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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

春来晚?暖风袭来,4月楼市转暖   

2015-04-06 15:07:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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春来晚?暖风袭来,4月楼市转暖

邓浩志接受《羊城晚报》采访

 

这个3月份,广州楼市有点静。往年3月中下旬,开发商都会摩拳擦掌,让计划在“五一”开盘的新盘、新货抢先亮相。今年却与众不同,从开发商近期的推盘动作来看,新盘、新货并不多见。

市场静,政策却动。刚刚结束的全国“两会”上,房地产政策整体转暖,本周广州楼市再传利好。广州住房公积金管理中心方面表示,正在研究以银行放贷、公积金中心贴息的形式,缓解公积金贷款资金缺口的问题,贴息资金或将从公积金的增值收益中支付,甚至有消息称,这一政策最快有望在今年第二季度启动。业内专家认为,受新增供应量暂时不足等方面的影响,今年广州楼市的“春天”可能会来得晚一点,暖风有望从4月份开始逐渐吹暖市场。

市场表现

买家不算少,新货不算多

新盘、新货不多的情形或将持续到4月份。搜房网数据监控中心的统计显示,广州计划在4月份推出新货的楼盘只有26个,其中住宅楼盘有22个,商业楼盘有5个(1个楼盘预计同时推出洋房及商铺),推新货的楼盘数量基本与3月份持平,比去年4月份的41个楼盘大跌36.59%。

不过,近期广州楼市的总体人气并不算差。本月21日,在黄埔区保利越秀·岭南林语售楼部,现场有二三十个买家,假如算上样板房内的看楼客,同时到访的客人有近百人。该楼盘的销售人员介绍,近期的人气基本都能维持在这样的水平。在番禺区奥园城市天地现场,客流量同样不错。

看楼客的态度也比较积极。在保利越秀·岭南林语,羊城晚报记者遇到了从天河区前来看楼的张先生老两口。张先生关心时事,去年曾经看过一段时间的楼,今年“两会”后重新开始看楼。张先生说:“总理都说了,要鼓励自住和改善型需求,对楼市的政策从抑制变成支持了,广州这样的一线城市可能会面临新一轮的上升期,现在看看也差不多了。”

原因分析

春节过得迟,楼市启动晚

中原地产项目部总经理黄韬认为,虽然今年广州各楼盘的推新力度不如去年,但客流量和去年同期差不多,“去年3月份虽然观望的买家不少,但到场的客流量不算少”。

今年楼市为何启动得比较晚?黄韬认为这和今年春节过得比较迟有关,楼市慢慢启动需要时间。“原来有不少楼盘预计在3月中下旬推出的,但最后都因为春节的原因推迟了。”而且去年年底广州很多楼盘都卖得不错,一轮冲锋过后,今年第一季度能够推出市场的货量少了,这也是今年楼市“春天”来得晚的重要原因。

方圆地产首席分析师邓浩志同样认为,由于近期新增供应量不多,现在广州库存量已经不高。邓浩志分析,目前有3个统计口径计算库存量,第一种是拿到预售证的住宅存量;第二种是拿了预售证的可售存量(即第一种的数据减去抵押等不可售部分);第三种是已卖土地可建房的存量,统计口径不同,库存量差异较大。假如按照第一种口径计算,目前广州新房可以卖一年;假如按照第二种口径计算,可以卖7.5个月,总体库存合理。从销售量来说,广州楼市3月份中上旬已经追平2月份的总销量,楼市不算淡。

影响因素

两正与一负,宏观趋利好

2015年,广州楼市到底会怎样走?合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为,2015年中国房地产市场有一个很不好的消息,也有两个非常好的消息。一个很不好的消息是经济下行,2014年的GDP最后到了7.4%,今年的目标是7%。两个非常好的消息,第一个是信贷政策放松,除了去年的“房贷新政”外,今年也在逐渐放松,现在已有定向宽松、降准降息两大动作;第二个是房地产调控政策逐渐松绑,中央已经明确支持自住和改善性需求。

“最近央行、银监会很有可能对第二套房的首付作出新规定,此前广州是7成,假如放松对市场影响很大。再加上公积金贷款要调整,多种利好因素影响下,相信今年的房地产市场会回暖。所以从目前来看,我们可以用四个字来概括今年的房地产形势——暖风阵阵。”龙斌说,“在这样的政策环境下,广州楼市的复苏应该会加快。”

“一是‘两会’上已经传递出要支持改善性住房消费的信号;二是各地住房库存需推动消化。传闻央行将放松二套房首付至50%,这一消息的可信度极高。”邓浩志认为,现在唯一需要确定的只是放开时间,估计最迟不会超过上半年,再迟,就会影响今年拉动消费的目标。

黄韬则认为,公积金新政目前尚未实施,关键还要看额度够不够,假如连商业贷款都不够额度的话,公积金即使贴息也不会有很大的作用。

走势预测

4月价站稳,可考虑抄底?

4月份的广州楼市又会如何?龙斌认为,2010年以后供应量和需求量都在减少,相对来说,需求量下降比较明显,几年下来广州市场的供应量比较充足,外围区域货量尤其大。房价虽然有调整,比如2008年有调整、2011年年底有调整、2014年也有调整,但房价的总体趋势仍是向上,到目前为止这个向上的趋势并没有改变,只是在经济下行压力较大的情况下,房价快速上涨的预期会减弱一些。

邓浩志的看法更加乐观:“按照现在的消化速度,广州的住宅存量将会进一步降低,假如存量低于10个月,那楼价就会普遍上涨,目前个别区域已到临界点。”

黄韬的看法则相对审慎。“今年的楼市比预计中慢热,新货上市的时间推迟了,供应量的持续增加估计最快也要到4月中下旬,但因为今年下半年供应量预计会很大,开发商的策略估计还是会以走量为主,升价应该不明显。4月份广州楼市的总体走势将是量升价稳,或者量价微升,今年的价格走势应该是量价齐升,但量的增幅会比价的增幅大,去年广州全年的成交为824万平方米,今年有望增加15%-20%;楼价或将上涨5%。

龙斌认为,目前部分板块正处于理想的抄底阶段,“2014年下半年市场已经开始活跃,2015年春节过后市场复苏迹象明显,有些区域的房价已经轻微上涨,假如能保证月均80万平方米左右的高成交量,房价就可能会逐渐上升了”。

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