续5次降息,公积金贷款利率相应下调。

⒊财政部、国家税务总局两部委明确,首次购90平方米及以下普通住房,契税暂下调至1%,免征个人购销住房印花税。

⒋加大对居民购买普通自住房的支持力度,商业银行对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

⒌对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

⒍将个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税,改为超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

本轮全国性救市政策(去年至今)

⒈央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

⒉全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前,全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。

⒊中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“9·30房贷新政”),最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。

⒋住房和城乡建设部、财政部和央行要求各地放宽公积金贷款条件。今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款,并取消四项收费。

⒌多次降息降准,公积金贷款利率相应下调。

⒍要求各地进一步降低门槛,增加公积金贷款额度。

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