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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广佛交界处12广州盘无一降价  

2015-05-15 11:26:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广佛交界处12广州盘无一降价

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

从松绑限购到全面放开,佛山用了267天。

在去年8月至今年3月,共243天里,佛山成交了73148套一手住宅,日均卖出301套房;而广州仅成交50148套,日均网签206套房。广州的成交量仅是佛山的68 .6%。“去年佛山的成交量中,起码有20%是广州贡献的”。合富辉煌首席分析师黎文江认为。

俗话都说,肥水不流外人田。然而面对5月1日起佛山全面拥抱广州客,广州的开发商却淡定应对。南都记者调查12个位于广佛交界的广州盘,在佛山取消限购的首周,无一楼盘调整售价。

“拼价格怎么都拼不过佛山的”

作为二线城市,佛山此前实行限购多少有些“不情不愿”。

2011年3月19日起实行限购,同年10月11日曾打算松绑,未料被连夜叫停。直至去年8月7日才真正实现松绑。事实上,虽然政策层面早前没有松动,但开发商早已私下暗渡陈仓,帮办纳税证明政府或补社保。早在2012年,广佛交界的金沙洲,已有广州盘和佛山盘捉对厮杀。

去年8月佛山松限后,广州客可在佛山购买一套房;如今,则是欢迎广州客去任买。未松绑限购时,广州开发商还可仰仗政策这个招牌去阻拦广州客外流,如今佛山政策已明确支持广州客外流,广州盘无计可施。“有什么办法能拦住买家不去佛山买房呢,我们不可能拦截人家不让去买。而且,我们也不可能降价招徕客人,土地和人工销售成本都在那儿,价格怎么都拼不过佛山的”。金沙洲某楼盘销售负责人认为,广州客到佛山买房一直以来都有,如今放开限购只不过让他们购买得更顺利而已。

位于金沙洲彩滨北路的广州盘江悦湾,是当前该板块的主要在售楼盘之一。该楼盘相关负责人告诉记者,一开始也对于佛山全面放开限购有所顾忌,担心被抢客,但从五一至今的情况来看,并没有出现这种情况,楼盘无论是来访量还是成交量都超出预期。“选择去佛山买房的,基本都是本来就不具备购房资格,或者预算比较低的买家,这些买家本来就没办法在广州购房。而那些想落户在广州的市民,还是会选择在广州买房。”

该负责人说,该盘目前一直延续去年以来的价格,并未因为佛山取消限购做出相应的调整,预期接下来依然会维持这个价格。

除了江悦湾,包括金沙洲的星汇金沙、御金沙、保利西海岸;芳村的凯粤湾、鹅潭湾、花语水岸、隽泷湾、保利公园九里、保利塞纳维拉、中国铁建荔湾国际城、元邦明月水岸在内的12个广州地界的广佛交界盘,在佛山全面放开限购后都未调整售价。而与之相邻的佛山盘如金名都、广物山海名门、敏捷花城里、中海金沙里等楼盘也普遍未调价,开发商趁热加速去货。广物山海名门还有最低0.5成首付优惠,中海金沙里开盘打出8.5折优惠,而金名都在五一期间还推出几十套一口价单位,最高优惠达35万元,去货不错。

广佛交界盘库存虽少,但也不敢涨价

尽管广佛同城已多年,但房价、土地方面仍存在鲜明的差异。以今年3月的成交看,佛山全市的一手住宅均价是8025.49元/平方米,而广州均价是14714元/平方米。广州比佛山贵了83.34%。

在广佛交界地带,两个盘可能相距5-10分钟的步程,每平方米房价却相差数千至上万。比如金沙洲的广州盘御金沙,当前带装修售价为2万-2.5万元/平方米,而与之相望的佛山盘金名都则是带装修1.6万元/平方米,广物山海名门售价亦相近。两者单价差了4000元至9000元,一套房算下来相差几十万。

“但是广州归广州,佛山归佛山,这是消费观念有差异的两个群体”。某广佛交界盘的销售人士表示,去佛山买房虽然便宜,但所享受的政策是佛山的,以后落户也只是佛山人,而在广州买房,可以在广州入学,入广州户口,“我们更多的是以区位和地段来取胜,而不是以价格来取胜”。他认为,若以房价和佛山盘拼,“根本没得拼,广州的地价那么贵,我们也不可能降价亏本卖”。不过,由于受佛山挚肘,楼盘也不敢涨价。

