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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广钢新城超高住宅,改不了片区定位  

2015-05-14 16:23:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广钢新城超高住宅,改不了片区定位

邓浩志接受《信息时报》采访

 

广钢新城又出新规划了。近日,广钢新城AF040140和AF040122地块分别于市规划局和市环保局进行规划公示,240米超高层住宅项目规划被曝光,未来广州住宅最高楼层纪录将再次被刷新。信息时报记者走访了解到,目前,广州200米左右的超高层住宅有4个:凯旋会、爱群荟景湾、中信西关海和尚东瀚御。其中最高楼层住宅仍然由中信西关海保持,高度为198米,共56层。

1.现状

摩天住宅均价

高于同区域1/m2

高层建筑是指高度在24米~100米之间的建筑,100米以上称为超高层。近年来,广州商用物业高度不断攀升的同时,住宅高度也不断创新高,高度超过100米的超高层住宅鳞次栉比。据记者不完全统计,广州已建、在建、将建的超高层住宅楼已超过20个。

有业内人士指出,在城市土地资源寸土寸金的现在,这些摩天豪宅的来头可真不小,价格也往往比区域均价高1万元/平方米左右,甚至更高。如40层高的汇悦台,就是目前广州价格最高的豪宅之一,面积最小为232平方米,最大为1538平方米,售价达到9万~11万元/平方米。

200米左右的超高层住宅

1.荔湾区中信西关海:有17栋住宅,最高56层,高度达198米;

 2.越秀区爱群荟景湾:48层,高度接近200米;

3.珠江新城尚东瀚御:有3栋超高层住宅,分别为52层、47层、41层,高度最高达190多米;

4.凯旋会:C座楼高52层,高度达到192米。

高度达180米~190米区间

1.万科峯汇

2.佳兆业1号

3.珠江新城中海观园国际:楼高45层,总高度180米,高度170米~180米区间;

4.天誉洲头咀项目:规划有38层~52层超高层住宅楼,高度超170米;

5.广州亚运城地块:55层,高度170米;

6.逸翠湾:最高楼50层,高度179.40米;

7.汇峰苑:最高楼48层,高度175米。

高度170米以下

1.富力东山新天地:住宅部分最高49层;

2.星汇云锦:最高45层,高度达162米;

3.峻林:最高48层,楼高150米;

4.尚东君御:最高46层,楼高约150米;

5.保利西海岸·瀚海花园:最高40层,楼高120米;

6.东山月府:最高40层、侨鑫汇悦台最高40层,楼高150米。

2.未来

超高层住宅再添新丁

地块1:广钢新城

住宅新高度:59层住宅楼刷新广州最高住宅楼纪录

最新规划:获批的超百米摩天住宅楼达31栋

近日,广州市国规委官方网站陆续公示广钢新城获批地块规划,规划显示,鹤洞路南侧将立起两座59层住宅楼,超过目前以56层保持最高楼的中信西关海,刷新广州最高住宅楼纪录。据记者统计,获批的超百米摩天住宅楼达到31栋。

预计入市时间:今年

周边楼价:一手价格超过2万元/平方米,二手楼价为1.1万~1.2万元/平方米

据58同城市场研究报告统计,目前区域内仅有两个楼盘在售,分别为不限购不限贷的全新盘远大财智公寓,和推刚需住宅产品的元邦明月水岸。其中,元邦明月水岸目前在售114~178平方米三房及至六房的江景单位,均价约为2.3万元/平方米,带豪华装修。而远大财智公寓主推52平方米一房,80~89平方米两房,114平方米三房单位,带精装均价20000元/平方米。

此外,目前周边二手楼少有成交,据满堂红资料显示,二手楼价为1.1万~1.2万元/平方米,都是鹤洞路的一些旧宿舍,楼梯房,且成交的很少。

板块点评:难有超出广州平均水平的涨幅

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,广钢新城的定位就是一个中心城区的居住区,主要以开发住宅与生活配套为主,未来将成为广州楼市的重点,也是居住人口聚集地之一。从市政规划前景看,这个片区政府没有大的资金投入和规划,所以未来的发展基本是以开发商为主。从政府规划看,这个片区将会有许多超高层建筑,整体居住密度会比较高,所以,选择在这里买房一般是刚需型买家,开发高端住宅的条件并不成熟。而正是由于政府未来投入不会太大,所以这个片区未来升值的空间比较有限,很难有超出广州平均水平的涨幅。

地块2:番禺区市桥

项目:金融街融穗澜湾

住宅新高度:将建5栋40层超高层住宅,具体高度未知

最新规划:项目产品将以刚需中小户型为主

金融街融穗澜湾位于广州中轴以南,番禺区政府旁,为番禺政务办公核心区、也是未来商业重点打造区域。据规划批后公示,该项目总用地面积约为27652平方米,将建6栋住宅塔楼,其中5栋为40层超高层建筑,1栋为24层安置房,地块另规划有商业以及公建配套。预计项目产品将以刚需中小户型为主。

预计入市时间:今年内

周边楼价:市桥板块平均售价为15095元/平方米

近一个月以来,番禺市桥板块共网签204套房,平均售价为15095元/平方米。而该板块也有一些高端项目,如成交冠军君华御府,均价18091元/平方米。

板块点评:建超高层住宅为降低成本

合富辉煌首席分析师黎文江说,金融街当初是以11400元/平方米的楼面地价拍下的该地块。而在市桥周边,像万科欧泊、雅居乐剑桥郡等项目的售价仅14000元左右,融穗澜湾为了降低成本,只能多建几栋超高层住宅。他认为,金融街应该学习香港的建造方式。香港由于地价贵,为了降低成本都建四五十层的住宅,并且都以中小户型为主。黎文江说,虽然超高层住宅会使人口密度增大,但不一定会影响居住感受。可以学习香港的经验,将电梯分层,业主一样也能住得很舒服。

地块3:

白云区原红云涂料化工厂

住宅新高度:24~32层高层住宅

最新规划:今年4月,广州市国土资源和规划委员会挂出一则原红云涂料化工厂地块居住小区项目的修建性详细规划批后公示。公示项目位于白云区华南快速路南侧同宝路以北、沙太路以西,包括AB3103004地块、AB3103067地块,规划总用地面积19.9万平方米。根据规划,项目将建30栋24~32层高层住宅,机动车停车位5548个。

预计入市时间:明年

周边楼价:南湖同和板块楼价为2万多~3万多元/平方米

据了解,目前该地块所在的南湖同和板块楼价为2万多~3万多元/平方米,目前在售的新天半山均价为3.2万元/平方米,山水庭苑价格为2.3万元/平方米。

板块点评:未来该片区中高端售价将达3万/平方米

行内人士分析,红云涂料厂地块片区中高端楼盘房价2.2万~2.5万/平方米,豪宅3万~4万/平方米,预测两年后片区中高端售价将达到3万/平方米,四年后售价将达到3.5万~4万/平方米。

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