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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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五部门联手“点火”楼市  

2015-04-09 17:18:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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五部门联手“点火”楼市

邓浩志接受《金融投资报》采访

 

二套房贷最低首付比降至4

购买2年以上普通住房转卖免征营业税

业界人士纷纷感叹政策 “组合拳”超预期。预计未来三个月,二手房成交量将会出现50%左右的爆发式增长。

“今年到底该买房还是炒股?”3月30日,成都市民黄女士兴奋地与同事探讨,这种异常高涨的情绪,也在这座位于春熙路附近的写字楼内迅速蔓延。

就在当天下午,央行、住建部、银监会联合下发通知,将二套房贷款首付比例降至四成。随后财政部、国税总局也发布消息,对购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售免征营业税。力度之大,令业界人士纷纷感叹超出预期。

对于政策的接踵而至,方圆地产首席市场分析师邓浩志向金融投资报记者表示,“政策利好将会立马显现,预计未来三个月,二手房市场的成交量将会出现50%左右的爆发式增长。

新政:二套房贷首付最低4

在全国两会定下“支持自住型住房和改善性住房需求”的基调后,市场普遍认为房地产政策将更为宽松。尽管国土、住建两部门此前下发的房地产市场调控新政对这种政策基调予以了迎合,不过,从市场反馈情况来看,却由于力度不及预期,对此反应略显平淡。

在业内人士看来,央行和银监会掌控的房贷政策,以及财政部、国税总局掌控的税收政策,才是影响短期楼市需求的关键因素。

30日,二套房首付下调终于尘埃落定。当日下午,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

与此同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。而此前的公积金政策中,只有首套普通住房在90平米以下的,才可享受最低首付20%,除此之外则为30%。

不仅如此,财政部和国税总局随后也发出重磅消息,对个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税;而非普通住房对外销售的,则按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

专家:“组合拳”力度远超预期

短短数日,与楼市调控相关的六部委:国土、住建、央行、银监、财政、国税,分别“组团”放了三“枪”,这也被认为是2008年后最大力度、最密集的救市行动。“两条政策均远超预期,救市的力度非常大。”邓浩志在接受记者采访时表示。事实上,此前市场预期中,二套房首付将由当前的全国六成(京沪等个别城市为七成),降为五成。而财政部对营业税全额征收的免征期,也是由过去的5年转变为3年。而从发布的政策来看,无疑都更进一步。

邓浩志分析认为,新政对于市场的调整作用也将非常明显。“二套房的首付比例降低,意味着整体购买门槛降低,而融资杠杆的额度增加了,等于是增加了市场的购买力,可以理解为为买方市场注入了新的资金,这对于刺激改善型住房的需求是有明显帮助的。”

而在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来,所有政策中,房贷与购房者最贴肉,房贷放松之后最能有效刺激需求。此次放松主要受惠对象是二套房,即改善性需求。这类需求已成为近几年的主力需求,在多数城市所占比重超过90平米以下刚需。今年这类需求将显著释放,并将刺激房价上涨。

而另一方面,“营业税调整本身是降低了购房成本,可以活跃二手房市场,有利于推动卖一买一的升级换代需求,而因为卖房成本降低。不单只利好二手房市场,也将会利好新房市场。”邓浩志表示,“由营业税调整带来的利好能够立马显现,很多‘满二不满五’的二手房都将涌入市场,出现一个集中的放量。预计在未来三个月,二手房的成交量将出现50%左右的爆发式增长。”

英大证券首席经济学家李大霄也感叹,“政策组合拳力度很大,加上央行的宽松政策的配合,应该会产生明显的救市效果。一线城市的房价稳定可以期待,整体房地产市场的稳定的信号也出现了。”中原地产首席分析师张大伟更是认为,二套房贷松绑政策的发布是最后的窗口期。“对于一二线城市来说,二手房已经度过最低迷的时间点,而商品房的好转将很快出现。今年重点城市的销量好于去年是确定的,特别是一些供需关系改善明显的城市,房价很可能上涨,甚至幅度不会小。”

不过,也有市场分析人士对于政策的效果预期较为保守,并直指救市只能缓解短期问题,房产造富的时代已经结束。成都锐理数据品牌营销中心总经理郭洁指出,房地产市场存量过大,新增供应下滑,产品结构单一,是现在每个城市面临的问题,购房者支付能力有限,户均拥有套数饱和,房地产投资属性消失,都是现在与过去市场本质的不同,所以,对未来不要过于乐观。2015年的房地产市场,依然会是分化的局面。

而对于政策本身,交通银行金融研究中心研究员夏丹认为,可对“改善性需求”进行确切定义,以及在动态调整“普通商品住房”执行标准方面进行改进。

调查:成都二套房普遍首付6

值得关注的是,自央行“9·30”新政松绑限贷政策后,二套房贷款政策差异化开始显现。越来越多的银行开始突破首付成数及利率的限制,自行制定二套房贷款政策。

那么,目前成都市场最新的二手房贷情况如何呢?记者30日进行的最新调查显示,14家商业银行中,只有成都银行给出了“二套房首付最低5成”的政策,而其余多家银行目前执行的二套房首付最低标准仍为6成。

不过,具体看来,在批出利率方面则呈现出更多差异,其中,对于二套房,邮储、中行、光大、民生四家银行的常见批出利率为基准利率的1.05倍;而招行、工行、农行、成都银行、渣打银行则为基准利率的1.1倍;建行、中信、交行的常见批出利率虽然也为基准利率的1.1倍,但其最高利率则为1.2倍;此外,汇丰银行的常见批出利率则最高,为基准利率的1.2倍,达7.08%。

按照此次央行等三部门的新政要求,将按照“因地施策,分类指导”的原则,加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督,进而“在国家统一信贷政策基础上,指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平”。

这无疑也为银行们是否会及时跟进,将二套房贷款首付比例降至四成带来了更多的猜想。不过,邓浩志对此认为,银行百分百会跟进。“如果有一家银行不跟进,其他银行将会抢占其份额。银行贷款利息已经是很低了,此次如果不及时调整,将会缺乏竞争力。”

“如果有更多银行大幅调整二套房首付比例和利率,其它银行恐怕也会跟进。”有股份制银行信贷部工作人员坦言。

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