据了解,当前芳村、金沙洲与南海接壤的广州一手盘并不多,且多已在清尾货。比如芳村的隽泷湾、中国铁建荔湾国际花园、保利公园九里、保利塞纳维拉、元邦明月水岸;金沙洲的保利西海岸等,均在清尾货。在价格方面,这些楼盘从开盘到清盘价格普遍不变。芳村隽泷湾早在2012年9月就以毛坯1.2万-1.5万元平方米开盘,如今在售大户型尾货的毛坯售价仍是1.4万元/平方米,去年起价低至1.2万元/平方米。

方圆地产首席市场分析师邓浩志统计发现,当前荔湾的库存只够4个月销售,白云是8个月,“这两区库存已属于超低,本应该早就进入价格上涨周期,就是因为南海有大量、低价、不限购的产品供应(库存超15),直接分流芳村、老荔湾、金沙洲板块的客源,直接导致这两个区虽然低库存却涨不起价。”邓浩志认为,未来广佛交接处的房价差会逐步缩小,总的来说是广州稳、南海涨。

 [思考]

还会有多少广州客去佛山买房?

佛山市住房和城乡建设管理局数据显示,松限前,2014年1-7月,佛山一手住宅共成交39890套,面积440.45万平方米,日均成交188.16套住宅。

不过,松绑限购后,一切绝然不同。2014年8月至12月(共153天),佛山一手住宅成交量高达50649套,面积562.01万平方米,日均成交331.04套,是松限前的1.76倍。从去年8月至今年1月,佛山每月成交都在9000多套至1万多套,但今年2月至3月锐减到4533和7903套,这与2、3月是春节不无关系。尽管如此,在今年1月至3月的90天里,佛山共成交22454套房,平均每天成交249.49套。

与之相比,广州弱爆了。

据网易房产监控阳光家缘,去年前7月,广州全市十一区一手住宅网签37564套,平均每天网签177.19套,日均成交比佛山少5.8%。去年后5月,广州网签34061套,日均成交222.6套,比佛山少了32.76%。黎文江认为,去年佛山的成交量中,起码有20%是广州贡献。

不过,中原地产项目部总经理黄韬认为,此次佛山全面放开限购对广州的影响力已经很小,“因为广州人买佛山房超过两套的机会很小,去年放开可买一套时已有八九成广州客到佛山买房,此次放开对心理上的影响更大一点”。

黄韬说,从“五一”的销售情况看,广州的楼盘并未受到什么影响,毕竟广州和佛山的买房群体不一样。“广佛还没有完全同城,刚需买家是哪儿有价格优势就去哪里。但去佛山买房改善客不多,纯投资客更少,而且纯投资会到祖庙等中心区域去买,那儿的房价更保障。”他认为,今年去佛山买房的广州客纯粹是受到房价利好影响,其实去年已释放九成的购买力,如今全面放开只是释放最后的一成。

中地行策划总监谢沁认为,佛山没有放开限购前照样有很多广州客前去买房,当前全面放开的影响力其实不大,“就好像珠江新城的楼盘卖到了四五万元/平方米,而其周边的只能卖到两三万元/平方米一样,不同板块完全是两个购房群体,广州和佛山也一样”。

防止客流佛山,唯有靠政府放开限购?

去年8月佛山松绑限购后,广州亦曾一度传出放开限购的传言,部分开发商还“偷步”卖楼,和买家签下几个月或半年不等的“赌约”。至今看来,那只不过是广州开发商为了防止买家外流和促进销售业绩而采取的应对措施之一。现在过了赌约期限,不少开发商被迫接受买家退房,市场上基本已无开发商再赌广州放开限购。

“今年广州都不会放开限购的”。黎文江表示,广州的开发商对于佛山不限购抢客无招架之力,“其实广州一个‘穗六条’就把很多外地客都推到佛山去了。此外,当前佛山高档次的楼盘比如广佛新世界,也有广州客在买第二套或第三套房”。

“当然开发商降价可以把广州客留在广州,可是单靠开发商的努力是不可能完全做到的,广州再怎么降价也不可能低过佛山,而且当前广州地价成本和劳动力成本那么高,开发商每年利润都在下降”。黎文江认为,留住广州客最终还是要靠政府。“呼吁政府放开限购,特别是‘穗六条’中有关外地人纳税三年才能买房这一条。”此外,广州当前大户型库存量高,亦应该放开限购;南沙也应该放开对港澳台同胞购房的限制。“在不违反政策的情况下,地方政府其实是可以考虑局部放开的”。

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